서울 관악구 벽산블루밍 - 넓은 평수와 높은 층고의 가치 있는 투자 기회

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 서울 관악구 봉천동에 위치한 벽산블루밍 아파트 경매 매물을 상세히 분석해 드리겠습니다. 이 물건은 두 차례 유찰 끝에 감정가의 약 64%인 6억 9천만원에 입찰 가능한 좋은 기회가 될 수 있습니다.

서울 지하철 2호선 봉천역 초역세권의 넓은 45평형 아파트

경매 개요 - 2차례 유찰로 감정가의 64%에 경매 진행 중

이 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2023타경106017 사건으로, 금융기관의 근저당권 실행으로 경매가 시작되었습니다. 최초 감정가는 10억 9천만원이었으나, 2차례 유찰로 인해 현재 최저매각가격은 약 6억 9천만원(감정가의 64%)으로 책정되어 있습니다.

사건번호 법원 감정가 최저가 입찰보증금 매각기일 2023타경106017 서울중앙지방법원 1,090,000,000원 690,000,000원 69,000,000원 2024.04.30 현재 서울 부동산 시장이 안정세를 보이는 가운데, 이 매물은 실거래가 대비 약 25% 할인된 가격에 매수 기회가 있어 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

벽산블루밍 205동 16층의 대형 평형 물건

이 매물은 서울 관악구 은천로 93에 위치한 벽산블루밍 아파트 205동 1602호로, 전용면적 113.86㎡(약 34평), 공급면적 148.76㎡(약 45평)의 넓은 공간을 자랑합니다. 총 21층 건물 중 16층에 위치해 채광과 조망이 우수하며, 방 4개, 화장실 2개를 갖춘 4베이 구조로 되어 있습니다.

항목 내용 소재지 서울 관악구 은천로 93, 205동 1602호 건물구조 철근콘크리트구조 건축년도 2005년 (약 19년 경과) 총세대수 1,226세대 (대단지) 주차 세대당 1.2대 난방방식 지역난방 2호선 봉천역 인접, 강남 접근성 뛰어난 실용적 주거 환경

교통 및 생활 인프라 완비된 실거주 최적 입지

벽산블루밍 아파트는 지하철 2호선 봉천역에서 도보 7분 거리에 위치하여, 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구로의 출퇴근이 편리합니다. 특히 2호선을 이용해 강남역까지 약 15분, 신림역까지 약 5분 소요되어 교통 편의성이 뛰어납니다.

단지 주변에는 롯데마트, 서울은천초등학교, 구암중학교 등 생활 편의시설과 교육시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한 관악산과 도림천이 가까워 자연 환경과의 조화도 우수합니다.

안정적인 관리 상태와 쾌적한 주거 환경

2005년에 준공된 벽산블루밍 아파트는 준공 후 약 19년이 경과했지만, 단지 내부와 외관이 잘 관리되고 있습니다. 특히 넓은 녹지공간과 어린이놀이터, 주민 휴식공간 등 주거 환경이 쾌적하게 조성되어 있습니다.

205동은 단지 내에서도 조망권이 우수한 동으로 평가받으며, 특히 16층에 위치한 이 매물은 전방향 개방감이 뛰어나고 일조량이 풍부합니다.

KB시세 9억 2천만원 대비 25% 할인된 투자 기회

주변 유사 매물 및 실거래가 분석

최근 벽산블루밍 아파트의 동일 평형대 실거래가를 분석해보면, 2024년 초 9억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다. KB시세 역시 9억~9억 5천만원 선을 형성하고 있어, 현재 최저매각가격인 6억 9천만원은 시세 대비 약 25% 할인된 가격입니다.

구분 금액 비고 최근 실거래가 9억 2,000만원 2024년 초 거래 사례 KB시세(일반) 9억 2,000만원 2024년 4월 기준 최저매각가격 6억 9,000만원 감정가의 64% 시세 대비 할인율 약 25% 2억 3천만원 할인 주변 유사한 단지인 관악푸르지오, 삼성래미안 등과 비교해도 벽산블루밍 아파트는 합리적인 가격대를 형성하고 있으며, 특히 경매를 통해 매입할 경우 상당한 가격 메리트가 있습니다.

전세가율 60%의 안정적인 임대 수익 기대

이 물건의 전세 시세는 약 5억 5천만원으로, 만약 6억 9천만원에 낙찰받을 경우 전세가율은 약 80%로 높은 편입니다. 월세로 운용할 경우 월 180~200만원의 임대 수익을 기대할 수 있어, 투자 수익률 측면에서도 매력적입니다.

소유자 직접 점유 중인 깨끗한 권리관계

등기부 현황 및 선순위 권리 분석

이 매물의 등기부등본을 분석한 결과, 말소기준권리는 2009년에 설정된 근저당권으로 확인됩니다. 현재 소유자가 직접 거주하고 있어 임차인 관련 문제가 없으며, 체납된 관리비 등의 특별한 부담도 확인되지 않았습니다.

구분 내용 영향 소유권 개인 1인 소유 깨끗한 소유권 말소기준권리 2009년 근저당권 이후 설정 권리 모두 소멸 임차인 없음 (소유자 점유) 명도 문제 없음 체납 관리비 확인된 바 없음 추가 부담 없음 특히 이 물건은 소유자가 직접 점유 중인 사실이 현황조사에서 확인되어, 낙찰 후 인도 및 명도 관련 분쟁 가능성이 낮다는 장점이 있습니다.

입찰 시 유의사항과 진행 절차

이 물건은 3번째 매각기일(2024.04.30)에 입찰이 진행될 예정입니다. 입찰 시 준비사항은 다음과 같습니다:

1. 입찰보증금: 최저매각가격의 10%인 6,900만원 (보통 법원 보관금 보증서로 준비)

2. 신분증과 인감도장 (대리 입찰 시 추가 서류 필요)

3. 입찰표 작성 준비

낙찰 후에는 7일 이내에 잔금을 납부해야 하며, 이후 소유권이전등기 절차를 진행하게 됩니다. 관리비 등 체납금은 낙찰자가 부담하는 것이 원칙이므로 사전에 관리사무소를 통해 체납 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 물건

넓은 공간과 우수한 학군의 실거주 가치

이 매물은 4개의 방과 2개의 화장실을 갖춘 34평 실평수로, 3~4인 가족이 여유롭게 거주하기에 적합합니다. 특히 자녀 교육을 중시하는 가정에게는 서울은천초등학교, 구암중학교 등 학군이 좋은 환경이라는 점이 큰 장점입니다.

또한 지하철 2호선 봉천역 인접으로 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이하며, 주변에 롯데마트, 은천공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다.

25% 시세차익과 높은 임대수익율의 투자 메리트

투자 관점에서는 현재 시세 대비 약 25% 할인된 가격에 매입 기회가 있으며, 향후 서울 부동산 시장 회복 시 추가 시세 상승 가능성도 기대할 수 있습니다. 또한 전세가율이 높아 월세로 운용 시 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

특히 권리관계가 깨끗하고 소유자 직접 점유 중인 물건이라 낙찰 후 추가적인 문제 발생 가능성이 낮다는 점도 투자자에게 매력적인 요소입니다.

종합 평가: 실거주 8점, 투자 7.5점의 매력적인 매물

항목별 평가

평가 항목 점수 평가 내용실거주 적합도8/10넓은 평수, 좋은 학군, 교통 편리성 우수투자 가치7.5/10시세 대비 할인, 높은 전세가율, 임대 수요 안정적권리 안정성9/10소유자 점유, 깨끗한 권리관계, 명도 위험 낮음가격 경쟁력8.5/10시세 대비 약 25% 할인된 가격입지 여건8/102호선 인접, 강남 접근성 우수, 생활 인프라 양호미래 가치7/10관악구 개발 호재, 서울 중심부 접근성 고려 추천 대상

이런 분들께 추천합니다:

1. 3~4인 가족 구성의 실거주 목적 매수자

2. 2호선 라인 접근성이 필요한 강남, 여의도 출퇴근자

3. 시세 대비 할인된 가격에 중장기 투자를 원하는 투자자

4. 안정적인 임대 수익을 원하는 임대 사업자

입찰 전략: 7억 2천만원 내외 입찰 제안

이 물건의 가치와 시장 상황을 고려할 때, 최저매각가격인 6억 9천만원보다 약 3~5% 높은 7억 1천만원~7억 3천만원 범위에서 입찰하는 것이 적절해 보입니다. 이는 여전히 시세 대비 20% 이상 할인된 가격이며, 경쟁 입찰자가 있을 가능성을 고려한 전략적 접근입니다.

또한 입찰 전에 관리비 체납 여부, 인근 부동산 시세 동향 등을 한 번 더 확인하고, 가능하다면 현장 방문을 통해 주변 환경과 단지 상태를 직접 점검하는 것이 좋습니다.

경매는 철저한 사전 조사가 성공의 열쇠입니다

벽산블루밍 아파트 경매 물건은 넓은 평수, 우수한 입지, 깨끗한 권리관계를 두루 갖춘 매력적인 매물입니다. 특히 시세 대비 25% 할인된 가격에 매입 기회가 있어 실거주자와 투자자 모두에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

하지만 경매 입찰은 항상 충분한 사전 조사와 전문가의 조언을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 특히 권리분석, 시세 조사, 현장 확인 등의 과정을 철저히 거쳐 예상치 못한 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.

이 물건에 관심이 있으시다면, 경매 전문가의 상담을 받아보시고 충분한 정보를 바탕으로 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다. 좋은 결과 있으시길 응원합니다!