남산 조망권과 교통 편리성을 동시에 누리는 상암월드컵파크12단지 46평형

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 마포구 상암동의 핵심 입지에 위치한 상암월드컵파크12단지 아파트 경매 매물을 소개해드리려 합니다. 이 매물은 넓은 공간과 쾌적한 주거환경, 그리고 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 2010년 준공된 준신축 아파트로, 실거주와 투자 모두에 매력적인 선택이 될 수 있습니다.

상암DMC 생활권의 핵심 입지, 상암월드컵파크12단지 7층 대형 평형

경매 기본 정보

이번 경매 물건은 1회 유찰되어 감정가의 80%인 11억 1,200만원부터 입찰에 참여할 수 있는 기회입니다. 인근 실거래가를 고려하면 시세 대비 약 13~15% 가량 저렴한 가격이라 할 수 있어 관심을 가질 만한 조건입니다.

물건 기본 정보

가족 친화적 설계와 풍부한 커뮤니티 시설을 갖춘 상암 프리미엄 단지

단지 현황 및 특징

상암월드컵파크12단지는 한신공영이 시공한 9개동 380세대 규모의 중소형 단지로, 434대의 충분한 주차공간을 갖추고 있습니다. 세대당 평균 1.1대의 주차가 가능한 여유로운 주차 환경을 제공합니다. 2010년 준공되어 15년이 경과했지만, 단지 관리 상태는 양호한 편입니다.

특히 이 단지는 숲세권으로, 단지 주변이 녹지로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거환경을 자랑합니다. 단지 내부는 공원화되어 넓은 공원, 놀이터, 휴게시설, 산책로가 잘 조성되어 있으며, 피트니스센터, 골프연습장, GX룸, 도서관, 독서실 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 입주민의 여가 생활을 풍요롭게 합니다.

넉넉한 4베이 구조의 실용적인 내부 설계

본 물건은 114.72㎡(약 34.7평) 전용면적에 방 4개, 화장실 2개를 갖춘 4베이 구조의 실용적인 평면을 자랑합니다. 넉넉한 아일랜드 주방과 넓은 거실 공간이 특징이며, 수납공간이 부족할 경우 전후면 발코니를 활용할 수 있습니다. 리모델링을 고려하신다면 발코니 확장을 통해 더욱 넓은 공간을 확보할 수 있을 것입니다.

7층에 위치한 본 물건은 동간 거리가 넓게 확보되어 있고 전면에 건물 가림이 없어 채광과 조망이 우수한 편입니다. 단지 내 1205동은 중심부에 위치한 라인으로 선호도가 높은 동에 속합니다.

상암 DMC 핵심 생활권과 향동천 수변공간이 만나는 프리미엄 입지

우수한 자연환경과 녹지 접근성

이 물건이 위치한 상암동은 향동천이 인접해 있어 수변 산책과 조깅을 즐기기에 최적의 환경을 제공합니다. 또한 하늘공원, 상암공원, 월드컵공원, 난지한강공원 등 풍부한 녹지공간이 주변에 위치하여 도심 속에서도 자연을 가까이 접할 수 있는 장점이 있습니다. 이러한 녹지 접근성은 주거 만족도를 크게 높이는 요소입니다.

우수한 교통 및 교육 환경

교통 환경 측면에서 6호선, 공항철도, 경의중앙선이 지나는 DMC역을 이용할 수 있으며, 단지 앞 월드컵북로에는 다양한 노선의 버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 강변북로, 올림픽대로(가양대교 진입) 등을 통해 서울 도심으로의 접근성도 뛰어납니다.

교육 환경으로는 단지 맞은편에 서울하늘초등학교가 있어 자녀의 안전한 통학이 가능하며, 주변에 상암초, 상암중, 상암고 등 각급 학교가 위치하고 있어 교육여건도 우수합니다. 또한 서울드와이트외국인학교가 인근에 위치하여 다양한 교육 옵션을 제공합니다.

풍부한 생활 인프라

생활 편의시설로는 홈플러스, 이마트, 롯데몰 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 쇼핑과 여가 활동이 편리합니다. 또한 상암 DMC 지역이 미디어·엔터테인먼트 산업의 중심지로 발전하고 있어 문화생활을 즐길 수 있는 다양한 시설이 주변에 위치하고 있습니다.

시세 대비 13~15% 할인된 가격의 투자 기회

실거래 및 시세 정보

본 물건은 7층에 위치하여 조망과 일조량이 양호한 편으로, 1층 매물보다 가치가 높다고 볼 수 있습니다. 현재 경매 최저가는 11.12억원으로, 7층 기준 예상 시세인 12.5억원~13억원과 비교하면 약 1.4억원~1.9억원(약 13~15%) 정도 저렴한 수준입니다. 이는 경매 특성상 얻을 수 있는 가격적 이점으로 볼 수 있습니다.

소유자 직접 점유 중인 안정적인 권리관계

등기부 현황

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 2월 27일 설정된 중소기업은행의 근저당권입니다. 중소기업은행은 2025년 4월 16일에 청구금액 660,670,979원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기부등본 상 소유자인 유**씨가 물건지에 주소를 두고 있으며, 근저당, 압류, 가압류 등의 제한물권만 설정되어 있고, 이는 낙찰 시 모두 소멸되는 권리입니다.

임차인 현황

문건처리내역에는 임차인의 배당요구신청서 제출이 없으며, 전입세대확인서 상 소유자(채무자) 유**씨가 등재되어 있어 현재는 소유자가 직접 점유하고 있는 것으로 추정됩니다. 다만, 정확한 점유관계는 직접 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

입찰 시 유의사항

미납 관리비는 2025년 8~9월 기준 약 1,032,380원이며, 낙찰 후 명도까지 수개월간의 미납 관리비가 추가로 발생할 수 있습니다. 현재 소유자가 점유 중인 것으로 보이므로 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

또한 채권자 중소기업은행의 청구금액은 6억 6,067만원이나, 가압류 신용보증기금 채권액 8억 5천만원 외 다수의 압류, 가압류 채권 등기가 있어 총채권액은 약 21억원 내외로 예상됩니다. 이는 최저입찰가를 훨씬 상회하는 금액이므로, 낙찰 후 배당 과정에서 대부분의 낙찰금액이 채권 변제에 사용될 것으로 보입니다.

실거주와 투자 모두 매력적인 상암 핵심 입지의 대형 평수

투자 장단점 분석

수익성 분석

이 물건은 최저입찰가 11.12억원에 낙찰받을 경우, 현재 전세가 7.5억원을 기준으로 약 67%의 높은 전세가율을 보이고 있어 임대 수익률이 양호한 편입니다. 갭투자를 고려하는 투자자에게 적합한 조건입니다.

또한 현재 시세와 최저입찰가의 차액(약 1.4억원~1.9억원)을 고려하면, 낙찰 후 리모델링 비용을 포함하더라도 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 대형 평수 특성상 매매 회전율이 다소 낮을 수 있어 중장기적 관점에서의 투자가 적합합니다.

실거주 8점, 투자 7.5점의 균형 잡힌 경매 매물

항목별 평가

추천 대상

1. 4~5인 가족 구성의 실거주자: 방 4개, 화장실 2개 구조로 자녀가 2명 이상인 가정이나 부모님과 함께 사는 가구에 최적화된 구조입니다. 특히 초등학생 자녀가 있는 가정에는 통학 환경이 매우 우수합니다.

2. 갭투자를 고려하는 투자자: 전세가율이 높아 적은 자본으로 투자가 가능하며, 최저입찰가와 시세 차이를 통한 시세차익도 기대할 수 있습니다.

3. 중장기 실거주 후 매각을 계획하는 실수요자: 상암 DMC 지역의 지속적인 발전을 고려할 때, 중장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

입찰 전략

이 물건은 현재 1회 유찰 상태로, 감정가의 80%인 11.12억원부터 입찰이 가능합니다. 시세와 유사한 조건의 최근 낙찰 사례를 고려할 때, 93~95% 수준인 12억원~12.3억원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

따라서 시세 대비 확실한 할인 효과를 누리기 위해서는 낙찰가율을 86~88% 정도로 설정하여 11.9억원~12억원 사이에서 입찰하는 것이 적절할 것으로 보입니다. 이는 시세 대비 약 5~8%의 할인 효과를 기대할 수 있는 전략입니다.

다만, 상암 지역의 안정적인 시세와 우수한 입지를 고려할 때 경쟁이 예상되므로, 입찰 당일에는 최대 12.3억원까지 준비하는 것이 안전할 것입니다.

마치며: 안정적인 서울 주거지역의 가성비 좋은 대형 평수 아파트

상암월드컵파크12단지 46평형 아파트는 안정적인 서울 서북부 주거지역에서 가성비 좋은 대형 평수를 원하는 분들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다. 특히 시세 대비 할인된 가격과 향후 상암 DMC 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 중장기적 관점에서 충분한 가치를 지닌 물건이라 할 수 있습니다.

현장 방문을 통해 정확한 점유상태와 물건 상태를 확인하시고, 낙찰 후 명도 절차와 관리비 정산 등에 대한 계획을 세우신다면 성공적인 경매 참여가 될 것입니다. 상암월드컵파크12단지의 이번 경매는 크리스마스 2일 전인 12월 23일에 진행될 예정이니, 관심 있으신 분들은 서두르셔서 준비하시길 바랍니다.

경매는 철저한 준비와 분석이 중요합니다. 더 자세한 정보와 상담이 필요하신 분들은 언제든지 문의해 주시기 바랍니다. 모두의경매가 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다!