광진구 양진초교 인근 시원빌라 - 감정가 3억대, 64% 저렴한 다세대 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 광진구 광장동에 위치한 시원빌라 1층 101호를 분석해보려고 합니다. 현재 2회 유찰되어 감정가 대비 64%인 2억 860만원에 입찰 가능한 물건입니다. 서울 시내 위치한 주택을 2억원 대에 구입할 수 있는 기회, 함께 자세히 살펴볼까요?

양진초교 인접한 5호선 광나루역 도보권 다세대주택 1층 14평형

경매 기본 정보

이 물건은 2회 유찰되어 감정가 3억 2,600만원의 64%인 2억 864만원에 입찰이 가능합니다. 현 소유자는 2015년에 임의경매로 낙찰받은 이후 약 9년 정도 보유한 것으로 파악됩니다.

주택 규모 및 특성

이 물건은 1992년에 준공된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 약 14.76평의 실평수를 갖추고 있습니다. 1층에 위치하여 접근성이 좋은 편이지만, 준공 후 32년이 경과한 건물이라는 점은 고려해야 합니다.

서울 5호선 광나루역 도보 가능한 양진초교 인근 생활환경

입지 및 교통 환경

이 물건은 서울 광진구 광장동 양진초등학교 남측에 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장이 있고 5호선 광나루역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 가능하여 교통 환경은 전반적으로 무난합니다.

주변 생활 인프라

주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 생활 인프라는 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 다만 건물 내 주차공간은 없는 것으로 확인되어 차량 소유자는 주차 문제를 고려해야 합니다. 주변 도보 10분 내에 양진초등학교, 광장중학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

감정가 대비 36% 할인된 가격의 투자 효율성

감정가 및 시세 분석

2022년 2월 시원빌라 내 동일 평수의 실거래가는 3억 4,750만원으로 확인되어, 감정가 3억 2,600만원은 적정하게 평가된 것으로 보입니다. 현재 최저입찰가 2억 864만원은 실거래 시세 대비 약 1억 4천만원 정도 저렴한 수준입니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 고려 필요

등기부 현황 분석

등기부상 선순위 권리는 없어 권리관계는 비교적 단순한 편입니다. 다만 민간임대주택으로 등록되어 있어 임차인 문제를 검토해야 합니다.

임차인 현황 및 대항력 분석

임차인 관련 핵심 리스크:현재 임차인은 2023년 11월에 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 확정일자가 없어 우선변제권은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 보증금 액수가 명확히 파악되지 않고 배당요구도 하지 않아, 낙찰자가임차인 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

입찰 시 주의사항

이 물건의 가장 큰 리스크는 임차인 인수 문제입니다. 현재 임차인이 점유 중이며 대항력을 갖추고 있어, 낙찰 후 명도를 위해서는 임차인과의 협의나 명도소송이 필요할 수 있습니다. 또한 보증금 액수가 명확하지 않아 실제 투자금액을 산정하기 어려운 점도 고려해야 합니다.

주차 공간이 없는 것도 불편 요소이며, 1992년 준공 건물로 32년이 경과하여 시설 노후화에 따른 추가 비용 발생 가능성도 검토해야 합니다.

실거주보다 임대수익형으로 적합한 투자 분석

장단점 분석

수익성 분석

현재 감정가 3억 2,600만원 대비 64%인 2억 864만원에 낙찰받을 경우, 시세 대비 약 1억 4천만원의 잠재적 시세차익이 있습니다. 다만, 임차인 보증금 인수와 명도 비용 등을 고려하면 실제 투자비용은 더 높아질 수 있습니다.

만약 임차인 퇴거 후 신규 임대 시 예상되는 전월세 수익은 다음과 같습니다:

임차인 리스크 관리가 필요한 중급자 이상 투자 물건

항목별 투자 평가

투자자 추천 대상

최적합:임차인 문제 해결 능력이 있는 중급 이상 투자자
적합:저렴한 가격에 서울 광진구 부동산 확보를 원하는 장기 투자자
부적합:즉시 입주를 원하는 실수요자, 경매 초보자, 추가 자금이 부족한 투자자

입찰 전략

이 물건은 임차인 인수 리스크를 고려하여, 최저가 기준 70~75% 수준인약 1억 4천만원~1억 6천만원사이에서 입찰하는 것이 적절해 보입니다. 물론 보증금 액수 파악이 중요하므로, 입찰 전 임차인 현황을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

낙찰 후에는 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도를 진행하거나, 새로운 임대차 계약을 체결하는 전략이 필요합니다. 물건 상태를 고려할 때 리모델링 비용도 예상해야 합니다.

종합 평가: 임차인 관리 능력 있는 투자자에게 적합한 물건

서울 광진구 광장동 시원빌라 1층 101호는 감정가 대비 36% 할인된 가격과 안정적인 입지로 투자 매력이 있는 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 인수 문제와 보증금 액수 불명확성, 노후화된 건물 상태 등의 리스크도 함께 존재합니다.

이 물건은 실거주보다는 임대수익형 투자 목적으로 더 적합해 보입니다. 임차인 문제 해결 능력이 있는 중급 이상의 투자자라면, 저렴한 가격에 서울 광진구 부동산을 확보할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

입찰 전 반드시 임차인 현황과 보증금 액수를 정확히 파악하고, 건물 상태 점검 및 리모델링 비용을 고려하여 실제 투자 금액을 산정해야 합니다. 경매 초보자보다는 임차인 문제 해결 경험이 있는 투자자에게 더 적합한 물건이라고 할 수 있습니다.

모두의경매는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 분석을 계속해서 제공해 드리겠습니다. 궁금한 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요. 감사합니다.