서울 성북구 래미안안암 아파트 경매 - 명문대 인접한 안정적 역세권 투자처

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 성북구 안암동에 위치한 래미안안암 아파트 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 고려대학교 바로 인접해 있는 이 물건은 안암역 더블 역세권의 이점과 깔끔한 권리관계를 갖추고 있어 주목할 만한 투자 기회를 제공합니다.

고려대 배후수요와 더블역세권의 안정적 입지 가치

경매 물건의 기본 정보

이 물건은 1차 유찰 후 감정가의 80%인 6억 2천만원부터 입찰 가능하게 되었습니다. 현재 시세가 7.4억~8억 수준인 것을 고려하면 약 1억 이상의 시세차익을 기대할 수 있는 기회입니다.

래미안안암 단지 개요

래미안안암 아파트는 삼성물산에서 시공한 중소규모 단지로, 2005년 준공되어 약 20년 정도 경과했지만 관리상태가 양호한 것으로 평가받고 있습니다. 특히 안암역과 고려대학교가 도보권에 위치하고 있어 학생과 직장인 모두에게 선호도가 높은 입지를 갖추고 있습니다.

고려대·성신여대 더블 캠퍼스존의 안정적 임대 수요

우수한 교통 및 교육 인프라

이 물건의 가장 큰 장점 중 하나는 뛰어난 교통 접근성입니다. 지하철 6호선 안암역이 도보 5분 거리에 있어 강북 도심(종로, 광화문)으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한 인근에 고려대학교와 성신여자대학교가 위치하고 있어 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

주변 교육시설로는 용문중고, 안암초등학교, 성신여중고 등이 있으며, 명문대인 고려대학교가 바로 인접해 있어 학군이 매우 우수합니다. 또한 고려대학교 안암병원이 가까워 의료 인프라도 충분히 갖추고 있습니다.

생활 편의시설 및 주변 환경

단지 주변 500m 이내에 우체국, 경찰서, 은행 등 약 35곳의 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 특히 고려대학교 안암병원이 바로 인근에 위치하고 있으며, 보문재래시장, 돈암시장 등 전통시장과 함께 현대백화점, 신세계백화점 등도 이용이 가능한 거리에 있어 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

단지 주변을 개운산 자락이 에워싸고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 단지 자체가 남향 위주로 조성되어 있어 채광 조건이 좋습니다.

59㎡ 소형 평형의 높은 임대 회전율과 수익성

최근 실거래 및 시세 분석

59㎡ 소형 평형은 대학가 인근이라는 입지적 특성상 1~2인 가구와 대학생, 신혼부부 등에게 꾸준한 수요가 있습니다. 전세가율은 약 62~65% 수준으로, 최저입찰가 6억 2천만원에 낙찰받을 경우 4억 8천만원 수준의 전세를 놓으면 약 77%의 높은 전세가율을 확보할 수 있어 레버리지 효과가 큽니다.

깨끗한 권리관계와 명도 부담 없는 투자 안정성

등기부 권리관계 분석

이 물건의 말소기준권리는 2014년 6월 13일 설정된 하나은행 근저당권이며, 낙찰 시 등기부상 모든 권리가 말소됩니다. 현재 소유자와 가족이 거주 중이지만, 인도명령을 통해 명도가 가능하며 관리비 미납금도 없어 권리관계가 깨끗한 편입니다.

임차인 현황 및 점유상태

현재 이 물건은 소유자가 직접 거주하고 있으며, 전입세대확인서상 소유자 및 가족만 등재되어 있어 임차인은 없는 상태입니다. 낙찰 후 인도명령을 통해 명도가 가능하므로, 별도의 명도 비용 부담이 적습니다.

관리비 체납도 없어 낙찰 후 추가 비용 부담이 적은 점도 투자 안정성을 높이는 요소입니다.

입찰 시 유의사항

이 물건은 1차 유찰된 상태로, 2차 입찰에서 감정가의 80%인 6억 2천만원부터 입찰이 가능합니다. 입찰 보증금은 최저가의 10%인 6,200만원이 필요합니다.

낙찰 후 소유자 명도에 약간의 시간이 소요될 수 있으므로, 이를 감안한 투자 계획을 세우는 것이 좋습니다. 또한 건물의 내부 상태는 별도로 확인해 볼 필요가 있습니다.

대학가 배후수요를 활용한 안정적 임대수익 기대

투자 장단점 분석

장점:

1.우수한 입지조건- 고려대학교와 안암역 도보 5분 거리의 더블 역세권

2.안정적인 임대수요- 대학가 인근으로 학생, 직장인 등 임차 수요가 풍부

3.깨끗한 권리관계- 임차인 없음, 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸

4.시세차익 가능성- 최저가 6.2억 vs 시세 7.5억 이상으로 약 1억 이상 차익 기대

5.높은 전세가율- 전세 4.8억 수준으로 최저가 대비 약 77%의 높은 전세가율

단점:

1.건물 노후화- 2005년 준공으로 약 20년 경과, 내부 리모델링 비용 고려 필요

2.명도 필요- 소유자 실거주 중으로 인도명령을 통한 명도 과정 필요

3.주변 개발 제한- 대학교 인접 지역으로 급격한 개발 가능성 제한적

예상 수익성 분석

이 물건은 전세 운영 시 레버리지 효과가 높고, 대학가 인근이라는 특성상 월세 수요도 많아 임대 운영 방식을 다양하게 선택할 수 있는 장점이 있습니다. 특히 고려대학교 학생들을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮은 편입니다.

대학 인접 59㎡ 아파트의 희소가치와 미래 가능성

항목별 종합 평가

추천 대상 투자자

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천드립니다:

1.자녀 대학 진학을 위한 실거주 목적의 부모님

2.안정적인 임대 수익을 원하는 투자자- 대학가 인근 임대 수요 풍부

3.소액으로 서울 아파트에 투자하고자 하는 투자 초보자

4.1~2인 가구 실거주자- 교통이 편리한 역세권 소형 아파트 선호자

5.자녀 대학 입학 예정자가 있는 부모님 - 장기적 관점의 투자+실거주

경매 입찰 전략

현재 시세와 경쟁 상황을 고려할 때, 이 물건은 감정가의 86~89% 선인 6억 7천만원~6억 9천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 따라서 다음과 같은 입찰 전략을 추천합니다:

1.적정 입찰가는 6억 8천만원~7억원 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

2.입찰 전 현장 방문을 통해 단지 상태와 주변 환경을 꼼꼼히 확인하세요.

3.명도 비용과 리모델링 비용을 감안하여 총 투자금액을 계산하고 입찰가를 결정하세요.

4.경쟁 입찰 가능성이 높으므로, 여유 있는 자금 준비와 함께 세밀한 입찰가 전략이 필요합니다.

종합 평가: 대학가 인접 안정적 임대형 투자 추천

이번에 소개해드린 서울 성북구 래미안안암 아파트는 고려대학교와 안암역 인접이라는 우수한 입지조건, 깨끗한 권리관계, 그리고 시세 대비 할인된 가격으로 매입 가능하다는 점에서 매력적인 투자 기회를 제공합니다.

특히 대학가 인근이라는 특성상 안정적인 임대 수요가 기대되며, 소형 평형으로 임대 회전율도 높을 것으로 예상됩니다. 59㎡ 소형 평형은 전세 수요가 많고 전세가율이 높아 레버리지 효과를 활용한 투자에도 적합합니다.

현재 1차 유찰 상태로, 2차 입찰에서 감정가의 80%인 6억 2천만원부터 입찰이 가능합니다. 시세와 주변 환경, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때 6억 8천만원~7억원 사이의 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

다만, 소유자가 실거주 중이므로 명도 과정이 필요하다는 점과 약 20년된 건물로 내부 리모델링 비용이 발생할 수 있다는 점은 투자 계획 시 고려해야 할 요소입니다.

경매 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 단지 상태와 주변 환경을 직접 확인하고, 권리분석과 시세 분석을 철저히 하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.