대규모 화성시 마도면 공장경매 - 3944평 우량 입지 41억대 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 화성시 마도면에 위치한 넓은 토지와 튼튼한 건물을 갖춘 공장 경매물건을 소개해드립니다. 수원지방법원 2022타경57222 사건으로, 토지 3944평에 건물 976평 규모의 대형 공장으로 현재 2회 유찰 상태입니다.

마도일반산업단지 인접 대규모 공장 부지 - 3944평 토지에 976평 공장건물

경매 기본 정보

본 물건은 경기도 화성시 마도면 청원리에 위치한 대형 공장 부동산으로, 2회 유찰 후 최저가 41.8억원(평당 106만원)으로 매각이 진행되고 있습니다. 감정가 85.4억의 절반 수준으로, 주변 시세 대비 상당히 저렴한 가격에 낙찰 기회가 있는 물건입니다.

주요 고속도로 접근성 우수한 화성 마도면 핵심 입지

교통 및 입지 분석

이 물건은 평택시흥고속도로와 수도권제2순환고속도로가 만나는 마도JC 서측 인근에 위치하고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 송산마도IC가 약 5km 거리에 있으며, 산업시설이 지속적으로 발전하고 있는 화성 마도지역의 요충지입니다.

주변에는 금당공단과 동문공단이 있어 산업 생태계가 구축되어 있으며, 공장, 주택, 근생시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 향후 개발 가능성도 높은 지역입니다.

토지는 계획관리지역 11필지와 농림지역 4필지(도로용도)로 구성되어 있습니다. 농림지역은 도로로 사용되어 공장 운영에 문제가 없으며, 넓은 부지 덕분에 다양한 산업 활동과 야적장으로 활용이 가능합니다.

5개동으로 구성된 다목적 산업시설 - 임대수익 창출 가능한 공간 구성

건물 구성 및 상태

본 공장 부지에는 5개 동의 공장 건물과 제시외 창고가 있습니다. 2014년 9월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 일반철골구조와 복합판넬 마감의 튼튼한 구조를 갖추고 있습니다.

특히 주목할 점은 경매에 포함된 설비로, 오버헤드 크레인 5기와 수변전설비(70kw)가 함께 매각됩니다. 이런 설비들은 신규 설치 시 상당한 비용이 들어가는 만큼 큰 가치를 지니고 있습니다.

주변 시세보다 저렴한 49% 할인 기회 - 평당 106만원의 경제성

시세 분석 및 투자 가치

이 물건은 2022년 5월 감정평가 시 85.4억으로 평가되었으나, 현재 2회 유찰로 감정가의 49% 수준인 41.8억에 낙찰 가능합니다. 주변 유사 토지 시세와 비교해볼 때, 평당 106만원은 상당히 매력적인 가격입니다.

화성시 마도면 인근 공업용지의 경우 평당 200만원 이상에 거래되는 것을 감안하면, 향후 시세 상승에 따른 자산 가치 증대 잠재력이 높습니다.

안정적인 임대수익 기대 가능한 수익형 부동산

임대 현황 및 수익 분석

현재 3곳의 임차인이 등록되어 있으며, 신고된 내용에 따르면 총 보증금은 2.25억원, 월세 수입은 2,200만원 수준입니다. 이는 연간 2.64억원의 임대 수익이 발생하는 구조로, 최저가 기준 약 6.3%의 임대수익률을 보여줍니다.

임차인들의 점유 상태를 감안할 때, 낙찰 후에도 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 필요에 따라 직접 사용과 임대를 병행하는 전략도 가능합니다.

권리 분석과 유의사항 - 투자자가 주목해야 할 점

법적 권리관계 분석

본 물건은 채권자들이 강제경매와 임의경매를 신청하여 중복경매로 진행되는 사건입니다. 총 채무액이 100억이 넘는 규모로, 법적으로 복잡한 상황을 고려해야 합니다.

임차인들의 대항력과 우선변제권을 확인하고, 낙찰 후 임대차 관계 정리 계획을 미리 세울 필요가 있습니다. 신고된 임차인 외에 추가 점유자가 있을 가능성도 감안해야 합니다.

현장 실사 필수 사항

넓은 토지와 여러 건물로 구성된 공장이므로, 현장 방문을 통한 실사가 필수적입니다. 특히 확인해야 할 사항은:

1. 건물 상태 및 구조적 안전성
2. 임차인 실제 점유 현황
3. 설비(크레인, 수변전시설)의 작동 상태
4. 환경 관련 규제 및 토지 이용 제한 사항

투자 가치 종합 평가 - 실거주 7점, 임대투자 8.5점

장단점 분석

장점:

- 넓은 토지와 복수의 건물로 다양한 산업 활동 가능
- 감정가 대비 51% 할인된 매력적인 가격
- 안정적인 임대 수익 구조(연 2.64억 수준)
- 주요 고속도로와 인접한 접근성 우수한 입지
- 설비(크레인, 수변전시설) 포함으로 추가 가치

단점:

- 임차인 점유로 인한 명도 이슈 가능성
- 건축한지 10년 이상 경과로 일부 시설 노후화 가능성
- 대규모 자금이 필요한 물건(입찰보증금만 4.2억)

항목별 평가 점수

최종 의견 - 산업용 부동산 투자자에게 권장하는 대형 물건

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 특히 적합합니다:

1.중대형 제조업체 운영자: 직접 사업장으로 활용하면서 일부 임대 수익도 얻고자 하는 제조업체
2.부동산 임대 전문 투자자: 안정적인 임대 수익을 원하는 자산가
3.토지 가치 상승에 베팅하는 장기 투자자: 화성시 산업 발전에 따른 지가 상승 기대

입찰 전략

2회 유찰 이후 최저가가 41.8억으로 낮아졌지만, 여전히 대규모 자금이 필요한 물건입니다. 입찰 전략을 세울 때 다음 사항을 고려하세요:

- 경쟁 입찰자가 많지 않을 것으로 예상되므로, 최저가에서 3~5% 추가한 43~44억 수준에서 입찰 가능
- 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 명도 비용 약 5천만원~1억원 예비해 두어야 함
- 부가세 환급 가능성을 검토하여 세금 계획 수립

맺음말

화성시 마도면의 이 대형 공장 부동산은 토지 규모와 건물 구성, 그리고 현재의 할인된 가격을 고려할 때 상당히 매력적인 투자 기회입니다. 특히 안정적인 임대 수익과 함께 화성 지역의 산업 발전에 따른 자산가치 상승 가능성을 동시에 노려볼 수 있는 물건입니다.

다만 41억이 넘는 대규모 투자가 필요한 만큼, 철저한 사전 조사와 자금 계획이 필수적입니다. 입찰 전 현장 방문과 임차인 현황 확인, 그리고 법무사 등 전문가의 권리분석을 통해 리스크를 최소화하시기 바랍니다.

모두의경매에서는 이러한 대형 공장 경매 물건에 대한 상담과 분석을 제공하고 있으니, 관심 있으신 분들은 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.