상업성 높은 입지에 위치한 저층 주거용 오피스텔 - 서울남부지방법원 2023 타경 252 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강서구 등촌동에 위치한 주거용 오피스텔 경매 물건을 분석해드리겠습니다. 이번 물건은 1회 유찰 후 2차 입찰을 앞두고 있는 서울남부지방법원 2023 타경 252호 매물로, 지하철 9호선 등촌역과 인접한 신세계아파트 7층 701호입니다.

도심 접근성과 생활편의성을 갖춘 등촌동 주거용 오피스텔

경매 개요 및 진행 현황

서울남부지방법원에서 진행 중인 이 물건은 현재 1회 유찰된 상태로, 2차 입찰이 2025년 4월 23일에 예정되어 있습니다. 감정가 5억 8,300만원에서 현재는 80%인 4억 6,640만원부터 입찰에 참여할 수 있습니다.

25.7평 실평수의 넓은 주거공간

이 물건은 전용면적 84.95㎡(약 25.7평)로, 3개의 방과 2개의 화장실을 갖춘 중대형 주거용 오피스텔입니다. 일반 아파트와 유사한 구조를 갖추고 있어 가족 구성원이 있는 실거주자에게 적합합니다. 방 3개, 화장실 2개, 거실, 주방, 발코니 등의 공간이 효율적으로 구성되어 있습니다.

등촌역 도보 10분 거리의 탁월한 교통 접근성

주변 환경 및 교통 여건

이 물건은 등촌초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 도보 10분 거리에 지하철 9호선 등촌역이 있습니다. 주변에는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단독주택, 공동주택 및 학교 등이 인접해 있어 주거환경이 안정적이며, 여의도와 목동 등 강서구 주요 지역으로의 이동도 용이합니다.

건물 전면으로는 약 5m 폭의 도로가 접해 있어 차량 출입이 수월하며, 단지 내 주차 시설도 갖추어져 있습니다. 특히 강서구 등촌동은 서울 서남권의 중요한 주거지역으로, 제1종 일반주거지역으로 지정되어 주거 환경이 쾌적합니다.

교육 및 생활 인프라

등촌초등학교가 바로 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수하며, 인근에 상가와 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 특히 강서구는 지속적인 발전이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 인프라 확충이 더 기대되는 지역입니다.

시세 대비 20% 할인된 가격으로 매수 기회

실거래 및 시세 분석

등촌동 신세계아파트의 최근 실거래 가격을 분석해보면, 비슷한 면적의 주거용 오피스텔이 5억 5천만원에서 6억원 선에서 거래되고 있습니다. 현재 최저입찰가는 4억 6,640만원으로, 시세 대비 약 15-20% 할인된 가격에 매수할 수 있는 기회입니다.

공시지가는 2023년 1월 기준 3,429,000원/㎡로, 해당 지역의 토지 가치가 안정적으로 평가되고 있음을 알 수 있습니다.

권리 관계 분석 및 입찰 전략

등기부 현황

이 물건은 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 설정되어 있지 않습니다. 현재 확인된 바로는 근저당권이 설정되어 있으나, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만 정확한 권리관계는 입찰 전 반드시 법원에서 확인해야 합니다.

임차인 현황

현재 확인된 정보로는 임차인이 있는지 여부가 명확하지 않습니다. 낙찰 후 명도 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 점유 상황을 확인하는 것이 중요합니다. 또한 관리비 미납금이 있을 수 있으므로, 이 부분도 사전에 확인해야 합니다.

입찰 시 유의사항

이 물건은 1회 유찰 후 2차 입찰이 예정되어 있으므로, 경쟁이 있을 가능성이 높습니다. 특히 접근성이 좋은 지역의 중대형 오피스텔이므로 실거주 목적의 입찰자들이 많을 것으로 예상됩니다. 입찰가는 감정가의 85-90% 수준인 4억 9,500만원에서 5억 2,500만원 사이가 적절할 것으로 판단됩니다.

투자 가치 분석: 실거주와 임대 모두 매력적인 물건

강점과 약점 분석

강점:

1. 등촌역 도보 10분 거리의 우수한 접근성

2. 25.7평의 넓은 실평수로 가족 실거주에 적합

3. 등촌초등학교 인접 우수한 교육 환경

4. 시세 대비 15-20% 할인된 가격

5. 안정적인 주거지역으로 향후 가치 상승 기대

약점:

1. 건물의 노후도 확인 필요 (정확한 건축연도 확인 요망)

2. 임차인 및 점유 상황 불확실

3. 관리비 미납 여부 확인 필요

4. 주변 신규 개발 계획에 따른 영향 검토 필요

수익성 분석

이 물건은 실거주와 임대 모두 가능한 물건입니다. 임대 수익률을 분석해보면, 현재 등촌동 유사 물건의 전세가는 3억 5천만원에서 4억원 수준이며, 월세는 보증금 1억에 월 150만원 정도로 추정됩니다.

최종 평가: 실거주 8.5점, 투자 7점의 균형 잡힌 매물

항목별 평가

추천 대상

가장 적합한 대상:중학생 이하 자녀가 있는 3-4인 가족으로, 등촌동 학군을 희망하는 실거주자

투자자 추천:3억 5천만원 이상의 여유자금을 보유한 중장기 투자자로, 안정적인 임대수익과 함께 자산가치 상승을 기대하는 투자자

입찰 전략

2차 입찰의 경우 실거주 목적의 경쟁자들이 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 최저입찰가인 4억 6,640만원보다 높은 금액으로 입찰해야 낙찰 확률을 높일 수 있습니다. 감정가의 85-90% 수준인 4억 9,500만원에서 5억 2,500만원 사이의 입찰가를 추천합니다.

특히 이 지역의 유사 물건 실거래가를 고려할 때, 5억원 초반대에 낙찰받는다면 시세 대비 10% 이상 저렴하게 매수하는 효과를 볼 수 있습니다.

결론: 안정적인 주거 환경과 가치를 제공하는 매력적인 물건

서울 강서구 등촌동에 위치한 이 주거용 오피스텔은 안정적인 주거 환경과 교통 접근성, 그리고 교육 환경을 모두 갖춘 매력적인 물건입니다. 25.7평의 넓은 실평수와 3룸 구조로 가족 실거주에 적합하며, 시세보다 할인된 가격에 매수할 수 있는 기회를 제공합니다.

다만 건물의 노후도와 임차인 현황, 그리고 관리비 미납 여부 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 이 물건은 실거주자와 투자자 모두에게 추천할 만한 가치가 있는 매물입니다.

경매는 항상 위험이 따르는 만큼, 철저한 사전 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다. 모두의경매는 앞으로도 가치 있는 경매 물건 정보를 지속적으로 제공해 드리겠습니다.