서울 응암동 테크빌 다가구주택 - 월세수익형 14세대 투자 매물 전격 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 은평구 응암동에 위치한 다가구주택 '테크빌'을 심층 분석해드리려 합니다. 현재 1차 유찰 상태인 이 물건은 경매 초보자에게는 위험하지만, 경험 있는 투자자에게는 가능성 있는 매물로 평가됩니다.

테크빌 다가구주택 - 실거주보다 투자수익 관점에서 봐야 할 물건

이 물건은 서울서부지방법원 2023타경58403 사건으로, 은평구 백련산로4길 13-10(응암동 227-97)에 위치한 다가구주택입니다. 감정가 923,271,400원에서 1차 유찰되어 현재 최저입찰가는 감정가의 80%인 738,617,000원입니다. 특이사항으로 14세대 다가구주택이지만,실제 임차인 15명 이상이 전입신고 및 확정일자를 갖추고 있어명도와 권리관계 정리에 상당한 전문성이 요구됩니다.

응암역 도보 10분 거리에 위치한 14세대 다가구주택의 모든 것

건물 규모 및 구성

지하 1층(현황상 1층), 지상 3층, 옥탑층으로 구성된 이 건물은 총 14개 세대를 갖춘 다가구주택입니다. 건물 연면적은 501.53㎡(약 151.71평)이며, 토지면적은 198㎡(약 59.9평)입니다. 1997년 2월에 사용승인을 받은 건물로 현재 27년 된 건물입니다.

실제 현장 확인 결과,감정평가서상 지하 1층은 현황상 1층으로 확인됩니다. 이는 경사지에 지어진 건물의 특성 때문으로, 골목도로에서 바로 1층으로 진입 가능합니다. 또한 옥탑층 일부는 주택으로 활용되고 있어 실제 거주 세대는 더 많을 수 있습니다.

우수한 교통환경과 생활 인프라

이 물건은 지하철 6호선 응암역에서 도보 약 10분 거리에 위치해 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 노선버스 정류장도 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 영락중학교, 은명초등학교 등 교육시설과 함께 근린상가, 소규모 아파트 등이 밀집한 주거지역으로 생활 편의성이 좋습니다.

감정가 9억대 다가구주택의 시세 및 수익성 분석

인근 유사 다가구주택 시세 비교

인근 지역 다가구주택의 실거래 사례를 살펴보면, 감정가인 9.2억원은 비슷한 규모의 다가구주택 시세와 크게 차이나지 않습니다. 응암동 일대 다가구주택의 최근 1년 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 규모와 입지의 다가구주택은 9억~11억 선에서 거래되고 있습니다.

하지만 이 물건의실질적 가치 평가에서 주목해야 할 점은 현재 임차인들의 보증금입니다. 물건 현황 조사 결과, 총 15명의 임차인이 있으며 이들의 보증금 총액이약 14.35억원에 달합니다. 이는 감정가보다 훨씬 높은 금액으로, 낙찰 후 이 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

월세 수익 vs 보증금 부담 분석

현재 임대 중인 14개 세대(실제 임차인 15명)의 보증금 구성은 대부분 세대당 1억원 내외로 이루어져 있습니다. 월세 정보는 정확히 확인되지 않으나, 인근 유사 물건 사례를 고려할 때 세대당 월 40~60만원 수준으로 추정됩니다. 이 경우 전체 월 임대수익은 600~800만원 정도로 예상됩니다.

유의해야 할 권리관계 - 15명 대항력 있는 임차인들

전입신고+확정일자 완비한 15명의 임차인 현황

이 물건의 가장 중요한 특징은 총 15명의 임차인이 전입신고와 확정일자를 모두 갖추고 있어대항력이 있다는 점입니다. 이 중 6명은 주택임차권등기까지 마친 상태로, 이들의 보증금 총액은 약 14.35억원으로 파악됩니다.

대표적인 임차인 사례를 살펴보면:

• 문OO: 101호 전체, 보증금 1억원, 전입일 2019.06.21, 확정일자 2020.03.12, 임차권등기
• 조OO: 204호, 보증금 1억원, 전입일 2021.04.28, 확정일자 2021.03.29, 임차권등기
• 이OO: 403호, 보증금 9,500만원(추가 5백만원 증액), 전입일 2019.04.01, 확정일자 2차 2023.03.20
• 김OO: 401호, 보증금 1.25억원(증액 5백만원), 전입일 2019.06.03, 확정일자 2차 2021.05.06
• 김OO: 202호, 보증금 1.2억원, 전입일 2022.04.22, 확정일자 2022.03.18

소액임차인 보호와 배당 이후 인수 위험

대부분의 임차인들은 서울시 소액임차인 보호한도(약 5,500만원) 내에서 최우선변제권을 가집니다. 하지만 이 물건의 특이점은배당요구종기가 이미 지난 상태로, 각 임차인들의 배당 신청 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다.

현재까지 확인된 정보로는 대부분의 임차인들이 배당을 신청한 것으로 보이나, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 남은 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 배당 후에도상당한 보증금 인수 부담이 예상됩니다.

명도 리스크와 인수비용이 높은 투자 난이도 최상급 물건

대항력 있는 다수 임차인으로 인한 명도 어려움

이 물건의 가장 큰 리스크는명도의 어려움입니다. 15명의 임차인이 모두 전입신고와 확정일자를 갖추고 있어 법적으로 보호받는 상황입니다. 더욱이 이 중 6명은 주택임차권등기까지 마친 상태로, 이들의 협조 없이는 원활한 명도가 매우 어렵습니다.

명도소송을 진행하더라도 임차인들의 보증금을 반환해야만 실질적인 명도가 가능하며, 총 보증금이 14.35억원에 달해 낙찰자의 추가 자금 부담이 큽니다. 실제로 이런 다수 임차인이 있는 다가구주택 경매에서는보증금 협상이 매우 중요한 과제가 됩니다.

권리분석 및 수익성 종합 평가

이 물건은 감정가 대비 최저입찰가가 80%로 다소 할인된 것처럼 보이지만, 실제 인수해야 할 보증금과 권리관계를 고려하면실질적인 투자 부담은 매우 큰 편입니다.

경매 참여 전략 및 투자가치 종합 분석

리모델링을 통한 가치 증대 가능성

27년 된 건물로 전반적인 리모델링이 필요한 상태입니다. 만약 모든 임차인의 명도가 성공적으로 이루어진다면, 리모델링 후 재임대나 분양을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력은 있습니다. 특히 응암역 인근 역세권 물건으로서 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

리모델링 비용은 세대당 약 1,000~1,500만원, 총 1.4억~2.1억원 정도로 예상되며, 이후 세대당 보증금 8,000만원~1억원, 월세 50~60만원 선으로 재임대가 가능할 것으로 보입니다. 하지만 이는모든 임차인 명도가 선행되어야 하는 어려운 과제입니다.

적정 입찰가 추천 및 투자 전략

이 물건의 경우, 임차인 관계로 인해 보증금 협상 및 명도 비용을 고려한 전략적 접근이 필요합니다. 적정 입찰가는 다음과 같이 제안합니다:

• 보수적 입찰가: 1.2억원 이하 (매우 위험하지만 저가 낙찰 시 협상 여지 확보)
• 중간 입찰가: 2~3억원 (임차인과의 협상 여지 감안)
• 공격적 입찰가: 5억원 이상 (임차인 보증금 일부 회수 가능성 고려)

어떤 경우든낙찰 후 추가 자금 소요가 많은 물건이므로, 충분한 자금력과 임차인 협상 경험이 있는 투자자에게만 적합합니다.

실거주 3점, 투자 5점 - 전문 투자자용 매물

항목별 종합 평가

추천 대상 및 투자 방향성

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 제한적으로 추천합니다:

• 경매 경험이 많은 전문 투자자: 복잡한 권리관계 해결 경험 필요
• 충분한 자금력 보유자: 낙찰금 외 10억 이상의 추가 자금 필요 가능성
• 임차인 협상 및 명도 경험자: 다수 임차인 관리 능력 중요
• 장기 투자자: 단기간 내 수익 실현이 어려운 물건

일반 투자자나 경매 초보자에게는적극 비추천물건입니다. 실익 없는 경매 낙찰로 큰 손실을 볼 가능성이 매우 높습니다.

맺음말 - 전문성이 필수인 경매 물건

서울 은평구 응암동 테크빌 다가구주택은 표면적으로는 감정가 대비 할인된 가격에 낙찰받을 수 있는 기회로 보일 수 있습니다. 하지만 15명에 달하는 대항력 있는 임차인과 14억원이 넘는 보증금 인수 부담은 전문성 없이 접근하기 어려운 물건임을 명심해야 합니다.

이러한 복잡한 권리관계와 높은 인수비용을 고려할 때, 이 물건은경매 전문가의 철저한 권리분석과 명도 전략이 뒷받침되어야만투자 가치가 있을 수 있습니다. 단순히 저렴해 보이는 가격에 현혹되지 말고, 실질적인 총 투자비용과 명도 어려움을 냉정하게 평가하는 것이 중요합니다.

응암동 테크빌 사례는 부동산 경매에서 단순한 가격 할인보다 권리관계 분석이 얼마나 중요한지 보여주는 대표적 사례라 할 수 있겠습니다. 경매 초보자들에게는 이런 물건을 통해 간접 경험을 쌓고, 보다 안전한 물건으로 경매에 입문하시기를 권해드립니다.