도심 속 히든젬! 서울 중구 삼정아트테라스정동 도시형생활주택 경매분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 역사와 현대가 공존하는 서울 중구 정동에 위치한 매력적인 경매물건을 소개해드리려고 합니다. 시청역 도보 5분 거리에 위치한 이 물건은 도시형생활주택으로 높은 입지 가치를 자랑하는 '삼정아트테라스정동1동'입니다. 함께 자세히 살펴보겠습니다.

서울의 심장부, 시청역 인접 도시형생활주택 경매 기회

서울 중구 정동, 역사와 현대가 공존하는 프리미엄 입지

이번에 소개해드릴 물건은 서울 중구 서소문로 89-20에 위치한 '삼정아트테라스정동1동' 6층 623호입니다. 사건번호는 2024타경118918로, 서울중앙지방법원 경매21계에서 진행 중인 경매 물건입니다.

이 물건의 가장 큰 장점은 바로 입지입니다. 지하철 2호선 시청역에서 도보 5분 거리에 위치하고 있어 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있습니다. 또한 정동은 서울의 역사적 가치가 높은 지역으로, 덕수궁, 서울시청, 정동길 등 문화적 인프라가 풍부한 곳입니다.

2020년 신축 브랜드 도시형생활주택의 희소가치

삼정아트테라스정동1동은 2020년 12월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 철골철근콘크리트 구조의 9층 건물입니다. 이번 경매 물건은 이 건물의 6층 623호로, 전용면적 14.27㎡(약 4.32평)의 도시형생활주택입니다. 작은 평수지만 효율적인 공간 설계와 우수한 입지가 돋보이는 물건입니다.

공용면적을 포함한 전체 면적은 약 38.33㎡이며, 대지권은 2432.1분의 5.3678(약 1.62평)입니다. 주변은 이화여자고등학교와 인접해 있고, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원, 상업업무용 부동산 등이 조화롭게 어우러져 있어 주거 환경이 매우 양호합니다.

투자 가치가 돋보이는 경매 물건 상세 정보

감정가 대비 20% 할인된 매력적인 가격

이 물건은 현재 1회 유찰 상태로, 감정가 2억 8,500만원의 80%인 2억 2,800만원에 입찰이 가능합니다. 서울 중구 시청역 인근 신축 도시형주택의 시세를 고려할 때, 상당히 경쟁력 있는 가격이라고 볼 수 있습니다.

다음 매각기일은 2025년 7월 15일(화) 오전 10시이며, 입찰장소는 서울중앙지방법원 4별관 211호입니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 2,280만원을 납부해야 합니다.

신축 건물의 우수한 시설과 편의성

2020년 사용승인 받은 신축 건물답게 삼정아트테라스정동1동은 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비, 주차장시설 등이 완비되어 있어 생활의 편의성이 높습니다.

건물의 외벽은 외장석재로 마감되어 있고, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감 등으로 처리되어 있습니다. 창호는 새시창 등으로 단열성능도 우수한 편입니다. 또한 교통 환경도 매우 좋아 본동까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 시청역이 위치해 있어 대중교통 이용도 매우 편리합니다.

권리분석을 통해 본 투자 리스크 요소

임대차보증금 인수 가능성이 있는 권리관계

이 물건의 권리관계를 살펴보면, 최선순위 권리는 2024년 2월 28일에 설정된 가압류입니다. 그리고 임차인 '최**'가 2024년 2월 16일에 전입하고, 2024년 2월 29일에 확정일자를 받은 것으로 확인됩니다. 또한 임차인은 2024년 12월 9일에 배당요구를 완료했습니다.

이런 상황에서 가장 중요한 점은 임차인의 임대차보증금 인수 여부입니다. 임차인의 보증금은 약 2억 원으로 추정되며, 전입일과 확정일자가 최선순위 권리보다 빠르기 때문에 대항력과 우선변제권이 인정될 가능성이 높습니다.

따라서 배당에서 임차인이 전액을 받지 못할 경우, 잔액이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 실질적인 취득가격을 상승시키는 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

도심 규제지역에 따른 활용 제한 요소

해당 물건은 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제지역에 포함되어 있습니다. 또한 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심(4대문안) 등의 제한이 적용됩니다.

이러한 규제는 향후 재개발이나 용도변경 등에 제한요소로 작용할 수 있습니다. 하지만 주거용 도시형생활주택으로 계속 활용하는 데는 큰 문제가 없으며, 오히려 역사문화환경보존지역이라는 특성이 주변 환경의 급격한 변화를 억제해 장기적인 가치 유지에 긍정적으로 작용할 수도 있습니다.

투자 가치 및 활용 전략 분석

도심 초역세권 소형주택의 안정적 임대수요

이 물건의 가장 큰 매력은 서울 도심 핵심지역인 시청역 인근에 위치한 초역세권 입지입니다. 도시형생활주택은 1인 가구를 위한 주거 형태로, 서울 도심에서 근무하는 직장인, 대학원생 등의 수요가 꾸준히 유지되는 장점이 있습니다.

임대 수익률 측면에서 볼 때, 서울 중구 정동 지역의 도시형생활주택 월세는 평균 80~100만원 수준으로 형성되어 있습니다. 따라서 연간 960~1,200만원의 임대수익을 기대할 수 있으며, 실질 취득가격(최저가+인수보증금)을 기준으로 계산하면 연 2.5~3% 내외의 임대수익률이 예상됩니다.

장기 보유 시 자산가치 상승 잠재력

서울 도심권의 특성상 장기적인 관점에서 자산가치 상승 가능성이 높은 지역입니다. 특히 정동은 역사문화적 가치가 높고, 서울시청과 덕수궁 등 주요 랜드마크와 인접해 있어 미래에도 입지 가치가 지속될 가능성이 큽니다.

또한 2020년 신축 건물이라는 점도 큰 장점입니다. 일반적인 건물의 내용연수를 고려할 때, 향후 20~30년간 별도의 대규모 수선이나 재건축 문제에서 자유로울 수 있어 안정적인 자산가치를 유지할 수 있을 것으로 예상됩니다.

낙찰 후 고려사항과 비용 분석

실질 취득비용 계산과 투자 수익성 분석

낙찰 후 고려해야 할 비용 중 가장 큰 부분은 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 만약 2억 원의 보증금을 온전히 인수해야 한다면, 실질적인 취득가는 최저입찰가 2억 2,800만원과 인수보증금 2억 원을 합친 4억 2,800만원이 됩니다.

여기에 취득세(약 3.4%, 약 1,455만원), 등기비용(약 30~50만원), 그리고 명도비용(협의 시 0~수백만원)까지 고려하면 총 취득비용은 약 4억 4,300만원 정도로 예상됩니다.

투자 전략과 운용 방안

이 물건의 낙찰 후 가장 합리적인 운용 방안은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

첫째, 전세로 재임대하여 인수한 보증금을 일부 회수하는 전략입니다. 시청역 인근 도시형생활주택의 전세 시세는 약 1억 5천만원~2억원 선으로 형성되어 있어, 인수한 보증금의 상당 부분을 회수할 수 있습니다. 이후 월세 차액(전환 월세)으로 수익을 창출하는 방식입니다.

둘째, 실거주 목적으로 활용하는 전략입니다. 시청역 인근이라는 뛰어난 입지를 고려할 때, 도심에서 근무하는 직장인이라면 출퇴근 시간을 크게 줄일 수 있어 실거주 가치가 높습니다. 물론 소형 평수이기 때문에 1인 가구에게 더 적합한 선택입니다.

최종 평가 및 투자 제안

물건의 종합 평가 및 추천 대상

삼정아트테라스정동1동 6층 623호는 서울 도심 핵심지역에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지와 건물 상태 측면에서 우수한 물건입니다. 다만, 임차인의 보증금 인수 문제가 가장 큰 리스크 요소입니다.

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 특히 추천합니다:

1.서울 도심에서 근무하는 1인 가구 실거주자- 출퇴근 시간 절약과 도심 생활을 원하는 직장인

2.안정적 임대수익을 원하는 장기 투자자- 2~3%의 안정적 수익률과 장기적 자산가치 상승을 기대하는 투자자

3.자금력이 충분한 부동산 포트폴리오 구축자- 보증금 인수 리스크를 감당할 수 있는 충분한 자금력을 갖춘 투자자

입찰 전략과 적정 입찰가 제안

2회차 입찰이라는 점과 보증금 인수 리스크가 존재한다는 점을 고려할 때, 과도한 경쟁은 피하는 것이 좋습니다. 최저입찰가 2억 2,800만원에서 크게 벗어나지 않는 선에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

만약 보증금을 온전히 인수해야 한다면 실질 취득가가 4억원을 넘어가므로, 서울 중구 도시형생활주택의 시세와 임대수익률을 고려하여 최저가의 100~105% 수준인 2억 2,800만원~2억 4,000만원 사이에서 입찰하는 것을 권장합니다.

또한 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 확인하고, 법무사나 경매 전문가의 상담을 통해 임차인의 정확한 보증금과 인수 가능성을 검토해야 합니다.

맺음말: 서울 도심 알짜 경매물건의 투자 기회

삼정아트테라스정동1동 6층 623호는 서울 도심 핵심지역에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지와 건물 상태 면에서 매우 우수한 물건입니다. 시청역 도보 5분 거리의 초역세권 입지는 임대수요가 안정적으로 유지되고, 장기적으로 자산가치 상승 잠재력도 높은 매력적인 투자 기회를 제공합니다.

다만, 약 2억 원으로 추정되는 임차인 보증금의 인수 문제는 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 이를 감안한 실질 취득가격과 투자 수익성을 면밀히 검토하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

경매는 항상 예상치 못한 변수가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 전문가의 조언을 구하고 충분한 사전 조사를 통해 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. 모두의경매에서는 앞으로도 여러분의 성공적인 부동산 투자를 위한 유익한 정보를 계속해서 제공하겠습니다.