남산 조망권과 우수한 학군을 갖춘 도곡렉슬 33평형 프리미엄 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강남구에 위치한 도곡렉슬아파트 33평형 경매 물건을 소개해드리겠습니다. 이 매물은 현재 2차 유찰 상태로 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰 기회가 있는 특별한 물건입니다.

대치·도곡 학군의 중심에 위치한 프리미엄 도곡렉슬 33평 특급 매물

경매 기본 정보 - 시세 대비 35% 할인된 가격에 만나는 기회

본 경매 물건은 서울중앙지방법원 2023타경6278 사건으로, 강남구 도곡동 527에 위치한 도곡렉슬아파트 206동 203호입니다. 현재 2차 유찰 상태로 감정가는 27억원이며, 최저입찰가는 21억 6천만원(감정가의 80%)입니다. 입찰일은 2025년 6월 11일로 예정되어 있으며, 입찰보증금은 2억 1,600만원입니다.

이 물건은 실거래가와 비교했을 때 약 10~12억 가량 저렴한 가격에 입찰 기회가 있는 특별한 매물로, 강남 부동산 시장에서 보기 드문 기회입니다.

물건 기본 정보 - 33평형 남동향 실속 평면

집 내부는 방 3개, 화장실 2개로 구성되어 있으며, 실용적인 33평형 평면으로 가족 구성원이 생활하기에 매우 편리한 구조를 갖추고 있습니다. 2006년에 준공된 아파트로, 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

대치학원가와 더블역세권 모두 누리는 프리미엄 입지

교통 및 생활 인프라 - 도보 2분 거리 한티역, 더블 역세권의 특급 입지

도곡렉슬아파트는 수인분당선 한티역이 도보 2분 거리에 위치하고 있으며, 지하철 3호선과 수인분당선이 지나는 도곡역도 도보 5분 거리에 있어 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 서울 강남 지역 어디로든 빠르게 이동할 수 있는 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

또한 대치동 학원가가 가깝고, 주변에 도곡공원과 양재천이 있어 쾌적한 주거환경을 제공하며, 각종 생활 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있습니다.

최고의 학군 - 명문 대도초·도곡중·단대부중 학군 내 위치

이 아파트의 가장 큰 장점 중 하나는 명문 학군에 속해 있다는 점입니다. 대도초등학교가 단지 바로 앞에 위치해 있으며, 도보로 통학이 가능합니다. 또한 도곡중학교, 단대부중, 숙명여중 등이 학군 내에 포함되어 있어 자녀 교육 환경이 매우 우수합니다.

중대부고, 단대부고, 숙명여고 등 명문 고등학교로의 진학이 용이하며, 대치동 학원가까지 가까워 사교육 접근성도 매우 뛰어납니다.

30억대 후반 시세와 비교해 대폭 할인된 투자 기회

최근 실거래 및 시세 정보 - 10억 이상 시세 차익 잠재력

도곡렉슬 33평형의 최근 실거래 내역을 살펴보면, 2025년 3월에 2층 물건이 33억 6천만원에, 11층 물건이 35억 7천만원에 거래된 기록이 있습니다. 현재 매물 호가는 35억 5천만원에서 36억원 수준으로 형성되어 있습니다.

KB부동산 시세 정보에 따르면 약 35억원 수준의 시세를 보이고 있어, 최저입찰가 기준으로 약 13억원 이상의 시세 차익 가능성이 있습니다. 이는 강남 아파트 경매에서 매우 드문 기회로, 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

명확한 권리관계와 임차인 배당 가능성 분석

등기부 현황 - 선순위 근저당 및 채권액 정리

등기부등본 상 이 물건은 2015년 9월에 현 소유자가 취득했으며, 2022년 1월 설정된 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 월배새마을금고가 1순위 근저당권자로서 임의경매를 신청한 상태입니다. 등기부상 채권 총액은 약 41억 8백만원으로 기록되어 있습니다.

임차인 현황 - 대항력 있는 임차인 세대 존재

현재 임차인이 거주 중이며, 보증금은 약 17억원으로 확인됩니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있고 이미 배당요구를 한 상태입니다. 낙찰 후 이 임차인은 배당 절차를 통해 보증금을 회수할 가능성이 높아 별도의 명도 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

임차인의 배당요구 종기가 이미 지났으므로, 현재까지 확인된 권리관계는 낙찰가에 따라 배당 순위에 맞게 정리될 것으로 보입니다.

입찰 시 유의사항 - 배당과 명도 계획

낙찰 후 잔금을 납부하면 등기부상 모든 권리는 말소되며, 임차인에 대한 배당절차가 진행됩니다. 임차인이 배당을 받게 되면 명도 의무가 발생하므로, 낙찰자는 적법한 절차를 통해 빠른 명도가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만 실제 명도 과정에서 임차인의 협조 정도에 따라 기간이 달라질 수 있으므로, 낙찰 후 전문가의 도움을 받아 명도 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

실거주와 투자 모두 매력적인 강남 핵심 아파트

투자 가치 분석 - 10억 이상의 시세차익과 안정적인 임대수익 잠재력

이 물건은 실거주 목적으로도, 투자 목적으로도 모두 매력적인 조건을 갖추고 있습니다. 현재 최저입찰가인 21억 6천만원에 낙찰받을 경우, 시세와 비교했을 때 약 12~14억원의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

또한 투자 목적으로 보유할 경우, 전세가는 약 15억~16.5억 수준으로 형성되어 있어, 전세 수익률은 약 7% 정도로 예상됩니다. 월세 전환 시 약 월 350만원 이상의 임대수익도 기대할 수 있습니다.

장단점 분석

장점:

- 강남 도곡동 한티역 초역세권 위치로 프리미엄 입지

- 대치학원가와 인접해 교육 환경이 우수함

- 시세 대비 최소 10억 이상 저렴한 가격

- 대도초, 도곡중, 단대부중 등 명문학군 배정

- 도곡역, 한티역 더블 역세권으로 교통 편리

단점:

- 2층이라 저층에 해당해 조망권이 제한적임

- 임차인 퇴거를 위한 명도 절차가 필요함

- 입찰 경쟁이 치열할 가능성이 높음

- 노후화된 부분에 대한 리모델링 비용 고려 필요

실거주 8점, 투자 7.5점 - 강남 핵심 지역 프리미엄 매물

항목별 평가 - 입지와 투자가치 모두 우수

추천 대상 - 자녀 교육 중심의 가족과 투자자에게 적합

이런 분들께 추천합니다:

1. 자녀 교육을 위해 강남 학군에 실거주하려는 가족

2. 시세차익을 노리는 중장기 투자자

3. 안정적인 임대수익을 원하는 자산가

4. 강남 지역 부동산 포트폴리오를 구성하려는 투자자

5. 규제지역 매물을 경매로 취득해 자금조달 계획서 제출 없이 구입하려는 분

입찰 전략 - 25억~26억 사이 입찰로 낙찰 확보

이 물건의 시세와 현재까지의 입찰 상황을 고려할 때, 약 25억~26억원 사이에서 입찰하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다. 이는 감정가의 92~96% 수준으로, 최근 유사한 조건의 강남 아파트 경매 낙찰가율을 고려한 수치입니다.

다만 이 물건은 시세 대비 할인율이 매우 높고 입지 조건이 우수해 경쟁이 치열할 수 있으므로, 최대 27억원(감정가의 100%)까지도 입찰 금액을 고려해볼 필요가 있습니다. 그럼에도 여전히 시세 대비 약 8~9억원의 시세차익이 예상됩니다.

규제지역이라도 법원경매로 취득 시 자금조달 증빙 및 실거주 의무가 없는 장점도 활용할 수 있습니다.

맺음말

강남구 도곡동 도곡렉슬아파트 33B평형은 한티역 초역세권과 대치 학원가 인접성, 우수한 학군 등 강남의 핵심 프리미엄 요소를 모두 갖춘 매물입니다. 2층이라는 층수의 한계가 있지만, 현재의 최저입찰가를 고려하면 시세 대비 30% 이상 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다.

특히 대도초, 도곡중학교 등 명문 학군이 배정되어 자녀 교육을 중시하는 가족에게 매우 적합하며, 더블 역세권의 편리한 교통 환경도 큰 장점입니다. 투자 측면에서도 시세차익과 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 매력적인 선택이 될 것입니다.

이 물건에 관심 있으신 분들은 입찰일인 2025년 6월 11일 전에 충분한 현장 방문과 권리관계 확인을 통해 신중한 의사결정을 하시길 권장드립니다. 모두의경매는 여러분의 성공적인 부동산 경매 투자를 항상 응원합니다.