상암 DMC 핵심입지 한화오벨리스크 오피스텔 - 26% 가격의 미니 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 마포구 상암동에 위치한 한화오벨리스크 오피스텔 경매 물건을 소개해드립니다. 감정가 대비 74% 할인된 가격에 나온 이 물건은 DMC(디지털미디어시티) 중심부에 위치한 알짜 투자 매물입니다.

DMC 중심부 프리미엄 입지의 미니 오피스텔

이 물건은 서울특별시 마포구 구룡길 19, 3층 씨328호(상암동, 상암한화오벨리스크)에 위치한 오피스텔입니다. 건물면적 19.93㎡(약 6.03평), 대지권 6.55㎡(약 1.98평)의 실속있는 소형 오피스텔로, 투자용으로 관심을 가져볼 만한 물건입니다.

사건번호는 2023타경57899이며, 서울서부지방법원에서 경매가 진행됩니다.현재 6회 유찰 후 7차 입찰이 2024년 9월 24일(화) 10시에 예정되어 있습니다.

DMC 랜드마크 한화오벨리스크 - 방송사 인근 우수 입지 오피스텔

상암 DMC 중심부의 교통 및 인프라 요충지

상암 한화오벨리스크는 디지털미디어시티(DMC) 중심부에 위치한 오피스텔 단지입니다. MBC, SBS, JTBC 등 주요 방송사가 인접해 있어 미디어 종사자들의 수요가 높은 지역에 자리하고 있습니다. 또한월드컵경기장, 하늘공원, 노을공원등 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 거주 및 투자 가치가 높은 지역입니다.

교통 환경도 매우 우수합니다.지하철 6호선 디지털미디어시티역이 도보 10분 거리에 위치해 있고, 공항철도와도 연결되어 있어 김포공항과 인천공항으로의 접근성이 뛰어납니다. 또한 내부순환로, 강변북로 등 주요 도로와의 접근성도 좋아 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

실용적인 내부 구조와 관리 상태

C328호는 한화오벨리스크 3층에 위치한 약 6평형 미니 오피스텔입니다. 원룸 구조로 되어 있으며, 개별 욕실과 간이 주방을 갖추고 있습니다. 창문을 통해 자연 채광과 환기가 가능하며, 상암 지역의 전망을 조망할 수 있습니다.

건물 내부 시설로는 지하주차장, 엘리베이터, 보안시스템 등이 갖춰져 있으며, 공용공간 관리 상태도 양호한 편입니다. 특히 지하주차장은 입주민들에게 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

30% 이하로 떨어진 가격의 특별한 투자 기회

유찰 6회로 대폭 하락한 매력적인 가격

이 물건은 2024년 2월 첫 경매 개시 후 6회 유찰되면서 가격이 크게 하락했습니다.최초 감정가 1억 1,400만원에서 현재 2,988만 4천원까지 하락하여 감정가의 26% 수준까지 내려왔습니다. 이는 인근 동일 면적 오피스텔 시세 대비 50% 이상 할인된 가격으로, 투자 매력도가 매우 높은 상황입니다.

인근 오피스텔 시세 및 낙찰 분석

상암동 한화오벨리스크 내 유사한 면적의 오피스텔 시세는 현재 7,000만원~8,000만원 선에서 거래되고 있습니다. 최근 3개월간 마포구 오피스텔 경매 낙찰 통계를 보면, 7건이 평균 감정가 1억 5,128만원에 대비해 평균 낙찰가 8,352만원(감정가 대비 55%)에 낙찰된 것으로 확인됩니다.

이를 감안하면 이번 경매 물건은시장 가격 대비 최소 60% 이상 저렴한 가격에 매입 기회가 있는 셈입니다. 통계상 경매 물건이 평균 4~5회 유찰 후 낙찰되는 경향을 보이는데, 이 물건은 이미 6회 유찰된 상태로 곧 낙찰될 가능성이 높습니다.

투자자에게 유리한 권리관계와 점유현황

선순위 권리 없이 깔끔한 권리관계

이 경매 물건은 채무자 겸 소유자인 개인이 대출금을 갚지 못해 발생한 부동산강제경매로, 청구금액은 1억 2,500만원입니다. 현재까지 확인된 권리관계는 비교적 단순하며,선순위 권리가 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 적은 편입니다.

등기부등본 상 주요 권리관계는 다음과 같습니다:

점유 및 명도 관련 사항

현재 점유 관련 정보는 명확하게 공개되어 있지 않으나, 경매 개시 결정 이후 출입문에 안내문이 부착된 상태로 보아현재 공실 상태일 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰 후 별도의 명도 절차 없이 바로 점유가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 경매 특성상 내부 확인이 어려워 정확한 내부 상태는 알 수 없으므로, 낙찰 후 일부 리모델링 비용이 필요할 수 있습니다. 이 부분은 향후 투자 수익률 계산 시 고려해야 할 요소입니다.

입찰 시 확인 및 유의사항

이 물건에 입찰할 때 몇 가지 확인해야 할 사항이 있습니다:

1.관리비 체납 여부: 오피스텔은 관리비 연체가 있을 경우 낙찰자가 부담해야 하므로, 낙찰 전 관리사무소에 연체금 확인이 필수입니다.

2.실제 점유 상태: 현장 방문을 통해 실제 점유 상태와 내부 상태를 가능한 한 확인하는 것이 좋습니다.

3.용도 제한: 오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있을 수 있어, 주거용으로 활용 시 제한사항이 있는지 확인이 필요합니다.

4.대지권 관계: 대지권이 미등기 상태인지 확인하고, 관련된 법적 문제가 없는지 검토해야 합니다.

3천만원 미만 소액으로 시작하는 서울 부동산 투자

투자 관점에서 본 장단점 분석

장점:

1.초저가 진입 기회: 감정가의 26% 수준인 2,988만원의 최저입찰가는 서울 부동산 시장에서 찾기 힘든 낮은 진입 장벽을 제공합니다.

2.우수한 입지조건: DMC 중심부에 위치하여 방송사, IT기업 등이 밀집한 지역으로 임대 수요가 안정적입니다.

3.권리관계 단순: 선순위 권리가 없어 낙찰 후 추가 부담이 적습니다.

4.시세차익 기대: 시장가 대비 60% 이상 저렴한 가격에 매입할 경우 향후 시세 회복 시 상당한 차익 실현이 가능합니다.

단점:

1.초소형 면적: 6평대 면적은 활용도가 제한적이며, 임차인 선호도가 상대적으로 낮을 수 있습니다.

2.내부 상태 불확실: 경매 특성상 내부 확인이 어려워 리모델링 비용이 예상보다 클 수 있습니다.

3.관리비 부담: 소형 오피스텔은 면적 대비 관리비 부담이 클 수 있어 수익률 계산 시 고려가 필요합니다.

예상 수익성 분석

이 물건의 예상 수익성을 분석해보겠습니다:

이러한 분석 결과, 이 물건은연 9% 이상의 임대수익률과 함께 향후 매각 시 3,000만원 이상의 시세차익을 기대할 수 있어 투자 가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

최종 평가 - 소액투자자를 위한 10점 만점의 8점 매물

항목별 투자 적합도 평가

추천 대상: 소액으로 서울 부동산에 투자하려는 초보 투자자

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 특히 추천합니다:

1.3,000~4,000만원 내외의 소액으로 서울 부동산 시장에 첫 진입하려는 초보 투자자

2.안정적인 임대수익과 함께 향후 시세차익을 동시에 노리는 중장기 투자자

3.경매 물건을 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 매입하려는 현명한 투자자

4.오피스텔 관리와 운영에 부담 없는 소규모 임대사업자

반면, 실거주 목적이나 단기 시세차익을 노리는 투자자에게는 적합하지 않을 수 있습니다.

입찰 전략: 3,300만원~3,800만원 범위 내 입찰 권장

이 물건에 대한 입찰 전략은 다음과 같이 제안합니다:

예상 입찰가: 3,300만원~3,800만원 (감정가의 29~33%)

6회 유찰로 이미 가격이 많이 하락한 상태이고, 소액 투자자들의 관심이 높아질 가능성이 크므로 최저입찰가보다 10~20% 높은 금액으로 입찰하는 것이 낙찰 확률을 높일 수 있습니다. 그럼에도 여전히 시장가 대비 50% 이상 저렴한 가격에 매입 가능합니다.

입찰 전에는 다음 사항을 반드시 확인하세요:

1. 관리사무소에 관리비 연체 내역 확인

2. 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 파악

3. 등기부등본 재확인 및 권리관계 최종 점검

4. 경매 당일 입찰 서류 및 보증금 준비 철저

소액으로 시작하는 부동산 투자의 첫걸음

상암 한화오벨리스크 C328호 오피스텔은3,000만원 미만의 소액으로 서울 핵심 지역 부동산에 투자할 수 있는 드문 기회입니다. 감정가의 26% 수준까지 하락한 가격과 DMC라는 우수한 입지, 그리고 단순한 권리관계는 이 물건의 큰 장점입니다.

물론 초소형 면적과 오피스텔 특성상 관리비 부담, 내부 상태 불확실성 등의 단점도 있습니다. 하지만 이러한 단점을 감안하더라도, 연 9% 이상의 임대수익률과 향후 시세차익 가능성을 고려하면 소액 투자자에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

9월 24일 입찰을 앞두고 철저한 사전 조사와 계획을 통해 경매에 참여하신다면, 서울 부동산 시장에서 쉽게 찾아보기 힘든 좋은 투자 기회를 잡으실 수 있을 것입니다.

이상 모두의경매였습니다. 감사합니다.