최상위 학군·교통 모두 갖춘 서대문구 두산위브 아파트 경매 - 시세보다 저렴한 실거주자 추천 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 부동산 경매에 관심 있으신 여러분에게 오늘은 서울 서대문구의 알짜 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 이번 물건은 학군, 교통, 생활 편의시설이 고루 갖춰진 북가좌동 '디엠씨두산위브' 아파트로, 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 좋은 기회입니다.

증산역 도보권에 위치한 북가좌동 디엠씨두산위브 84㎡ 매물

경매 기본 정보

이번에 소개해드릴 물건은 서울서부지방법원에서 진행 중인2024타경2568사건으로, 서울 서대문구 북가좌동 459번지 디엠씨두산위브 104동 4층 403호에 위치한 아파트입니다. 이 아파트는 전용면적 84.96㎡(약 25.7평)으로, 분양면적으로는 약 32평형에 해당합니다.

해당 물건은 1회 유찰된 상태로, 다음 입찰일은2025년 5월 27일이며, 최저입찰가격은 감정가(8억 1,900만원)의 80%인6억 5,520만원입니다. 입찰 보증금은 최저가의 10%인 6,552만원이 필요합니다.

단지 및 주변 환경

디엠씨두산위브는 2007년 2월 준공된 아파트로, 총 235세대 규모의 중소형 단지입니다. 지하철 6호선 증산역에서 도보로 약 12분 거리에 있어 교통 접근성이 좋고, 단지 바로 앞에는 연가초등학교가 있어 자녀를 둔 가정에게 매우 유리한 입지를 갖고 있습니다.

아파트 단지 주변으로는 다양한 생활 편의시설과 상업시설이 잘 갖춰져 있으며, 내부순환도로와 강변북로가 인접해 있어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다. 특히 DMC(디지털미디어시티) 개발 지역과 가깝기 때문에 향후 개발 호재의 수혜를 받을 가능성도 높은 지역입니다.

실내 구조와 상태 - 실용적인 3베이 구조의 25평대 아파트

공간 구성 및 내부 상태

이 아파트는 국내 최대 건설사 중 하나인 두산건설에서 시공한 물건으로, 3베이 구조의 실용적인 공간 설계가 특징입니다. 방 3개와 거실, 주방, 2개의 욕실로 구성되어 있으며, 현재까지 큰 하자 없이 관리가 잘 된 것으로 확인됩니다.

내부에는 벽지, 도배, 장판 등의 인테리어 요소가 설치되어 있으며, 도시가스, 개별난방 시스템, 승강기 등 기본적인 주거 편의시설이 모두 갖춰져 있습니다. 4층에 위치해 층수가 너무 높지 않으면서도 채광과 통풍 상태가 양호합니다.

대지권 및 건물 상태

본 물건의 대지권은 45.174㎡(약 13.66평)이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 지어진 튼튼한 건물입니다. 단지 전체적으로 외관 관리가 잘 되어 있는 편이며, 2007년 준공되어 현재 18년 된 건물로 서울 기준으로는 상대적으로 신축에 가깝습니다.

지하 2층~지상 15층 규모의 건물 중 4층에 위치해 있으며, 승강기가 설치되어 있어 이동에 불편함이 없습니다. 또한 실내는 벽지, 바닥재, 창호 등이 잘 관리되어 있는 상태입니다.

8억 초반 시세 대비 6억 중반 입찰 가능한 가격 경쟁력

최근 실거래가 및 시세 분석

디엠씨두산위브의 최근 실거래가를 살펴보면, 동일한 84㎡ 타입이 2025년 1~3월 기준으로 약 7억 9,500만원~8억 3,000만원 선에서 거래되고 있습니다. 이는 이번 경매 물건의 최저입찰가(6억 5,520만원)보다 1억 3,000만원~1억 8,000만원 정도 높은 금액입니다.

현재 시세와 최저입찰가를 비교했을 때, 약 15~20% 정도 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회라고 볼 수 있습니다. 만약 경쟁이 심하지 않다면 7억 초반대에도 낙찰 가능성이 있어 시세 대비 약 1억 원 정도의 차익을 기대할 수 있습니다.

주변 아파트 단지와의 가격 비교

주변 유사 단지와 비교해보면, 인근 DMC파크뷰자이나 상암월드컵파크 등의 단지는 같은 평수 기준으로 8억 5,000만원~9억 5,000만원 선에서 거래되고 있습니다. 이는 디엠씨두산위브보다 5,000만원~1억 5,000만원 정도 높은 가격대로, 본 경매 물건의 가격 경쟁력이 더욱 돋보이는 부분입니다.

권리 분석 - 소유자 점유와 선순위 근저당권 확인 필요

등기부 현황 분석

이 물건의 등기부등본을 살펴보면, 2007년 8월에 소유권 이전된 이후 여러 금융기관 명의의 근저당권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 2007년 8월 설정된 국민은행 근저당권(3,900만원)이며, 이후 국민은행과 신한은행 명의의 다수 근저당권이 설정되어 있습니다.

특히 신한은행의 경우 2020~2021년 사이에 3억 6천만원, 6천만원, 1억 2천만원, 6천만원 등 총 6억 원 이상의 근저당권이 설정되어 있으며, 이 외에도 대부업체인 (주)티포스코퍼레이션 명의의 근저당권이 2억 원, 1억 5백만원 등으로 설정되어 있습니다.

또한 2023년 4월부터 2025년 3월까지 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있어, 소유자의 재정 상황이 좋지 않았음을 알 수 있습니다.

점유 및 명도 관련 사항

현재 본 물건은 소유자가 직접 점유하고 있는 것으로 파악되나, 현황조사서에 따르면 배당요구한 임차인이 있는 것으로 나타나므로, 정확한 점유 상태와 임차인 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

낙찰 후 명도와 관련하여 소유자 점유일 경우 인도명령을 통해 상대적으로 수월하게 명도 가능할 수 있으나, 임차인이 있다면 보증금 반환 및 퇴거 협상이 필요할 수 있습니다. 특히 배당요구한 임차인의 보증금 규모와 우선변제권 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

투자 가치 분석 - 학군과 교통의 강점이 돋보이는 실거주 적합 매물

입지적 강점과 투자 포인트

이 물건의 가장 큰 강점은 연가초등학교와 매우 가깝다는 점입니다. 초등학교가 단지 바로 앞에 위치해 도보 2분 거리로 자녀의 안전한 통학이 가능합니다. 또한 중학교와 고등학교도 도보 거리에 위치해 전 연령대의 교육 환경이 우수합니다.

교통 측면에서는 지하철 6호선 증산역을 이용할 수 있으며, 내부순환도로와 강변북로가 인접해 있어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다. 특히 마포, 상암DMC, 공덕, 이태원 등의 주요 업무지구로 빠르게 이동할 수 있어 직장인들에게도 유리한 입지입니다.

더불어 주변에 대형마트, 병원, 카페거리, 공원 등 생활편의시설이 풍부하고, DMC 디지털미디어 산업단지와 인접해 있어 임대 수요도 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

장단점 분석

장점:

1. 우수한 학군과 교육 환경 (연가초등학교 도보 2분)

2. 편리한 교통 접근성 (지하철 6호선, 내부순환도로)

3. 실거래가 대비 15~20% 저렴한 입찰 기회

4. 2007년 준공 건물로 상태 양호

5. 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 환경

단점:

1. 배당요구한 임차인 관련 추가 조사 필요

2. 다수의 압류 및 가압류로 권리관계 복잡

3. 대부업체의 고액 근저당권 설정

4. 증산역까지 도보 12분으로 초역세권은 아님

5. 235세대의 중소형 단지로 대단지 선호자에게는 약점

최종 평가 - 실거주자에게 특히 유리한 학세권 아파트

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

1.초등학생 자녀를 둔 가정: 연가초등학교가 도보 2분 거리에 있어 안전한 통학이 가능합니다.

2.서울 서북부 지역 직장인: 마포, 상암DMC, 종로 등으로의 출퇴근이 편리합니다.

3.중형 평수 실거주 희망자: 32평형(전용 25.7평) 아파트로 3~4인 가족 거주에 적합합니다.

4.시세보다 저렴하게 서울 아파트 매입 희망자: 실거래가 대비 1억 원 이상 저렴하게 매입 가능합니다.

5.권리 정리에 능숙한 투자자: 권리관계가 다소 복잡하지만, 정리 후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

입찰 전략

현재 시세와 경매 상황을 고려할 때, 다음과 같은 입찰 전략을 추천합니다:

보수적 전략: 경쟁이 예상되는 경우, 감정가의 85~87% 수준인 7억~7억 1,000만원 정도로 입찰하는 것이 안전합니다. 이 정도 금액이면 시세보다 여전히 1억 원 정도 저렴하게 매입 가능합니다.

공격적 전략: 경쟁이 예상보다 적을 경우, 감정가의 80~82% 수준인 6억 5,500만원~6억 7,000만원 정도로 도전해볼 수 있습니다. 다만 이 경우 낙찰 확률은 상대적으로 낮아질 수 있습니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 법원에서 제공하는 현황조사서와 감정평가서를 꼼꼼히 검토하시기 바랍니다. 특히 임차인 현황과 배당요구 상황에 대해 정확한 정보를 파악하는 것이 중요합니다.

마치며: 학군과 입지의 가치가 돋보이는 투자 기회

서대문구 북가좌동 디엠씨두산위브 아파트는 학세권, 생활환경, 교통 접근성 등 실거주에 필요한 요소들이 골고루 갖춰진 매력적인 물건입니다. 특히 현재 시세보다 1억 원 이상 저렴한 가격에 입찰할 수 있는 기회라는 점에서 실거주자와 투자자 모두에게 관심을 끌 만한 물건입니다.

다만 다수의 근저당권과 압류/가압류가 설정되어 있고, 배당요구한 임차인이 있는 것으로 파악되므로, 입찰 전에 권리관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 투자를 결정하기 전에 전문가의 상담을 받아보시고, 충분한 준비와 계획을 세운 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

모두의경매에서는 이러한 경매 물건에 대한 상세한 분석과 정보를 계속해서 제공해 드리겠습니다. 다음 포스팅에서도 알짜 경매 물건을 소개해드리겠습니다. 감사합니다.