래미안월곡 시세보다 2억 저렴한 9층 24평형 - 미아사거리역 도보 7분 초품아!

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 성북구 하월곡동에 위치한 래미안월곡아파트 24평형 경매 물건을 소개해드립니다. 시세 8억3천~8억7천만원 대비 약 2억원 저렴한 6억2,560만원(2차)에 시작하는 이 물건은 미아사거리역 역세권에 위치한 초역세권 아파트로, 실거주와 투자 모두 훌륭한 선택이 될 수 있는 매물입니다.

서울 성북구 래미안월곡 24평형 아파트, 시세보다 25% 저렴한 기회

이번에 소개해드릴 물건은 서울특별시 성북구 하월곡동 225 래미안월곡아파트 122동 9층 902호로, 전용면적 59.75㎡(약 18평)의 24평형 아파트입니다. 2025타경10812 사건으로 진행 중이며, 감정가 7억8,200만원의 80%인 6억2,560만원에 2차 경매가 진행될 예정입니다.

4호선 미아사거리역 7분 거리, 대형 브랜드 단지의 안정성과 편의성

삼성물산이 시공한 1,372세대 프리미엄 대단지

래미안월곡아파트는 2006년 7월에 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트로, 삼성물산이 시공한 브랜드 아파트입니다. 총 26개 동, 1,372세대의 대규모 단지로 조성되어 있으며, 24평형(전용 59.75㎡)은 총 378세대가 있습니다. 세대 수가 많아 관리비 효율이 좋고, 단지 내 다양한 커뮤니티 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

실용적인 3룸 구조와 채광 좋은 남서향 배치

본 경매 물건은 방 3개, 욕실 2개의 실용적인 구조로 설계되어 있어 3~4인 가족이 거주하기에 적합합니다. 지도상 남서향 배치로 일조량이 좋고, 9층에 위치하여 채광과 통풍 조건이 우수합니다. 내부는 일반적인 아파트 구조로 거실과 주방, 3개의 방, 2개의 화장실로 구성되어 있습니다.

풍부한 생활 인프라와 편리한 교통 환경

이 아파트의 가장 큰 장점 중 하나는 뛰어난 교통 접근성입니다. 지하철 4호선 미아사거리역이 도보 7분 거리에 위치해 있어 강남, 종로 등 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한 내부순환로가 가까워 차량을 이용한 이동도 수월합니다.

단지 주변에는 서울숭인초등학교, 월곡중학교가 위치해 있고, 고려대학교와 성신여대 등이 근처에 있어 교육 환경이 우수합니다. 생활 편의시설로는 이마트 하월곡점, 홈플러스 등 대형 마트와 성북구청, 고려대병원 등이 가까이 있어 생활하기 매우 편리합니다.

시세보다 2억 이상 저렴한 투자 가치가 돋보이는 물건

8억 중반 시세 대비 6억 중반에 낙찰 기대

2025년 10월 기준으로 동일 평형 매매 실거래가는 8억6,500만원(6층)으로 확인됩니다. KB부동산 시세는 7억8,500만원~8억2,750만원, 한국부동산원 시세는 7억~7억8,000만원, 네이버부동산 실제 매물은 8억3,000만원~9억원 사이에 형성되어 있습니다.

이를 고려할 때, 최저가 기준으로는 시세 대비 약 2억원 이상 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회입니다. 물론 경쟁 상황에 따라 낙찰가는 상승할 수 있으나, 그래도 시세 대비 1억 이상의 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

점유자 권리관계와 배당 요구 분석 - 중요 주의사항

대항력 있는 임차인의 보증금 4.7억 인수 가능성

이 물건의 권리관계에서 가장 중요하게 살펴봐야 할 부분은 임차인 관련 사항입니다. 법원조사서에 따르면 현재 임차인이 거주 중이며, 이 임차인은 경매신청채권자와 동일인입니다. 임차인의 전입일은 2020년 6월 24일로, 보증금은 4억 7천만원으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2025년 1월 13일에 기입된 강제경매등기이고, 임차인의 전입일이 이보다 앞서기 때문에 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 낙찰자가 경매 후에도 임차인의 권리를 인정해야 한다는 의미입니다.

낙찰자가 반드시 알아야 할 인수 조건

이 물건의 가장 중요한 사항은임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 만약 낙찰가가 임차인의 보증금 4.7억보다 낮거나, 다른 선순위 채권으로 인해 임차인이 전액을 배당받지 못할 경우, 부족분은 낙찰자가 직접 임차인에게 지급해야 합니다.

이러한 점을 고려하면, 낙찰받은 후 실제 부담해야 하는 총 금액은 낙찰가 + 인수해야 할 보증금으로 계산해야 합니다. 따라서 입찰 전 반드시 전문가의 정확한 권리분석을 받아보시길 권장합니다.

동북선 경전철, 장위뉴타운 개발로 미래가치 상승 기대

주변 지역 개발로 인한 투자가치 상승 요소

래미안월곡 아파트 주변에는 여러 개발 호재가 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 가장 주목할 만한 점은 동북선 경전철 사업으로, 이 노선이 개통되면 지역의 교통 환경이 크게 개선될 것으로 예상됩니다.

또한 인근 장위뉴타운 개발이 진행 중이며, 이로 인한 '빨대 효과'로 주변 지역 부동산 가치도 함께 상승할 가능성이 높습니다. 실제로 부동산 시장이 전체적으로 어려운 상황에서도 이 지역은 개발 호재로 인해 매물이 적게 나오는 등 투자자들의 관심이 높은 지역입니다.

생활 편의성과 교육 환경의 완벽한 조화

래미안월곡은 주변에 대형 마트, 병원, 학교 등 생활에 필요한 모든 시설이 갖춰져 있어 거주 편의성이 매우 뛰어납니다. 특히 교육환경이 우수하여 서울숭인초등학교, 월곡중학교, 대일외고 등이 인접해 있고, 고려대학교와 성신여대 등 명문 대학들도 가까이 있어 교육 여건이 좋습니다.

또한 북서울꿈의 숲, 오동공원 등 녹지공간이 많아 주거 환경이 쾌적하며, 일부 세대에서는 북한산 뷰도 가능하여 조망권 측면에서도 장점이 있습니다.

래미안월곡 24평형 투자 가치 종합 분석

실거주 7.5점, 투자 6.5점의 균형 잡힌 매력

이 물건의 장단점을 종합적으로 분석해 보겠습니다.

장점:

1. 4호선 미아사거리역, 6호선 월곡역 모두 10분 내외 거리의 더블 역세권

2. 내부순환로 등을 통한 강남 접근성 우수

3. 북서울꿈의 숲, 오동공원 등 녹지공간 풍부하여 주거환경 쾌적

4. 대일외고를 비롯한 학군이 좋고, 주변 대학도 많아 교육환경 우수

5. 1,372세대 대단지 래미안으로 브랜드 가치와 관리비 효율성 좋음

단점:

1. 대항력 있는 임차인(4.7억 보증금)으로 인한 인수 부담 가능성

2. 주변 도로가 좁고, 출퇴근 시간대 미아사거리 방향 정체 발생

3. 재개발 단지로 동간 거리가 다소 좁은 편

래미안월곡 24평형 경매 참여 전략과 추천 대상

권리관계 파악이 성패를 좌우하는 중요한 물건

이 물건은 권리관계가 다소 복잡한 편으로, 경매 전문가의 세밀한 권리분석이 반드시 필요합니다. 특히 임차인의 보증금 4.7억이 배당순위에서 어떻게 처리될지, 얼마나 인수해야 할지를 정확히 파악해야 합니다.

낙찰가가 높아질수록 인수해야 할 보증금 비율은 낮아질 수 있으므로, 전문가와 상담하여 최적의 입찰 전략을 수립하시는 것이 좋습니다.

어떤 분들에게 추천하는 물건인가?

1. 실거주 목적의 30~40대 맞벌이 부부
교육환경이 우수하고 생활 편의성이 좋아 자녀가 있는 가정에 적합합니다. 특히 역세권이라 맞벌이 부부의 출퇴근이 편리합니다.

2. 중장기 투자 관점의 투자자
시세보다 저렴하게 매입 가능하고, 동북선 등 개발 호재로 향후 가치 상승이 기대됩니다. 다만 임차인 관련 이슈를 해결할 수 있는 자금력이 필요합니다.

3. 부모님 증여용 또는 세컨하우스로 활용 가능한 자산가
역세권 프리미엄 브랜드 아파트로, 자산 가치가 안정적이며 임대 수요도 많은 편입니다.

예상 입찰가 및 권장 전략

현 시세와 낙찰 사례를 고려할 때, 최종 낙찰가는 감정가의 85~90% 수준인 6억6,500만원~7억원 선에서 형성될 가능성이 높습니다. 다만 권리관계로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금까지 고려하면 실질적인 부담금은 더 커질 수 있으므로, 이를 감안한 입찰 전략이 필요합니다.

경매 참여 시 최종 체크포인트

실거래 시세보다 2억 이상 저렴한 기회, 권리관계 검토가 필수

이번에 소개해드린 래미안월곡 24평형 아파트는 시세보다 2억원 이상 저렴한 가격에 나온 좋은 기회입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 처리 문제가 관건이므로, 반드시 전문가와 상담하여 정확한 권리분석을 받으시길 권장합니다.

경매 참여 전에는 다음 사항을 꼭 확인하세요:

1. 입찰 보증금 6,256만원(수표 1장)과 신분증, 도장을 준비하세요.

2. 대리 입찰 시에는 본인의 인감증명서와 인감도장이 추가로 필요합니다.

3. 토지거래허가, 실거주 의무, 자금조달계획서는 경매로 취득 시 필요하지 않지만, 대출 관련 규제는 일반 매매와 동일하게 적용됩니다.

4. 낙찰 후 통상 1개월 내외로 잔금 납부 기간이 주어지며, 명도는 특별한 상황이 아니면 잔금 납부 후 2.5개월 내외로 마무리됩니다.

래미안월곡은 지역 내에서도 인기 있는 단지로, 역세권과 교육환경, 생활 편의성 모두 뛰어나 실거주와 투자 양쪽 모두에게 매력적인 물건입니다. 시세보다 저렴한 가격에 입찰할 수 있는 기회이니, 관심 있으신 분들은 꼭 한 번 검토해보시길 권장합니다.

모두의경매에서는 앞으로도 좋은 매물 정보를 계속해서 전해드리겠습니다. 감사합니다!