부암동 하우스도원 신축빌라 - 인왕산 자락에 위치한 프리미엄 소형 평형 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 종로구 부암동에 위치한 하우스도원 신축빌라 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 인왕산 자락에 위치한 이 물건은 높은 주거 가치와 투자 가치를 동시에 지닌 매력적인 매물입니다.

경매 물건의 핵심 정보

이번 경매 물건은 서울 종로구 부암동 292 하우스도원 건물의 일부로, 서울중앙지방법원에서 진행되는 2024타경121006 사건입니다. 3층 건물 중 2022년 10월에 사용 승인을 받은 신축 빌라로, 지은 지 겨우 2년이 조금 넘은 깨끗한 상태를 유지하고 있습니다.

이 물건은 지하철 3호선 경복궁역과 홍제역 사이에 위치하고 있으며, 자하문로를 통해 다수의 노선버스를 이용할 수 있어 대중교통 환경이 좋습니다. 또한 인왕산 등산로가 가까이 있어 자연과 함께하는 도심 생활이 가능한 좋은 입지를 자랑합니다.

인왕산 자락의 프리미엄 신축빌라, 하우스도원의 매력

뛰어난 입지와 주변 환경

이 빌라의 가장 큰 장점은 바로 서울의 중심부이면서도 자연 환경이 뛰어난 부암동에 위치한다는 점입니다. 부암동은 인왕산과 북악산이 감싸고 있는 서울의 대표적인 고급 주택가 중 하나로, 예술인들이 많이 거주하는 문화적 분위기가 풍부한 지역이기도 합니다.

부암동 하우스도원 인근에는 청운초, 청운중, 경복고, 경기상업고 등 우수한 학군이 형성되어 있어 교육 환경이 좋습니다. 또한 인왕산, 청운공원, 석파정, 서울미술관 등 문화시설과 자연환경이 가까이 있어 여가 생활을 즐기기에도 좋은 조건을 갖추고 있습니다.

신축 건물의 현대적 시설과 편의성

2022년 10월에 사용 승인된 하우스도원은 철근콘크리트 구조로 지어진 견고한 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 마감으로 고급스러운 외관을 갖추고 있으며, 내부는 인테리어 벽지와 일부 타일 마감으로 깔끔하게 처리되어 있습니다.

주요 시설로는 다음과 같은 것들이 있습니다:

- 도시가스에 의한 난방 설비
- 위생 및 급배수 설비
- 승강기 설치
- 지층 필로티 구조의 주차장
- 각 세대 진출입이 용이한 구조

특히 승강기가 설치되어 있어 각 층으로의 접근성이 매우 좋으며, 필로티 구조의 주차장은 세대 수(12세대)에 맞춰 12대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 문제가 거의 없는 편입니다.

빌라 내부 구조와 시장 가치 분석

실용적인 내부 구조와 일조량

하우스도원의 세대들은 남향으로 배치되어 채광이 좋습니다. 특히 전면에 건물 가림이 없어 조망과 채광 모두 우수한 편입니다. 내부 구조는 방 2개, 욕실 1개, 주방식당, 거실, 발코니 등으로 구성되어 있어 2인 가구 또는 소가족이 거주하기에 적합합니다.

세대별로 약 17~18평 정도의 전용면적을 갖추고 있으며, 대지권은 약 25~27평으로 건물 전용면적 대비 대지권 비율이 높은 편입니다. 이는 향후 재건축이나 재개발 시에 유리하게 작용할 수 있는 요소입니다.

부암동 빌라 시세와 가격 경쟁력

현재 부암동 하우스도원과 같은 신축 빌라의 매매시세는 약 6억 5천만원에서 7억원 정도로 형성되어 있습니다. 전세시세는 약 4억원에서 4억 5천만원 사이입니다. 이번 경매 물건의 감정가는 약 7억 2천만원에서 7억 5천 5백만원으로 책정되어 있어 일반 시장 가격과 비슷한 수준입니다.

하지만 경매의 특성상 유찰 횟수에 따라 최저입찰가가 감정가의 80%, 64%, 51% 등으로 낮아지게 됩니다. 따라서 3회 유찰 이후에는 약 3억 8천만원 정도의 최저입찰가로 입찰에 참여할 수 있게 되어, 일반 매매시세 대비 40-45% 정도 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 생깁니다.

권리 분석: 임차권과 소유권 상황 파악

등기부 현황 및 권리 관계

이 경매 물건의 권리 관계는 다소 복잡한 상황입니다. 경매 신청권자는 근저당 권자인 엠씨아이대부로, 채권액은 약 1억 1백만원의 임의경매사건입니다. 또한 가압류권자 장재혁의 채권액 약 8천 7백만원에 대한 강제경매 사건과 병합되어 진행되는 중복경매 건입니다.

등기부상에는 다수의 근저당, 압류 채권 등이 설정되어 있으며, 총 채권액은 약 50억원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가를 크게 초과하는 금액이지만, 경매를 통해 낙찰받게 되면 이러한 권리들은 모두 소멸하게 됩니다.

임차인 현황 및 대항력 분석

현재 일부 세대에는 임차인이 거주하고 있을 가능성이 있습니다. 임차인 관련 정보가 정확히 파악되지 않아 낙찰 후 명도 과정에서 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 세대의 점유 상태를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

만약 임차인이 있더라도 말소기준권리일 이후에 전입한 경우라면 대항력이 없으므로 낙찰자는 퇴거를 요구할 수 있습니다. 그러나 임차보증금 반환 문제는 별도로 고려해야 할 사항입니다.

입찰 시 유의사항

이 물건을 입찰할 때 특히 주의해야 할 점은 다음과 같습니다:

1. 토지별도등기가 있을 가능성이 있으므로 토지와 건물의 소유권 관계를 정확히 파악해야 합니다.
2. 다수의 근저당권과 가압류 등이 설정되어 있어 권리관계가 복잡한 만큼, 전문가의 도움을 받아 권리분석을 철저히 해야 합니다.
3. 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 확인하고, 퇴거 및 보증금 반환 계획을 세워야 합니다.
4. 병합사건(2024타경123262 등)이 있으므로 관련 정보도 확인해야 합니다.

부암동 하우스도원 빌라의 투자 가치 분석

실거주와 임대 수익 모두 가능한 투자 매력

이 빌라는 실거주와 임대 투자 모두에 적합한 물건입니다. 실거주 측면에서는 서울 도심에 가깝고 자연환경이 좋은 부암동의 프리미엄 입지, 우수한 학군, 그리고 신축 건물의 깨끗한 상태가 큰 장점입니다.

임대 투자 측면에서는 17~18평 정도의 전용면적이 소형 투자 물건으로 적합하며, 전세 시세가 약 4억원에서 4억 5천만원 정도로 형성되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 월세로 전환할 경우 약 150만원에서 195만원 정도의 월 임대료를 예상할 수 있습니다.

장단점 분석

장점:

- 서울 중심부 종로구 부암동의 프리미엄 입지
- 인왕산, 북악산 등 자연환경이 우수한 지역
- 2022년 사용승인된 신축 건물로 상태 양호
- 승강기, 주차시설 등 편의시설 완비
- 우수한 학군(청운초, 청운중, 경복고 등)
- 대지권 비율이 높아 향후 재건축 시 유리

단점:

- 근저당, 가압류 등 복잡한 권리관계
- 토지별도등기 가능성으로 인한 법적 검토 필요
- 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 문제 발생 가능
- 지하철역과의 거리가 다소 있어 도보 접근성 제한
- 총 채권액이 감정가를 크게 초과하여 배당 문제 발생 가능

최종 평가 및 입찰 전략

종합 평가 및 적합성 점수

이런 분들께 추천합니다

1. 서울 도심 근처에서 자연환경이 좋은 주거지를 찾는 분
도심 접근성과 자연환경이 조화를 이루는 부암동의 장점을 누리고 싶은 1-2인 가구나 소가족에게 적합합니다.

2. 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자
프리미엄 지역의 신축 빌라로 임대 수요가 높고, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 매입할 경우 투자 수익률이 높아질 수 있습니다.

3. 권리 정리에 대한 이해와 준비가 된 분
복잡한 권리관계와 임차인 문제 해결에 대한 이해와 준비가 되어 있는 분에게 적합합니다.

입찰 전략 및 적정 입찰가

이 물건은 유찰 횟수에 따라 입찰 전략이 달라질 수 있습니다. 현재 감정가 기준으로 볼 때, 다음과 같은 입찰 전략을 고려해볼 수 있습니다:

1차 입찰(감정가 100%): 7억 2천만원 ~ 7억 5천 5백만원
일반 시장 가격과 비슷한 수준이므로 입찰 경쟁이 낮을 가능성이 높습니다.

2차 입찰(감정가 80%): 약 5억 7천만원 ~ 6억원
시세보다 약 10-15% 저렴한 수준으로, 관심을 가질 만한 가격대입니다.

3차 입찰(감정가 64%): 약 4억 6천만원 ~ 4억 8천만원
전세 시세와 비슷한 수준으로, 투자자들의 관심이 높아질 수 있는 가격대입니다.

4차 이상 입찰(감정가 51% 이하): 약 3억 6천만원 ~ 3억 8천만원
시세보다 40-45% 저렴한 수준으로, 높은 입찰 경쟁이 예상됩니다.

적정 입찰가는 위의 최저입찰가에 10-15% 정도 추가한 금액으로 설정하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 3차 입찰에서는 약 5억원에서 5억 5천만원 사이의 입찰가를 제시하는 것이 낙찰 확률을 높일 수 있습니다.

마치며: 부암동 하우스도원, 신중한 접근이 필요한 매력적인 경매 물건

서울 종로구 부암동 하우스도원 신축빌라는 프리미엄 입지, 신축 건물의 장점, 그리고 경매를 통한 가격 경쟁력을 갖춘 매력적인 물건입니다. 인왕산과 북악산이 가까이 있어 자연환경이 좋고, 서울 도심과의 접근성도 우수하여 실거주와 투자 모두에 적합한 물건입니다.

다만, 다수의 근저당권과 가압류가 설정되어 있고 토지별도등기의 가능성이 있는 등 권리관계가 복잡한 만큼, 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 필요합니다. 또한 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 확인하고, 퇴거 및 보증금 반환 계획도 세워야 합니다.

유찰 횟수에 따라 감정가의 51%까지 최저입찰가가 낮아질 수 있으므로, 3-4회 유찰 이후에는 시세보다 40-45% 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 생깁니다. 이러한 가격 경쟁력을 고려할 때, 권리 문제만 해결된다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

마지막으로, 경매는 일반 부동산 거래와 달리 많은 리스크를 수반하므로, 경매 전문가의 조언을 구하고 충분한 사전 조사를 통해 신중하게 접근하시길 권장합니다. 모두의경매는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 분석을 통해 여러분의 성공적인 부동산 투자를 돕겠습니다.