서울 답십리역 도보 5분, 한화아파트 35평 - 7억대로 만나는 역세권 아파트 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 동대문구 답십리동에 위치한 한화아파트의 특별한 경매 물건을 소개해드리려 합니다. 35평형 중형 평수로, 지하철 5호선 답십리역 도보 5분 이내의 초역세권에 위치한 이 매물은 시세 대비 약 2억원 이상 저렴한 가격에 나온 특별한 기회입니다.

3회 유찰로 64% 최저가 형성된 역세권 프리미엄 매물

이 매물은 3회 유찰을 거치면서 감정가 대비 64%까지 가격이 하락하며, 서울 내 역세권 아파트를 현 시세보다 약 2억원 이상 저렴하게 만날 수 있는 기회가 생겼습니다. 서울 동대문구 답십리동에 위치한 이 한화아파트는 실거주와 투자 모두에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

답십리 한화아파트 - 역세권과 생활 인프라의 완벽한 조화

20층 건물 중 8층에 위치한 남향 중형 평수

해당 물건은 답십리한화아파트 201동 8층에 위치한 아파트로, 전용면적 84.86㎡(약 25.67평), 공급면적은 116.03㎡(약 35평)의 중형 평수입니다. 2001년 9월에 사용승인을 받은 건물로, 3개의 방과 2개의 화장실을 갖춘 실용적인 구조를 자랑합니다.

남서향으로 배치되어 채광 조건이 우수하며, 총 20층 건물 중 8층에 위치하여 소음과 조망 측면에서도 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 146세대의 아담한 단지로, 주차 공간은 160대로 세대당 1대 이상의 주차가 가능하여 주차 걱정 없이 생활할 수 있습니다.

답십리역 도보 5분, 서울 핵심 업무지역 접근성 우수

답십리한화아파트는 지하철 5호선 답십리역에서 도보로 약 5분 거리에 위치한 초역세권 아파트입니다. 5호선을 통해 광화문, 여의도 등 서울의 주요 업무지구로 빠르게 접근할 수 있으며, 2호선 환승을 통해 강남권으로의 이동도 용이합니다.

또한 인근에는 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 주변 도로망이 잘 구축되어 차량 이동도 편리하며, 북측으로 황물로, 동측으로 천호대로75길, 서측으로 천호대로73길, 남측으로 고미술로의 포장도로에 각각 접해 있어 교통 환경이 우수합니다.

생활 인프라와 자연환경을 모두 갖춘 우수한 입지

답십리동은 대형 마트, 병원, 은행 등 생활 인프라가 풍부하게 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한 인근에는 '지식의 꽃밭'과 같은 녹지 공간이 조성되어 있어 도심 속에서도 자연을 느낄 수 있는 환경을 제공합니다.

교육환경도 우수한 편으로, 주변에 여러 초·중·고등학교가 위치해 있어 자녀 교육을 위한 여건이 잘 조성되어 있습니다. 또한 답십리동은 동대문구 내에서도 실거주 선호도가 높은 지역 중 하나로, 주거 만족도가 매우 높은 동네입니다.

답십리한화아파트 시세분석 - 최소 8억대 형성된 아파트 7억대 낙찰 기회

인근 실거래가 대비 2억원 이상 저렴한 진입 기회

해당 아파트의 최근 실거래가를 살펴보면, 2025년 10월 18층이 8억 7,700만원에 거래된 기록이 있습니다. 현재 시세는 KB부동산 기준으로 8.4억~9.15억, 한국부동산원 기준 7.8억~8.8억으로 형성되어 있습니다.

현재 최저가 5억 7,344만원은 시세 대비 약 30% 가량 저렴한 가격이며, 실거래가 기준으로는 약 2억원 이상의 차익이 예상됩니다. 경매 특성상 경쟁이 발생할 수 있으나, 7억대에서 낙찰받더라도 충분한 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

특히 현재 매물로 나와 있는 전세나 월세 매물이 매우 적어, 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게도 좋은 기회가 될 수 있습니다.

권리분석 - 이해하기 쉽게 풀어본 권리 관계

말소기준권리는 2019년 설정된 근저당권

이 물건의 등기부등본을 살펴보면, 2001년 11월 19일 최초 소유권이 설정되었고, 말소기준권리는 2019년 3월 11일 설정된 스탠다드차타드은행의 2억 4천만원 근저당권입니다. 이후 추가 근저당권과 가압류가 설정되었으며, 임의경매 신청이 2건 있습니다.

임차인 현황과 점유 관계 확인 필요

현황조사서에 따르면, 현재 임차인으로 황OO씨가 보증금 2억 5천만원(월세 없음)에 거주 중인 것으로 기재되어 있습니다. 채무자 진술에 따르면 이 임차인은 채무자의 배우자라고 합니다.

전입세대확인서 및 주민등록등본에는 소유자 박OO의 세대가 등재되어 있는 것으로 보아, 실제로는 소유자 본인이 거주하고 있을 가능성이 높습니다. 이 경우 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있으며, 협의 명도 또는 강제집행을 통해 해결 가능합니다.

배당요구종기일은 2025년 7월 31일로, 이미 지났기 때문에 권리관계는 확정된 상태입니다. 관리비 체납은 2025년 11월 4일 기준으로 없는 것으로 확인되었습니다.

입찰 시 유의사항

이 경매 물건의 경우, 등기부등본상의 모든 권리는 낙찰과 함께 소멸하므로 추가 부담은 없습니다. 다만 임차인 점유 상태와 관련하여 정확한 현장 확인이 필요합니다. 소유자가 직접 거주하고 있을 경우 낙찰 후 명도 절차를 진행해야 합니다.

또한 경매로 취득할 경우 토지거래허가가 필요 없고, 실거주 의무도 없으며, 자금조달계획서를 제출할 필요도 없어 일반 매매보다 규제 부담이 적습니다. 대출 조건은 일반 매매와 동일하게 적용됩니다.

투자가치 분석 - 시세차익과 안정적인 임대수익 기대

시세 대비 2억 이상 저렴한 가격과 역세권 프리미엄의 장점

장점

1.뛰어난 입지: 지하철 5호선 답십리역 도보 5분 이내의 역세권 아파트로, 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

2.시세 대비 저렴한 가격: 현재 시세 대비 약 2억원 이상 저렴한 가격으로 매입 가능하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

3.안정적인 수요층: 실거주 선호도가 높은 답십리동 내에서도 역세권에 위치하여 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

4.생활 인프라 우수: 주변에 상업시설과 교육시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.깔끔한 권리관계: 낙찰과 함께 등기부상 모든 권리가 소멸되므로 권리 관계가 깔끔합니다.

단점

1.건물 노후화: 2001년 준공된 아파트로, 약 24년이 경과하여 일부 시설 노후화가 있을 수 있습니다.

2.명도 필요: 현재 소유자 또는 임차인이 거주 중인 것으로 보여, 낙찰 후 명도 절차가 필요합니다.

3.경쟁 가능성: 시세 대비 저렴한 가격으로 인해 입찰 경쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

임대 수익률과 장기 투자 가치 분석

이 물건을 7억 5천만원에 낙찰받아 전세 4억 5천만원 또는 월세 보증금 5천만원/월세 150만원 수준으로 운용할 경우를 가정해 보겠습니다.

전세 운용 시 수익분석

- 투자금액: 7억 5천만원 (취득세 등 부대비용 약 2천만원 포함 시 총 7억 7천만원)

- 전세 보증금: 4억 5천만원

- 실투자금: 3억 2천만원

- 연간 대출이자(4% 가정): 1억 8천만원 × 4% = 720만원

- 순 투자수익률: 실질적 수익은 미래 시세 상승에 따른 자본차익

월세 운용 시 수익분석

- 투자금액: 7억 7천만원 (부대비용 포함)

- 월세 조건: 보증금 5천만원, 월세 150만원

- 실투자금: 7억 2천만원

- 연간 임대수익: 150만원 × 12개월 = 1,800만원

- 연간 대출이자(대출 5억, 4% 가정): 2,000만원

- 순 임대수익률: 약 -0.3% (자본차익 기대)

현 시점에서는 임대 수익률보다는 시세 대비 저렴한 가격으로 인한 시세차익을 주요 투자 포인트로 봐야 합니다. 특히 역세권 아파트의 특성상 향후 가격 상승 가능성이 높으며, 안정적인 임대 수요를 바탕으로 공실 위험이 적은 투자처로 평가됩니다.

최종 평가 - 실거주 8점, 투자 7.5점의 고품질 경매 물건

항목별 종합 평가

추천 대상

실거주자

- 중형 평수(3룸)가 필요한 3~4인 가족

- 대중교통을 주로 이용하는 직장인

- 시세보다 저렴하게 서울 내 역세권 아파트를 원하는 분

투자자

- 시세차익을 노리는 중장기 투자자

- 안정적인 임대수익을 원하는 투자자

- 서울 역세권 아파트에 투자하고 싶으나 예산이 부족했던 투자자

입찰 전략

이 물건은 시세 대비 저렴한 가격으로 인해 경쟁이 예상됩니다. 현 시세와 입지 조건을 고려했을 때, 감정가의 80~85% 수준인 7억 1,680만원~7억 6,160만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

실거주 목적이라면 최대 8억원까지, 투자 목적이라면 최대 7억 5천만원 내에서 입찰하는 것이 적절하다고 판단됩니다. 입찰 금액은 100만원 단위로 끊어서 제시하는 것이 유리하며, 경쟁이 예상되는 경우 1~2백만원 정도 추가하여 입찰하는 전략이 효과적일 수 있습니다.

맺음말

서울 동대문구 답십리동에 위치한 답십리한화아파트는 5호선 답십리역 도보 5분 거리의 우수한 입지와 시세 대비 저렴한 가격으로 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 특히 3회 유찰로 인해 감정가의 64%까지 가격이 하락하여 약 2억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있는 특별한 기회입니다.

그러나 모든 경매 물건과 마찬가지로, 입찰 전 현장 방문을 통한 실제 상태 확인과 임차인 점유 관계 파악이 필수적입니다. 또한 경매는 전문적인 지식이 필요한 분야이므로, 가능하다면 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 안전합니다.

모두의경매는 항상 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다. 앞으로도 좋은 물건과 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.