건대입구역 더블역세권, 자양7차우성 33평 아파트의 가치 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 광진구에 위치한 좋은 입지의 아파트 경매 물건을 소개해 드리려고 합니다. 2호선과 7호선이 교차하는 건대입구역을 이용할 수 있는 자양7차우성아파트 33평형 물건으로, 현재 서울동부지방법원에서 진행 중인 2024타경2818 사건입니다.

건대입구역 초역세권, 학세권까지 갖춘 프리미엄 입지의 자양7차우성아파트

경매 개요와 핵심 정보

이번 경매 물건은 서울시 광진구 아차산로36길 39(자양동 783-1) 자양7차우성아파트 702동 1605호로, 33평형(전용면적 84.93㎡, 25.69평)입니다. 현재 1회 유찰 후 2차 경매가 진행 중이며, 매각기일은 7월 21일로 예정되어 있습니다.

이 아파트는 1998년 7월에 준공된 5개동 625세대 규모의 단지로, 현재 27년차에 접어든 건물입니다. 층수는 16층으로 채광과 전망이 좋고, 남향(거실 기준)으로 일조량도 풍부합니다.

역세권, 학세권, 상권을 모두 갖춘 탁월한 입지

자양7차우성아파트의 가장 큰 장점은 단연 입지라고 할 수 있습니다. 2호선과 7호선이 지나는건대입구역까지 도보 9분 거리에 위치하고 있어 강남, 잠실 등 서울 주요 업무지구로의 출퇴근이 매우 편리합니다. 차로도 강변북로를 통해 도심과 강남권 접근성이 좋은 편입니다.

교육환경도 탁월한데, 단지 바로 앞에는동자초등학교, 자양중학교, 자양고등학교가 위치하고 있어 초중고 모두 도보 통학이 가능한 '초중고품아'(초중고 품은 아파트)의 조건을 갖추고 있습니다. 인근에는 건국대학교가 있어 대학 교육 환경도 좋습니다.

주변 생활 인프라도 매우 잘 갖춰져 있어요. 롯데백화점 건대스타시티점, 이마트, 건국대학교병원이 모두 도보 10분 이내에 있고, 건대입구 상권을 이용할 수 있어 의류, 음식점, 카페 등 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

내부 구조와 주거 환경, 시설 분석

실용적인 3베이 구조와 생활 편의성

이 아파트는 방 3개, 화장실 2개의 구조로, 33평형 기준으로 공간 활용도가 높은 편입니다. 남향(거실 기준) 배치와 16층이라는 높은 층수 덕분에 채광이 우수하고 전망도 좋습니다.

단지 내 주차는 세대당 1.04대(총 652대)로 구축 아파트치고는 나쁘지 않은 편이며, 지하주차장도 갖추고 있습니다. 다만 오래된 아파트이다 보니 주차 공간이 신축 단지에 비해서는 협소한 편이고, 주차난이 발생할 수 있는 점은 고려해야 합니다.

관리비는 하절기 기준 약 26만원 수준으로 형성되어 있으며, 개별난방(도시가스) 방식을 채택하고 있습니다. 현재 물건은 2024년 10월부터 관리비가 체납된 상태입니다.

시세 분석과 투자 가치

시세보다 15~20% 저렴한 매력적인 가격

자양7차우성아파트 33평형의 최근 실거래가와 매물가를 분석해보면 다음과 같습니다:

현재 최저입찰가는 12.4억원으로, 실거래가 기준 약 26%, 호가 기준 약 30% 낮은 수준입니다. 시세 대비 상당히 할인된 가격으로 볼 수 있어 투자 가치가 높은 편입니다.

광진구는 현재 비규제지역으로 분류되어 있어경매로 낙찰 시 양도세 비과세를 위한 실거주 요건이 없고, 취득세 중과세 요건도 없습니다.또한 최대 70%까지 대출이 가능하다는 점도 투자자에게 유리한 조건입니다.

권리 분석과 주의사항

다수의 가압류가 있는 복잡한 권리관계

본 물건의 권리관계는 다소 복잡한 편입니다. 등기부등본을 분석해보면 1999년 2월 소유권 이전 후, 2023년 4월에 설정된 근저당이 말소기준권리가 되며, 이후 다수의 가압류와 압류가 설정되어 있습니다.

채권액 합계는 약 26억 6천만원으로 상당히 큰 편이며, 1순위 근저당권자에 의한 임의경매가 신청된 후 중소기업은행의 가압류가 추가로 설정되었습니다. 채권액 합계가 커서 취하 가능성은 낮아 보입니다.

현재 점유 상태는 소유자가 직접 점유하고 있으며, 세대열람내역에 소유자 자녀 세대가 등재되어 있습니다. 소유자 점유는 명도 대상이므로, 낙찰 후 명도 절차를 진행해야 합니다.

입찰 전 확인해야 할 사항

입찰에 참여하기 전에 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다:

1.관리비 체납액:2024년 10월부터 관리비가 체납된 상태로, 낙찰 시 체납 관리비를 정산해야 합니다.

2.명도 비용과 절차:소유자 점유 물건으로 명도 소송이 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용을 고려해야 합니다.

3.건물 노후도:27년차 건물로 향후 리모델링이나 대규모 수선 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

4.잔금 조달 계획:낙찰 후 45일 이내에 잔금을 납부해야 하므로, 사전에 자금 조달 계획을 세워야 합니다.

투자 가치와 미래 전망 분석

27년차 단지, 재건축 또는 리모델링 가능성 검토

자양7차우성아파트는 1998년 입주 단지로 현재 27년차에 접어들었습니다. 서울의 30년 이상 노후 아파트는 재건축이나 리모델링 논의가 활발하게 진행되는 경우가 많습니다. 특히 자양동은 정비사업 추진이 계속되고 있는 지역으로, 향후 이러한 움직임이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

다만, 용적률이 339%로 이미 상당히 높게 건축되어 있어 재건축을 통한 추가적인 용적률 확보가 제한적일 수 있다는 점은 염두에 두어야 합니다. 그럼에도 불구하고 입지가 워낙 좋기 때문에 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

임대수익과 투자 수익률 분석

현재 자양7차우성아파트 33평형의 월세 시세는 보증금 1억원에 월 250만원 수준입니다. 최저입찰가 12.4억원 기준으로 계산하면, 연간 임대수익률은 약 2.4%로 추산됩니다(보증금 운용 수익 제외).

시세 대비 20% 이상 할인된 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세 회복 시 약 3~4억원의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 물론 이는 명도 비용과 리모델링 비용 등을 제외한 금액입니다.

최종 평가 - 실거주 8점, 투자 7.5점의 우수한 경매 물건

항목별 종합 평가

추천 대상과 적정 입찰가

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

1.교육환경을 중시하는 자녀 양육 가정:초중고 품은 아파트로 교육환경 탁월

2.직주근접 및 교통 편의성을 중시하는 맞벌이 부부:더블 역세권으로 강남, 도심 출퇴근 용이

3.입지 가치를 보고 장기 투자하려는 투자자:우수한 입지로 장기적 가치 상승 기대

적정 입찰가는 시세와 권리관계, 점유 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85~90% 수준인 13.2억~14억원 사이가 적절해 보입니다. 경쟁이 심할 경우 최대 14.5억원까지 고려할 수 있으나, 이 이상은 시세 대비 메리트가 감소합니다.

입찰 전략 및 자금 계획

입찰에 참여하시려면 신분증, 도장과 함께 최저입찰가의 10%인 1억 2,400만원의 보증금(자기앞수표)을 준비하셔야 합니다. 낙찰 후에는 45일 이내에 잔금을 납부해야 하므로, 미리 대출 가능 금액 등 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.

광진구는 비규제지역으로 최대 70%까지 대출이 가능하므로, 13억원에 낙찰된다고 가정하면 약 9억원 정도의 대출이 가능할 수 있습니다. 다만 개인의 신용 상태와 금융기관의 심사 기준에 따라 달라질 수 있으니, 사전에 대출 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

마치며 - 입지 프리미엄을 가진 가성비 좋은 경매 물건

자양7차우성아파트는 건대입구역 더블역세권, 초중고 학세권, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우수한 입지의 아파트입니다. 27년차 건물로 일부 노후화된 부분이 있지만, 시세보다 20% 이상 할인된 가격에 매입할 수 있는 좋은 기회입니다.

실거주나 투자 모두에 적합한 물건으로, 특히 교육환경을 중시하는 가정에게 추천드립니다. 다만 소유자 점유 상태라 명도 절차가 필요하고, 다수의 가압류가 설정되어 있어 권리관계를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

마지막으로, 경매는 항상 위험이 동반되므로 반드시 전문가의 조언을 구하고, 충분한 조사와 분석 후에 참여하시기 바랍니다. 경매 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 상태를 확인하고, 법원 제공 자료의 내용을 꼼꼼히 검토하시기 바랍니다.