서울대입구역 역세권 기회의 물건! 감정가 11% 가격의 서울대역해담채 원룸형 아파트

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 관악구에 위치한 특별한 매물을 소개해드립니다. 감정가의 11%까지 하락한 서울대입구역 초역세권 아파트, 놓치기 아까운 투자 기회가 될 수 있을지 함께 분석해보겠습니다.

지하철 2호선 서울대입구역 초역세권! 원룸형 아파트 경매 특별 기회

서울대역해담채 10회 유찰로 더 특별해진 투자 기회

이번에 소개해 드릴 물건은 서울 관악구 관악로15길 23-12에 위치한 '서울대역해담채' 703호입니다. 가장 주목할 부분은 이 물건이 무려 10회 유찰되어 최저입찰가격이1,181만원까지 하락했다는 점입니다. 감정가 1억 1천만원 대비 약 10.7% 수준으로 떨어진 가격입니다.

지하철 2호선 서울대입구역에서 도보 7분 거리에 위치하고 있어 접근성이 매우 우수한 입지를 자랑합니다. 2014년 10월에 준공된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

작지만 효율적인 공간, 12.27㎡ 원룸형 아파트의 매력

실용적인 공간 구성과 인근 대학생 수요로 임대 잠재력 높은 물건

본 경매 물건은 전용면적 12.27㎡(약 3.71평)의 원룸형 아파트로, 1인 가구나 대학생을 위한 주거 공간으로 적합합니다. 작은 면적이지만 효율적인 공간 배치로 실용성을 극대화했습니다.

현재 건물 상태는 외관상 양호하며, 공동현관과 세대 현관 상태도 깔끔합니다. 내부는 별도 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다만, 2014년 준공 건물이라는 점을 감안하면 대대적인 리모델링 없이 활용 가능할 것으로 예상됩니다.

서울대입구역 인근 1.5억 시세 대비 90% 할인된 투자 기회

동일 면적 시세 대비 파격적인 할인율, 잠재적 수익성 분석

현재 네이버 부동산 기준으로 본 물건과 유사한 서울대역해담채 동일 평형대의 시세는 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 수준입니다. 최저입찰가 1,181만원은 시세 대비 약 90%가 할인된 가격으로, 매우 큰 가격 메리트가 있습니다.

특히 서울대학교, 중앙대학교 등 인근 대학교로 인한 안정적인 임대 수요가 예상되며, 향후 임대 수익률도 높을 것으로 예상됩니다. 주변 비슷한 원룸 기준 월세는 50만원~60만원 선으로 형성되어 있어, 낙찰 후 리모델링 비용을 포함해도 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

10회 유찰의 비밀, 반드시 체크해야 할 위험 요소

권리관계와 점유 상태 확인이 필수! 투자 전 꼼꼼한 실사가 성공의 열쇠

이처럼 매력적인 조건에도 불구하고 10회나 유찰된 데는 분명한 이유가 있을 것입니다. 가장 큰 위험 요소는 등기부등본에 나타난 권리관계와 실제 점유 상태입니다.

등기부등본상 2023년 10월 10일에 설정된 임차권이 있으며, 채권액은 1억 3천만원으로 확인됩니다. 이는 감정가를 넘어서는 금액으로, 현재 대항력 있는 임차인이 거주하고 있을 가능성이 높습니다. 특히 청구금액도 1억 3천만원을 넘어 감정가보다 높기 때문에, 배당에 문제가 발생할 수 있습니다.

임차인 대항력과 관리비 체납 여부 확인 필수

성공적인 낙찰을 위해 반드시 확인해야 할 체크리스트

이 물건의 가장 큰 리스크 포인트는 다음과 같습니다:

1. 임차인의 대항력 여부:등기부에 기재된 임차인이 실제 거주하며 대항력을 갖추고 있는지, 그리고 배당 여부는 어떻게 되는지 확인이 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 부담해야 할 수 있습니다.

2. 미납 관리비:장기간 유찰된 물건은 관리비 체납액이 상당할 가능성이 높습니다. 관리사무소를 통해 미납 관리비 내역을 반드시 확인해야 합니다. 특히 공용부분에 대한 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 의무가 있습니다.

3. 실제 점유 상태:낙찰 후 명도 절차가 얼마나 복잡할지 예측하기 위해 현장 방문을 통한 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.

초보와 전문가에게 각기 다른 의미를 가진 투자 기회

높은 투자 잠재력과 명확한 리스크, 투자자 유형별 적합성 분석

이 물건은 투자자의 경험과 목적에 따라 각기 다른 평가를 받을 수 있습니다:

초보 투자자에게:권리관계가 복잡하고 임차인 대항력 및 명도 문제가 있을 가능성이 높아 초보 투자자에게는 적합하지 않습니다. 저렴한 가격에 현혹되지 말고, 권리분석과 실제 점유 상태를 명확히 파악할 수 있는 전문가의 도움이 필수적입니다.

전문 투자자에게:권리관계 파악과 명도 절차에 능숙한 전문 투자자에게는 높은 투자 수익을 기대할 수 있는 매력적인 기회입니다. 시세 대비 90% 할인된 가격으로, 모든 리스크를 해결한다면 상당한 시세차익이 예상됩니다.

투자 전략 및 최종 평가: 고위험 고수익의 전형적인 투자 기회

복잡한 권리관계를 뚫고 시세차익을 노릴 수 있는 고급 투자자용 물건

본 물건에 대한 최종 투자 평가는 다음과 같습니다:

이런 투자자에게 추천합니다

최적 투자자 유형:경매 경험이 풍부하고 권리분석 및 명도 절차에 능숙한 전문 투자자. 리스크를 감수하고 시세차익을 노릴 수 있는 투자자에게 적합합니다.

적합한 투자 전략:낙찰 전 철저한 현장 실사와 권리분석을 통해 정확한 리스크를 파악하고, 임차인과의 명도 협상을 위한 추가 비용을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다. 시세와 리스크를 종합적으로 고려하여 2천만원~3천만원 내외에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

마치며: 높은 리스크와 높은 수익이 공존하는 특별한 투자 기회

서울대역해담채 703호는 서울대입구역 초역세권에 위치한 매력적인 입지의 물건입니다. 감정가의 10.7% 수준으로 떨어진 최저매각가는 큰 투자 기회를 제공하지만, 그만큼 숨겨진 리스크도 있음을 명심해야 합니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 실제 점유 상태를 확인하고, 권리관계를 정밀하게 분석해야 합니다. 특히 임차인의 대항력 여부와 배당 가능성, 미납 관리비 현황 등을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.

이 물건은 위험을 감수하고 높은 수익을 노리는 전문 투자자에게 적합한 '고급형' 투자 기회입니다. 복잡한 권리관계와 명도 문제를 해결할 수 있는 경험과 역량을 갖춘 투자자라면, 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 특별한 투자 기회가 될 수 있을 것입니다.

모두의경매에서는 앞으로도 이처럼 특별한 투자 기회가 될 수 있는 매물들을 분석하여 소개해드리겠습니다. 감사합니다.