강서구 강서힐스테이트 55평형 명품 아파트 - 시세보다 최대 3억 저렴한 특급 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강서구 화곡동에 위치한 현대건설의 대표 브랜드 아파트, 강서힐스테이트 55평형 대형 평수 경매 물건을 소개해드립니다. 시세 대비 약 15~20% 할인된 가격으로 진행되는 이번 경매는 특히 실거주와 투자 모두에 적합한 희소가치 높은 매물입니다.

경매 기본 정보

현대건설이 지은 대단지 강서힐스테이트 - 우장산역 초역세권 55평대 대형 평수

입지가 뛰어난 명품 아파트 단지

강서힐스테이트는 2015년 8월 사용승인을 받은 현대건설 시공의 대규모 브랜드 아파트입니다. 총 37개 동, 2,603세대 규모의 초대형 단지로, 지상 최고 21층 규모를 자랑합니다. 단지 내에는 4,418대의 주차공간이 확보되어 세대당 평균 1.7대의 넉넉한 주차 여건을 제공합니다.

지역난방(열병합) 방식을 사용하는 이 아파트는 준공 이후 10년차에 접어들었음에도 단지 관리 상태가 매우 양호하고, 강서구 내에서 브랜드 인지도와 입지 경쟁력이 높은 대표 아파트로 평가받고 있습니다.

12층 남향 배치로 채광과 통풍이 뛰어난 55평 대형 평수

이번 경매 대상인 106동 12층 1201호는 전용면적 152.1㎡(약 46평)에 분양면적 184㎡(55평형)의 대형 평수입니다. 단지 내 총 144세대만 있는 희소성 높은 55평형으로, 내부는 방 4개, 욕실 3개 구조로 설계되어 있습니다. 정남향 위주의 평면으로 채광과 통풍이 우수하며, 거실 중심형 구조로 실거주와 임대 모두에 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

106동은 단지의 중앙에 위치한 로얄동으로, 특히 12층은 조망권이 확보되는 로얄층에 해당합니다. 주변 동과의 간섭이 적어 개방감이 뛰어나며, 단지 내 조경과 우장산의 자연환경을 함께 누릴 수 있는 위치적 장점을 갖고 있습니다.

역세권, 학세권, 숲세권을 모두 갖춘 우수한 생활 인프라

5호선 우장산역 도보 6분 거리의 뛰어난 교통 환경

강서힐스테이트는 지하철 5호선 우장산역까지 도보 약 6분 거리에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 인근에 강서로와 공항대로가 있어 차량 이동이 편리하며, 올림픽대로와 남부순환로로의 진입도 수월해 여의도, 마곡, 강남권으로의 출퇴근이 용이합니다.

특히 마곡 산업단지가 도보 가능한 거리에 있어 직주근접 수요가 높은 지역이며, 인근의 버스 노선과 함께 서울 주요 지역으로의 이동이 편리한 교통 요충지입니다.

명덕외고, 명덕고 등 우수한 학군을 갖춘 교육 환경

강서힐스테이트는 강서구의 대표적인 학군지로 평가받고 있습니다. 단지 인근에는 우장초, 화곡중, 동명중, 명덕여중, 명덕여고, 명덕고, 명덕외고 등이 위치해 있어 초등학교부터 고등학교까지 모든 학령기 교육 환경이 우수합니다.

특히 명덕외고와 명덕고 등 명문 학군과 가까워 자녀 교육에 관심이 많은 학부모들의 수요가 높은 지역입니다. 또한 강서 학원가가 잘 형성되어 있어 사교육 환경도 매우 좋습니다.

우장산과 생활 인프라를 모두 누리는 쾌적한 주거환경

단지 옆에는 자연환경이 우수한 우장산이 있어, 도심 속에서도 산책로를 통한 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있습니다. 또한 단지 주변에는 이마트(신월점), NC백화점 강서점, 홈플러스 등의 대형 상업시설과 미즈메디병원, 이대서울병원 등 의료시설이 잘 갖춰져 있습니다.

단지 앞 대형 상가와 우장산역 상권, 재래시장까지 다양한 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높으며, 특히 강서메디컬 특구로 병원이 많아 의료 서비스 접근성도 뛰어납니다.

시세 대비 약 2억~3억 저렴한 매력적인 경매 가격

16.5억~18억 시세 대비 최대 20% 할인된 경매가

2025년 10월 기준, 동일 평형대(55평형) 매물의 호가는 16억 5,000만원에서 18억원 사이에 형성되어 있습니다. 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 6월에 9층 물건이 16억 7,500만원, 13층 물건이 16억 2,000만원에 거래된 기록이 있습니다.

본 경매 물건의 최저매각가격은 13억 9,200만원으로, 시세 대비 약 2억 5,000만원~3억원 가량 저렴한 수준입니다. 이는 시세의 80~85% 수준으로, 경매 특성상 상당한 가격 메리트가 있는 물건입니다.

월세 수익성도 뛰어난 투자 가치

현재 동일 평형의 월세 호가는 보증금 4억 5,000만원에 월세 260만원 선에서 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 계산하면, 최저매각가격으로 낙찰받아 월세 임대 시 연간 약 3,120만원의 임대수익을 기대할 수 있어, 연 수익률로 환산하면 2.2% 수준입니다.

특히 강서구는 안정적인 임대 수요가 있는 지역으로, 대형 평수임에도 임차 수요가 꾸준한 특성을 보이고 있습니다. 또한 마곡 MICE복합단지 개발, 방화차량기지 이전, 공항대로선(예정) 등 개발 호재가 있어 향후 중장기적인 가치 상승도 기대할 수 있는 지역입니다.

권리분석 - 점유관계와 말소기준권리

소유자 직접 점유 및 전세권 설정 현황

이 경매 물건은 채무자 겸 소유자가 세대주로 등재되어 있어 소유자 본인이 거주하는 것으로 추정됩니다. 다만 감정평가서상 현장 방문 시 폐문부재로 명확한 점유 관계는 확인되지 않았으나, 세대열람내역에 채무자 겸 소유자가 등재된 것으로 보아 소유자 점유로 판단됩니다.

등기부상 (주)노블캐피탈대부 명의의 전세권(보증금 5,000만원, 2021.06.22 설정)이 존재하나, 이는 말소기준등기 이후 설정된 권리이므로 낙찰 시 소멸 대상입니다. 해당 전세권은 실제 임대차 목적이 아닌 담보 목적으로 설정된 것으로 추정됩니다.

말소기준권리와 배당요구종기

본 건의 말소기준등기는 2015년 12월 18일 설정된 농협은행 근저당으로, 이후 등기된 모든 권리는 낙찰 시 소멸됩니다. 채권액 합계는 17억 7,100만원으로 확인되며, 2순위 근저당권자에 의한 임의경매가 신청된 상태입니다.

배당요구종기는 2025년 5월 20일로 이미 지났으며, 권리관계가 확정된 상태입니다. 권리관계 복잡도는 중간 정도로, 다중근저당을 포함해 3단계 정도로 평가됩니다.

투자가치 분석 - 실거주 8.5점, 투자 7점의 우수한 경매 물건

실거주와 투자 모두에 적합한 강서힐스테이트의 장단점

장점

1.입지 우수성: 우장산역 도보 6분 거리의 역세권이자 우장산 인접 숲세권으로 쾌적한 주거환경

2.교육 환경: 명덕외고, 명덕고 등 우수한 학군과 다양한 학원가 형성으로 교육 여건 탁월

3.생활 인프라: 대형 쇼핑센터, 병원, 공원 등 다양한 편의시설 근접

4.단지 규모: 2,603세대의 대단지로 커뮤니티 시설과 관리 상태가 우수

5.가격 메리트: 시세 대비 최대 3억원 저렴한 경매가로 초기 투자 부담 감소

단점

1.건물 연식: 2015년 입주로 10년차에 접어든 아파트로, 신축 대비 노후화 진행

2.경쟁 가능성: 우수한 조건으로 인해 경매 입찰 경쟁이 치열할 가능성 있음

3.대형 평수: 55평형 대형 평수로 수요층이 일반 중소형 평수보다 제한적

4.점유 관계: 소유자 점유로 추정되어 명도 절차가 필요할 수 있음

투자 수익성 분석과 미래 가치 전망

최저매각가격 13억 9,200만원에 낙찰받아 시세(16억 5,000만원 기준) 수준으로 매각할 경우, 약 2억 5,000만원의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 물론 경매 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 상승할 수 있으므로, 시세의 85~90% 수준인 14억~15억원 사이에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

임대 운영 시에는 보증금 4억 5,000만원에 월세 260만원 정도의 수익을 기대할 수 있어, 연간 3,120만원, 수익률 약 2.2% 수준의 안정적인 임대수익을 예상할 수 있습니다.

더불어 마곡 MICE복합단지 개발, 방화차량기지 이전, 공항대로선 개발 등 주변 개발 호재가 계속되고 있어, 중장기적으로 부동산 가치 상승도 기대할 수 있는 지역입니다.

최종 평가 - 우수한 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 프리미엄 경매 물건

항목별 평가

추천 대상

1. 실거주 목적의 중상위 소득 가구

대형 평수가 필요한 3~4인 이상 가구나 자녀 교육에 관심이 많은 가구에게 매우 적합합니다. 특히 우수한 학군과 생활 인프라를 중시하는 가족에게 추천드립니다.

2. 중장기 자산증식 목적의 투자자

시세 차익과 함께 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건으로, 대형 평수 아파트에 투자 여력이 있는 투자자에게 적합합니다.

3. 규제지역 내 부동산 매입 희망자

강서구는 규제지역(투기과열지구/조정대상지역)이지만, 경매 낙찰은 일반 매매와 달리 실거주 의무, 양도세 등의 규제 적용에서 일부 혜택이 있어 규제를 회피하면서 부동산을 취득하고자 하는 분들에게도 적합합니다.

입찰 전략

예상 낙찰가 및 전략:시세 및 물건 상태를 고려할 때, 감정가의 85~90% 수준인 14억 8,000만원~15억 7,000만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 따라서 시세의 85~90% 내에서 본인의 예산을 고려한 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

입찰 준비:입찰 시에는 최저매각가격의 10%인 1억 3,920만원의 보증금을 입찰보증금으로 준비해야 합니다. 개인이 직접 입찰할 경우 신분증과 도장을, 대리인이 입찰할 경우 인감증명서를 첨부한 위임장과 대리인의 신분증, 도장이 필요합니다.

낙찰 후 준비 사항:낙찰 후 45일 이내에 잔금을 납부해야 하며, 소유자가 점유 중인 것으로 추정되므로 명도 절차를 준비해야 할 수 있습니다. 또한 취득세는 낙찰가 기준으로 6억원 초과 9억원 이하 2%, 9억원 초과분 3%의 누진세율이 적용되므로 이를 고려한 자금 계획이 필요합니다.

결론 - 시세보다 저렴한 강서힐스테이트 55평형, 합리적인 가격의 명품 아파트

서울 강서구 화곡동 강서힐스테이트 55평형 아파트는 우장산역 초역세권에 위치한 현대건설의 대표 브랜드 아파트로, 시세 대비 최대 20% 할인된 가격에 경매로 나온 매력적인 물건입니다. 우수한 교육환경과 생활 인프라, 쾌적한 주거환경을 모두 갖춘 이 물건은 실거주와 투자 모두에 적합한 희소가치 높은 매물입니다.

특히 규제지역 내에서 일반 매매보다 유리한 조건으로 부동산을 취득할 수 있는 경매의 장점을 최대한 활용할 수 있는 물건이기도 합니다. 다만, 경매는 현장 확인과 권리관계 분석이 무엇보다 중요하므로, 반드시 전문가의 도움을 받아 철저한 사전 조사를 진행하신 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

모두의경매는 입찰에서부터 낙찰 후 명도까지 전 과정을 지원하고 있으니, 이 물건에 관심이 있으시다면 전문가와 상담하시어 좋은 결과 얻으시길 바랍니다. 감사합니다.