마포 상암동 단독주택의 보물찾기: 52평 규모의 프리미엄 매물 분석

안녕하세요, 부동산 경매를 통한 알짜 매물을 찾고 계신 분들께 특별한 물건을 소개해드립니다. 오늘 분석할 물건은 서울 마포구 상암동에 위치한 넓은 단독주택으로, 3회 유찰로 시세 대비 파격적인 가격에 나온 귀한 기회입니다.

상암동 월드컵경기장 인근, 74평 대지의 프라이빗한 주거공간

이번에 소개해드릴 물건은 서울서부지방법원 2023타경61638 사건으로, 마포구 상암동 34-31번지에 위치한 단독주택입니다. 감정가 34억 5천만원에 달하는 이 물건은 3회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 51%인 17억 6천만원까지 하락했습니다. 넓은 74평 대지에 52평 규모의 주택으로, 서울 시내에서 찾기 힘든 단독주택입니다.

상암동 핵심 생활권, 디지털미디어시티 인접한 프리미엄 입지

상암초등학교 인접, 편리한 교통망으로 서울 어디든 30분대 이동

이 주택은 상암초등학교 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주변으로는 공동주택과, 단독주택, 다양한 근린생활시설과 근린공원이 조성되어 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 특히 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도 '디지털미디어시티역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

상암동은 방송·미디어 산업의 메카로 자리 잡은 DMC(디지털미디어시티)가 위치하고 있어 직주근접이 가능한 지역입니다. 또한 수도권 서북부와 연결되는 주요 도로망이 잘 갖춰져 있어 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있습니다.

편리한 생활 인프라와 쾌적한 주변 환경

주변에는 대형 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있어 일상생활에 불편함이 없습니다. 또한 인근에 위치한 상암공원, 월드컵공원 등 녹지 공간이 풍부하여 도심 속에서도 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있습니다.

2004년 준공된 단층 주택, 프라이빗한 공간 활용도 높아

벽돌구조에 기와지붕의 전통미와 내구성

이 주택은 2004년 7월에 사용승인을 받은 벽돌구조, 기와지붕의 단독주택으로 전체 1층 구조입니다. 단층 설계로 층간 소음이 없고, 특히 노후화된 주택이 많은 상암동 내에서 비교적 신축에 가까운 건물로 주택의 상태가 양호합니다.

내부는 52평의 넓은 공간으로 되어 있어 가족 구성원에 맞게 공간을 활용할 수 있으며, 마당이 있어 도심 속에서도 여유로운 생활을 즐길 수 있습니다. 실내 구조는 기본적인 단독주택의 형태를 갖추고 있어 리모델링을 통해 개인의 취향에 맞게 변경하기 좋습니다.

시세 대비 최대 48% 할인된 가격, 입찰가 분석

3회 유찰로 감정가 3억 5천만원에서 51%까지 하락한 희소가치

이 물건은 공유물분할을 위한 경매사건으로 3회 유찰되어 현재 감정가의 51%인 17억 6,691만원에 입찰이 가능합니다. 주변 유사 단독주택의 시세를 고려할 때 매우 저렴한 가격으로, 시세 대비 약 48% 할인된 금액이라고 볼 수 있습니다.

인근 지역의 최근 1년간 경매 낙찰 통계를 보면 평균 낙찰가율은 감정가의 약 106.9%로, 대부분의 물건이 감정가 이상에 낙찰되는 추세입니다. 이 물건은 3회 유찰로 51%까지 하락한 상황이라 투자 가치가 매우 높다고 할 수 있습니다.

깔끔한 권리관계, 인수할 권리 없는 명쾌한 구조

말소기준권리 이후 모든 권리 소멸, 점유 명도 위험 낮아

이 물건의 권리분석 결과, 투자자에게 매우 유리한 권리관계를 갖고 있습니다. 등기부등본 상 소유권자 간의 공유물분할을 위한 경매로, 낙찰 후 말소기준등기 이후의 모든 권리는 소멸됩니다.

점유 상황은 확인이 불가하나, 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되며, 낙찰 후 1~2개월 내에 명도가 가능할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰 후 추가 비용 부담이나 명도 지연 우려가 적은 깨끗한 권리구조를 가진 물건입니다.

투자가치 분석: 실거주 8점, 투자 7.5점의 서울 마포구 핵심 매물

사업자 임대 또는 고급 주택 리모델링으로 다양한 수익 창출 가능

이 물건은 실거주와 투자 모두에 높은 가치를 지닌 매력적인 물건입니다. 넓은 대지와 건물을 활용한 다양한 수익 창출 방안을 고려할 수 있습니다.

물건의 장단점 분석

수익성 분석

이 물건은 다양한 수익창출 방안을 고려할 수 있습니다:

1. 실거주 후 시세차익 실현: 현재 감정가 대비 49% 할인된 가격에 매수하여, 향후 서울 부동산 시장 회복 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

2. 주택 임대사업: 넓은 단독주택을 사업자 임대로 운영하면 월 약 350~400만원의 임대수익을 기대할 수 있으며, 연 수익률은 약 2.4~2.7%로 예상됩니다.

3. 리모델링 후 고급주택으로 가치 상승: 약 2억원 내외의 리모델링 비용을 투자하여 고급 주택으로 업그레이드 시, 가치 상승 및 임대수익 증가가 가능합니다.

최종평가: 서울 단독주택의 희소가치와 투자안정성을 동시에 확보할 수 있는 기회

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천드립니다:

1. 넓은 단독주택을 찾는 다자녀 가정: 52평의 넓은 공간과 마당이 있어 자녀들의 성장환경으로 적합

2. 도심 속 프라이빗한 공간을 원하는 실거주자: 서울 도심에서 찾기 힘든 넓은 단독주택의 희소가치

3. 안정적인 임대수익을 추구하는 투자자: 임대사업자 등록 후 안정적인 월세 수입 기대

4. 건물 리모델링 후 가치 상승을 노리는 부동산 개발업자: 입지 조건이 좋아 리모델링 후 가치 상승 잠재력 높음

입찰 전략

이 물건의 경우, 3회 유찰된 상태로 관심도가 높을 수 있으므로 다음과 같은 전략을 추천합니다:

1. 입찰가 설정: 최저입찰가 17억 6천만원 기준으로 약 110~115% 수준인 19억 4천만원~20억 3천만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것이 적절해 보입니다.

2. 매각 이후 계획 수립: 낙찰 전에 명도 계획, 리모델링 또는 임대 전략을 명확히 수립하여 빠른 수익 창출이 가능하도록 준비하세요.

3. 자금 계획: 입찰보증금(약 1억 7천만원)과 낙찰 후 10일 이내에 납부해야 할 잔금, 그리고 취득세 등의 부대비용까지 고려한 자금 계획을 세우세요.

맺음말: 서울 단독주택의 희소가치를 품은 입지우수 투자물건

이번에 소개해드린 마포구 상암동 단독주택은 서울 도심에서 찾기 어려운 넓은 대지와 건물을 갖춘 희소성 높은 물건입니다. 3회 유찰로 감정가의 51%까지 하락한 가격과 깔끔한 권리관계, 그리고 상암동의 우수한 입지 조건을 고려할 때, 실거주 및 투자 목적 모두에 매우 적합한 물건입니다.

4월 1일 입찰일까지 여유가 있으므로, 꼭 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하시고, 법원 기록과 권리관계를 전문가와 함께 검토하신 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다. 좋은 조건의 경매 물건을 통해 부동산 자산을 효과적으로 늘릴 수 있는 기회가 되길 바랍니다.

더 자세한 정보가 필요하시거나 다른 추천 물건을 알고 싶으시다면 언제든지 문의주세요. 여러분의 성공적인 부동산 투자를 진심으로 응원합니다.