사직KCC스위첸 15층 전망이 돋보이는 준신축 아파트 - 경매 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 부산 동래구 사직동에 위치한 사직KCC스위첸 1단지 아파트 경매 물건을 소개해 드리려고 합니다. 2016년 준공된 준신축 아파트로, 1회 유찰 이후 감정가의 70%인 4억 5,430만원에 매각이 진행되는 매력적인 물건입니다.

사직초등학교 인근 KCC스위첸 대단지의 34평형 프리미엄 매물

이번 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경57806 사건으로, 사직동 KCC스위첸 1단지 101동 15층에 위치한 34평형(공급면적 기준) 아파트입니다. 2016년 9월에 준공된 아파트로 현재 약 9년 정도 된 준신축 건물로, 학군과 생활 인프라가 우수한 지역에 위치하고 있습니다.

해당 물건은 2025년 6월 17일에 2회차 입찰이 예정되어 있으며, 감정가 6억 4,900만원의 70%인 4억 5,430만원부터 입찰에 참여할 수 있습니다. 인근 동일 평형대 시세가 6억원 이상인 점을 고려하면 약 1억 5천만원 이상의 시세차익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 기회입니다.

쾌적한 주거환경과 편리한 생활인프라를 갖춘 아파트

사직KCC스위첸 1단지는 총 12개동 999세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다. 아파트 주변으로는 사직초등학교, 근린생활시설, 시장 등이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다. 특히 학부모들에게 인기 있는 사직초등학교가 도보 5분 거리에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

단지 내에는 총 1,086대의 주차공간이 확보되어 있으며, 도시가스 개별난방 시스템을 채택하고 있어 에너지 효율성도 높습니다. 101동은 단지 내에서도 입지가 좋은 동으로 평가받고 있으며, 15층에 위치하여 조망권도 확보된 매물입니다.

방 3개, 욕실 2개의 실용적인 34평형 구조

본 매물은 공급면적 84.99㎡(약 25.71평), 전용면적 111.54㎡(약 34평)의 중형 아파트로, 3개의 방과 2개의 욕실을 갖춘 실용적인 구조입니다. 남향 위주의 배치로 채광이 우수하며, 15층에 위치하여 전망도 좋은 편입니다.

깔끔하게 관리된 내부와 우수한 단지 시설

내부는 전반적으로 깔끔하게 관리되어 있으며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 처리되어 있습니다. 아파트 단지 내에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 공동현관설비 등 현대적인 시설이 완비되어 있습니다.

인근 시세보다 1억 5천만원 이상 저렴한 투자 기회

본 매물의 실거래 가격을 분석해보면, 같은 단지 내 유사한 평형의 아파트가 최근 6억원 이상에 거래되고 있습니다. 실제로 2025년 5월에는 동일 평형 아파트가 6억원에 실거래된 기록이 있으며, 현재 매물로 나온 동일 평형 호가는 6억 2천만원에서 6억 3천만원 선입니다.

이번 경매 물건의 최저매각가격인 4억 5,430만원은 인근 시세 대비 약 25% 저렴한 가격으로, 약 1억 5천만원 이상의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 특히 준신축 브랜드 아파트임을 고려하면 매우 매력적인 가격이라고 볼 수 있습니다.

사직동 부동산 시장의 안정적인 가치 상승 잠재력

사직동은 부산 동래구의 중심 주거지역으로, 학군이 우수하고 교통이 편리하며 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 특히 이 아파트는 사직초등학교에 인접해 있어 학부모들의 관심이 높고, 3호선 사직역에서도 도보로 이동 가능한 거리(약 795m)에 위치하여 교통 접근성도 좋습니다.

명확한 권리관계와 안전한 경매 조건

본 물건의 등기부를 분석해보면, 소유자는 2018년 11월 매매를 통해 취득하였으며, 국민은행의 근저당이 말소기준등기로 설정되어 있습니다. 현재 임의경매 사건은 (주)케이지씨라이프앤진에서 신청한 것으로, 청구금액은 1억 5천만원입니다.

소유자 직접 점유 상태의 깨끗한 인도 조건

현재 이 물건은 소유자가 직접 점유하고 있는 것으로 보이며, 배당요구종기 이후 추가로 설정된 임차권은 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰 후 소유자에게 인도청구를 하면 비교적 수월하게 점유를 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

다수의 가압류와 압류가 등기되어 있지만, 이는 모두 국민은행 근저당 이후에 설정된 것이므로 경매 절차에서 모두 소멸됩니다. 즉, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 인수하게 됩니다.

투자가치: 실거주형 투자 적합 물건

주거 안정성과 임대 수익성을 동시에 갖춘 매물

이 물건은 실거주 목적으로 구매하기에 매우 적합합니다. 학군이 좋고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 준신축 아파트로 상태가 양호합니다. 또한 전세가 보증금이 3억원 이상, 월세는 보증금 3억 2천만원에 월 20~40만원 선에서 형성되어 있어 임대 운용 시에도 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

특히 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있어 향후 매각 시 시세차익을 기대할 수 있는 점도 큰 장점입니다. 현재 최저가 4억 5,430만원에 낙찰받을 경우, 취득세와 기타 비용을 포함해도 5억원 내외로 물건을 확보할 수 있어 매력적인 투자 기회입니다.

종합평가: 실거주 8점, 투자 7.5점의 우수 매물

추천 대상: 자녀 교육 환경을 중시하는 30~40대 가정

이 물건은 특히 초등학생 자녀를 둔 30~40대 가정에게 가장 적합합니다. 사직초등학교가 도보 5분 거리에 있어 자녀 교육 환경이 우수하고, 34평형의 중형 평수로 3~4인 가족이 생활하기에 적합한 구조입니다. 또한 투자 관점에서도 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있어 자산 가치 상승을 기대하는 투자자에게도 추천합니다.

입찰 전략: 5억원 내외의 적극적 입찰 권장

이 물건의 예상 낙찰가는 감정가의 75~85% 수준인 4억 8,000만원~5억 5,000만원 사이가 될 것으로 예상됩니다. 1회 유찰 후 진행되는 2회차 입찰이므로, 경쟁이 치열할 가능성이 있습니다. 따라서 최소 감정가의 80% 수준인 5억원 내외로 입찰하는 것이 적절한 전략이라고 판단됩니다.

입찰 보증금은 최저매각가격의 10%인 4,543만원이 필요하며, 낙찰 후 잔금은 약 4억 5천만원 정도가 소요됩니다. 주택담보대출을 활용할 경우 약 3억원 정도의 대출이 가능할 것으로 예상되므로, 약 1억 5천만원 정도의 자기자금을 준비하면 입찰에 참여할 수 있습니다.

마무리: 준비된 분에게 찾아온 절호의 기회

사직KCC스위첸 1단지 아파트는 준신축 상태의 우수한 품질, 좋은 입지, 시세 대비 저렴한 가격이라는 세 가지 매력을 모두 갖춘 경매 물건입니다. 특히 자녀 교육을 중시하는 가정에게는 사직초등학교 인근이라는 점이 큰 장점이 될 것입니다.

다만 경매는 항상 위험요소가 존재하므로, 반드시 현장 방문과 권리분석을 철저히 한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다. 특히 배당요구종기 이후 설정된 권리가 있는지, 소유자의 점유 상태는 어떤지 등을 전문가와 함께 확인하는 것이 중요합니다.

6월 17일 입찰일까지는 약 한 달의 시간이 있습니다. 충분히 준비하여 이 좋은 기회를 놓치지 않으시길 바랍니다. 모두의경매에서는 앞으로도 가치 있는 경매 물건 정보를 계속해서 제공해 드리겠습니다. 감사합니다.