세종 어진동 호수의아침 - 세종시의 중심에서 만나는 희소가치 높은 소형 오피스텔 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 세종특별자치시 어진동에 위치한 호수의아침 오피스텔 경매 매물을 소개해드립니다. 행정도시 중심부에 위치한 이 소형 오피스텔은 투자 가치와 실용성을 동시에 갖춘 매력적인 경매 물건인데요. 함께 자세히 살펴보겠습니다.

세종시 행정타운 핵심 입지의 호수의아침 6평형 오피스텔

경매 핵심 정보

이번에 소개해드릴 물건은 세종특별자치시 어진동에 위치한 '호수의아침' 오피스텔입니다. 사건번호는 2024타경113226호로, 대전지방법원에서 진행되는 경매입니다. 감정가는 1억 3,600만원으로 책정되었으며, 현재 신건 상태로 첫 경매 진행을 앞두고 있습니다.

면적은 전용 19.93㎡(약 6.03평)의 소형 오피스텔로, 대지권은 6.03㎡(약 1.82평)입니다. 세종시의 중심 행정타운에 위치해 있어 투자 가치가 높은 물건입니다.

세종시 중심 생활권을 품은 호수의아침 오피스텔의 입지 장점

행정중심복합도시의 핵심 위치

이 오피스텔은 세종시 행정타운 내 어진동에 위치하고 있어 접근성이 뛰어납니다. 정부세종청사와 각종 공공기관이 밀집해 있어 공무원과 관련 종사자들에게 특히 수요가 높은 지역입니다. 세종시청, 정부종합청사, BRT 정류장이 도보 10분 이내 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

또한 호수공원, 중앙공원 등 녹지 시설이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다. 특히 세종호수공원이 가까워 산책과 여가를 즐기기에 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설 및 생활 인프라

반경 1km 이내에 세종 복합몰, 스마트시티 체험존, 각종 편의점과 카페, 식당가가 형성되어 있어 일상 생활에 불편함이 없습니다. 특히 BRT(간선급행버스체계)가 잘 갖춰져 있어 세종시 내 어디든 이동이 용이하며, 대전과 청주로 이동하는 교통편도 편리합니다.

세종시가 계속해서 발전하고 있는 만큼, 앞으로의 인프라 개선과 더불어 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

호수의아침 오피스텔의 시세 분석 및 투자 가치

실거래가 및 시세 동향

어진동 호수의아침 오피스텔 유사 면적의 실거래가를 분석한 결과, 최근 1년간 거래된 동일 면적대 오피스텔은 1억 3천만원~1억 5천만원 선에서 거래되고 있습니다. 감정가 1억 3,600만원은 현재 시세와 거의 일치하는 적정한 수준으로 평가됩니다.

세종시는 행정수도 기능 강화와 함께 꾸준한 인구 유입이 이루어지는 지역으로, 특히 행정타운 중심부에 위치한 오피스텔은 수요가 안정적입니다. 최근 몇 년간 세종시 부동산 가격은 완만한 상승세를 보이고 있으며, 특히 소형 오피스텔은 투자용과 실거주용 모두 인기가 높습니다.

권리관계 분석 - 입찰 전 반드시 체크해야 할 사항

등기부 현황

이 물건의 등기부등본을 분석해보면, 현재 소유자는 한OO 씨이며, 2023년 6월 22일자로 임차권이 설정되어 있습니다. 임차보증금은 1억 3천만원으로 등기되어 있어, 낙찰 후 이를 인수해야 합니다.

임차인 현황 및 명도 문제

현재 임차권이 등기되어 있는 상태로, 임차인이 실제 거주하고 있을 가능성이 높습니다. 낙찰받을 경우 임차보증금 1억 3천만원을 정산해야 실제 점유를 확보할 수 있습니다. 이는 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 중요한 부분입니다.

배당요구 종기일은 2024년 10월 14일로 이미 지났기 때문에, 추가적인 권리자가 등장할 가능성은 낮습니다. 단, 세금 및 관리비 체납 여부는 별도로 확인이 필요합니다.

투자 가치 분석 - 소형 오피스텔의 장단점

투자 관점에서의 장점과 단점

장점:

• 세종시 행정타운 중심부에 위치한 우수한 입지
• 공무원 및 관련 종사자들의 꾸준한 수요 기대
• 소형 평수로 투자금액이 적어 진입장벽이 낮음
• 월세 수익률 4.4~4.8%로 안정적인 임대수익 기대
• 행정수도 기능 강화에 따른 미래 가치 상승 잠재력

단점:

• 임차권이 설정되어 있어 실질 투자금액이 높아짐(임차보증금 1억 3천만원 고려)
• 6평대 소형 면적으로 실거주 시 다소 협소할 수 있음
• 오피스텔 공급 과잉 시 가격 하락 위험
• 관리비 부담이 상대적으로 높을 수 있음

투자자 입장에서는 낙찰가와 임차보증금을 합한 총 투자금액이 시세보다 낮을 경우 메리트가 있습니다. 실거주보다는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 더 적합한 물건으로 판단됩니다.

최종 투자 가치 평가 및 입찰 전략

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 추천합니다:

• 세종시 부동산 시장에 관심 있는 소액 투자자
• 장기 보유를 통한 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대하는 투자자
• 낙찰 후 임차보증금 1억 3천만원을 정산할 여유 자금이 있는 투자자
• 세종시 행정타운 내 거점을 마련하고자 하는 1인 가구

입찰 전략 및 적정 낙찰가

현재 감정가는 1억 3,600만원으로, 첫 경매이기 때문에 최저입찰가도 동일합니다. 세종시 오피스텔의 평균 낙찰가율은 약 85~95% 수준으로, 이를 고려할 때 1억 1,560만원~1억 2,920만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

다만, 임차권이 설정되어 있어 낙찰 후 임차보증금 1억 3천만원을 정산해야 한다는 점을 고려하면, 낙찰가가 낮을수록 유리합니다. 이상적인 입찰가는 감정가의 80~85% 선인 1억 900만원~1억 1,560만원 정도가 적절할 것으로 판단됩니다.

세종시 부동산 투자, 행정타운 중심부의 소형 오피스텔이 갖는 의미

세종시 어진동 호수의아침 오피스텔은 행정중심복합도시의 핵심 지역에 위치한 만큼 안정적인 임대 수요와 함께 장기적 가치 상승을 기대할 수 있는 매물입니다. 특히 6평대의 소형 평수는 투자 진입 장벽을 낮추어 소액 투자자에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

다만, 임차권이 설정되어 있어 실질적인 투자금액이 높아진다는 점과 소형 면적의 한계를 고려해야 합니다. 세종시의 부동산 시장 동향과 함께, 임차인 현황, 관리비 체납 여부 등을 철저히 확인한 후 입찰에 참여하시길 권장합니다.

이번 경매는 2025년 4월 17일에 진행될 예정이니, 관심 있으신 분들은 충분한 사전 준비와 현장 답사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 모두의경매는 항상 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다.