남산 조망과 교통 편의성을 갖춘 성동구 금호동 푸른마을8차 아파트 경매 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 성동구 금호동1가에 위치한 푸른마을8차아파트 경매 물건에 대해 상세히 분석해드리려 합니다. 5호선 신금호역 인근에 위치한 이 물건은 실거주와 투자 모두에 관심 있는 분들께 귀중한 정보가 될 것입니다.

경매 물건 핵심 요약

이번에 소개해 드릴 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 2025타경50997 사건으로, 성동구 금호동1가에 위치한 푸른마을8차아파트의 6층입니다. 현재 1회 유찰 상태로 감정가 6억 9,900만원의 80% 수준인 5억 5,920만원에 입찰이 가능한 상태입니다.

신금호역 도보권에 위치한 소규모 단지의 희소성 높은 실거주 매물

단지 및 세대 특성

푸른마을8차아파트는 2002년 2월에 준공된 총 19세대의 소규모 단지입니다. 철근콘크리트 구조로 지어진 이 아파트는 다양한 평형대가 있지만, 본 경매 물건은 전용 89.80㎡(약 27.16평)의 6층에 위치해 있습니다.

세대 내부는3개의 침실과 2개의 욕실을 갖춘 실용적인 구조로, 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개로 구성되어 있습니다. 난방 방식은 개별 난방(도시가스)이며, 전체적으로 내부 상태는 준공 후 약 23년이 지난 아파트임을 감안할 때 양호한 편입니다.

지하철 5호선 5분 거리의 뛰어난 교통 접근성

이 아파트의 가장 큰 장점은지하철 5호선 신금호역에서 도보로 약 5분 거리에 위치한 역세권 입지입니다. 5호선을 통해 강남, 영등포, 여의도 등 서울 주요 업무 지구로의 접근성이 좋으며, 인근에 버스 정류장도 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

또한 남측과 동측으로 간선도로와 연결되어 차량을 이용한 이동도 수월한 편입니다. 이러한 교통 접근성은 출퇴근이 필요한 직장인이나 대중교통을 자주 이용하는 가족에게 큰 장점이 될 수 있습니다.

생활 인프라와 지구단위계획 호재가 있는 금호동 핵심 입지

편리한 생활 환경과 교육 시설

푸른마을8차아파트 주변은 아파트 단지, 다세대/공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 어우러진 안정적인 주택지대로 형성되어 있습니다. 교육 시설로는서울금북초등학교, 동산초등학교, 금호여자중학교등이 가까이 위치하고 있어 자녀 교육에 관심이 많은 가정에게 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

또한 인근에는 다양한 생활 편의시설과 상업 시설이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다. 특히 소규모 단지이지만 세대당 약 1.05대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 문제도 상대적으로 양호한 편입니다.

신금호역 역세권 지구단위계획으로 미래가치 상승 기대

2023년 9월, 서울시와 성동구청은 금호동1가 114번지 일대(약 42,628㎡)에 대한'신금호 역세권 지구단위계획'을 최종 결정·고시했습니다. 이 계획은 역세권 기능을 강화하고 교통체계를 개선하며, 상업·주거 복합 기능을 갖춘 준주거지역 개발을 허용하는 내용을 담고 있습니다.

이러한 개발 계획은 향후 이 지역이 단순 주거지를 넘어 생활, 상업, 주거가 복합된 지구로 발전할 가능성을 시사합니다. 용적률 상향 가능성도 있어 앞으로 고밀 개발이 이루어질 수 있다는 점이 투자 측면에서 매력적인 요소입니다.

최근 실거래가 기준 최대 1억 이상 저렴한 투자 기회

실거래가 및 시세 분석

푸른마을8차아파트의 최근 실거래 데이터를 살펴보면, 2025년 5월에 전용 76.14㎡(약 23평대) 4층이6억 9,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 본 경매 물건은 이보다 더 넓은 전용 89.80㎡(약 27평대)임에도 최저매각가격이 5억 5,920만원으로 책정되어 있어, 면적 차이를 고려하더라도상당히 매력적인 가격으로 볼 수 있습니다.

2023년 11월에는 동일한 전용면적(89.80㎡)의 6층이 약4억 7,000만원에 거래된 기록이 있으나, 이는 현재 시세와 상당한 괴리가 있는 예외적인 거래로 보입니다. 일반적인 시세 추이와 현재의 부동산 시장 상황을 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 6억 5,000만원에서 7억원 사이로 추정됩니다.

경매가와 시세 차이로 인한 투자 메리트

현재 최저매각가격 5억 5,920만원은 감정가 6억 9,900만원의 80% 수준이며, 추정 시세 대비 약 1억원 가량 낮은 금액입니다. 또한 주변 유사 경매 사례를 분석해 보면, 최근 낙찰된 물건들은 98~103%의 높은 낙찰가율을 보였습니다.

따라서 본 물건은약 6억~6억 2천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높으며, 이는 여전히 시세 대비 5~10% 정도 저렴한 가격입니다. 특히 소규모 단지의 특성상 매물이 희소하고 신금호역 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 중장기적인 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 평가됩니다.

권리 관계가 깨끗한 채무자 직접 점유 상태의 안전한 물건

등기부 현황 분석

등기부등본을 분석한 결과, 말소기준권리는 2022년 10월 26일 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권입니다. 현 소유자는 2023년 12월 12일에 소유권을 취득했으며, 2025년 2월 10일 1순위 채권자의 임의경매가 개시되었습니다.

낙찰자가 인수해야 할 선순위 권리는 없으며,말소기준권리 이후 설정된 모든 제한물권은 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 따라서 권리관계는 상당히 명확하고 안전한 물건으로 판단됩니다.

임차인 현황 및 명도 사항

현황조사서와 전입세대열람 결과에 따르면, 현재 채무자인 김00 세대(동거인 포함)가 등재되어 있으나, 현장 방문 시 폐문 상태였습니다. 법원 문서상 임차인에 대한 권리신고 내역이 없어소유자가 직접 점유하고 있는 것으로 추정됩니다.

이는 낙찰 후 명도 과정에서 임차인의 대항력이나 보증금 반환 문제가 발생할 가능성이 낮다는 의미이지만, 낙찰 전 반드시 최신 점유 현황을 확인하는 것이 안전합니다. 명도는 소유자 직접 점유 상태라면 비교적 원만하게 진행될 가능성이 높습니다.

성동구 신금호역 인근 소규모 아파트의 투자 가치 분석

역세권 소규모 단지의 장단점 비교

푸른마을8차아파트의 가장 큰 장점은5호선 신금호역 인근의 역세권 입지와희소성 높은 소규모 단지라는 점입니다. 19세대로 구성된 작은 단지는 관리의 편의성과 프라이버시 측면에서 장점을 가지며, 역세권이라는 입지적 특성은 안정적인 수요를 보장합니다.

반면 단점으로는 2002년 준공으로 건물 노후화가 진행되고 있다는 점과 소규모 단지이다 보니 대형 단지에 비해 공용 시설이나 커뮤니티 시설이 부족할 수 있다는 점을 들 수 있습니다. 또한 19세대 규모의 소규모 단지는 향후 재건축이나 리모델링 시 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

투자 수익성 예상

현재 금호동 지역의 전세가율은 약 50~60% 수준으로, 이 아파트를 낙찰받아 임대 운영 시월 150만원~180만원 정도의 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 연 수익률로 환산하면 약 3~4% 수준으로, 서울 시내 아파트의 평균적인 임대 수익률과 비슷한 수준입니다.

또한 '신금호 역세권 지구단위계획'으로 인한 향후 개발 호재를 고려하면, 중장기적으로연 4~6%의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 따라서 임대 운영과 시세 차익을 합산한 총 투자 수익률은 연 7~10% 정도로 예상됩니다.

역세권 소형 아파트 - 실거주 7점, 투자 8점의 균형 잡힌 경매 물건

항목별 평가

실거주자와 투자자 모두에게 추천하는 경매 물건

추천 대상 1: 3인 이상 가족의 실거주자
27평형 3룸 구조로 3~4인 가족이 생활하기 적합한 공간을 제공합니다. 특히 신금호역 인근으로 출퇴근과 자녀 교육에 편리한 환경을 원하는 가족에게 이상적입니다.

추천 대상 2: 중장기 투자자
시세보다 저렴한 가격에 매입 가능하고, 역세권 아파트로 임대 수요가 안정적입니다. 또한 신금호역 지구단위계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있어 5년 이상 중장기 투자에 적합합니다.

6억원 내외 입찰로 시세차익 노릴 수 있는 전략적 접근 필요

이 물건은 현재 5억 5,920만원의 최저가로 시작하지만, 역세권 입지와 소규모 단지의 희소성을 고려할 때 경쟁이 예상됩니다. 유사 물건의 낙찰가율을 분석한 결과,감정가의 85~90% 수준인 약 5억 9,400만원~6억 2,900만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

따라서 입찰 전략으로는 최소 6억원 이상의 입찰가를 제시하는 것이 안전하며, 최대 6억 3,000만원까지는 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 이는 여전히 시세 대비 5~10% 저렴한 가격으로, 낙찰 후 즉각적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

맺음말: 경매로 잡는 성동구 역세권 아파트의 기회

서울 성동구 금호동1가 푸른마을8차아파트는 역세권의 뛰어난 입지와 합리적인 가격대로 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 특히 신금호역 지구단위계획이라는 개발 호재가 있어 향후 가치 상승 잠재력도 갖추고 있습니다.

다만 경매 물건은 입찰 당일까지 다양한 변수가 있을 수 있으므로, 입찰 전에 반드시 최신 권리관계와 현장 상황을 확인하시기 바랍니다. 전문가와의 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 적정 입찰가를 결정하는 것이 성공적인 경매 참여의 핵심입니다.

모두의경매는 앞으로도 가치 있는 경매 물건 정보와 분석을 통해 여러분의 성공적인 부동산 투자를 돕겠습니다. 감사합니다.