10차 유찰로 가격 폭락한 신도림역 도시형생활주택 - 94% 할인된 특급 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 구로구 신도림동에 위치한 도시형생활주택 경매 물건을 소개해드립니다. 이 물건은 10차 유찰을 거치며 감정가 1억 8,600만원에서 최저매각가격이 2,496만원(감정가의 13.4%)까지 하락한 특별한 매물입니다. 높은 할인율과 우수한 입지 조건을 갖추고 있지만, 임차인 문제라는 도전 과제가 있는 매물을 함께 살펴보겠습니다.

신도림역 도보권 도시형생활주택 10차 유찰 매물

이번에 분석할 물건은서울 구로구 신도림동 695, 제3층 제308호(신도림아르디에)에 위치한 도시형생활주택입니다. 도로명 주소는 서울 구로구 경인로66길 19로, 지하철 1,2호선 신도림역 인근에 위치해 있습니다.

이 물건은 현재 10차 유찰 상태로, 감정가 1억 8,600만원의 13.4%인 2,496만 5천원에 경매 진행 중입니다. 대지권과 건물을 모두 포함한 일괄매각 물건으로, 약 5.7평의 소형 원룸 구조입니다.

2018년 신축 도시형생활주택의 현황과 특징

깔끔한 외관과 관리 상태를 갖춘 5년차 건물

신도림아르디에는 2018년에 준공된 지하 2층, 지상 10층 규모의 비교적 신축 건물입니다. 건축물은 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌으며, 외관상 관리 상태가 양호합니다. 총 83대의 주차 공간이 확보되어 있어 도심 내 주차 문제에서 비교적 자유로운 편입니다.

해당 물건은 3층 308호로, 총 18.79㎡(약 5.68평)의 원룸 구조입니다. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비가 갖추어져 있으며, 승강기가 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통과 생활 인프라가 풍부한 신도림 중심 입지

이 물건의 가장 큰 장점은우수한 입지 조건입니다. 지하철 1,2호선이 교차하는 신도림역이 도보권에 위치해 있어 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있습니다. 특히 1호선을 통해 구로, 영등포, 용산, 시청 방면으로, 2호선을 통해 강남, 여의도 방면으로의 접근성이 뛰어납니다.

주변에는 신도림중학교를 비롯한 교육시설과 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 건물 주변으로는 4차선 도로와 약 10미터 폭의 도로가 접해 있어 접근성도 우수합니다.

시세보다 1억 6천만원 저렴한 파격 가격의 매물

신도림 도시형생활주택 실거래가 비교

이 지역 유사 도시형생활주택의 시세를 살펴보면, 매매가는 약 1억 8천만원~2억원 수준이며, 전세 실거래가는 1억 8천만원~2억원 사이입니다. 현재 최저매각가격 2,496만 5천원은 시세 대비 약86%가 할인된 금액으로, 가격 측면에서는 매우 매력적입니다.

유사한 도시형생활주택의 경매 낙찰가율은 보통 87%~98% 수준이나, 이 물건은 10차 유찰을 거치며 최저가가 크게 하락한 상태입니다. 향후 13% 이하의 낙찰가율로 낙찰될 가능성이 높습니다.

2억원 전세보증금이 함정인 권리분석

등기부 현황과 말소기준권리

이 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 5일 파주세무서장이 설정한 압류등기입니다. 그 외에도 파주시(2022년 10월 6일), 국민건강보험공단(2023년 7월 4일), 구로구청(2024년 2월 13일)의 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 낙찰 시 모두 말소됩니다.

대항력 있는 2억원 보증금의 임차인 존재

이 매물의 가장 큰 도전 과제는임차인 박**의 2억원 전세보증금입니다. 임차인은 2021년 9월 10일 전입하고 2021년 8월 30일 확정일자를 받아, 말소기준권리인 2022년 7월 5일 압류보다 앞서므로대항력이 인정됩니다.

특히 중요한 점은 배당요구종기일(2023년 9월 25일)까지 임차인이 배당요구를 했으나, 예상 배당금은 약 1천만원에 불과해약 1억 9천만원의 미배당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

투자 전략: 대항력 있는 임차인 대응 방안

예상 투자비용 및 인수해야 할 부채 분석

이 물건을 최저매각가격인 2,496만 5천원에 낙찰받는다면, 실제 투자비용은 다음과 같이 계산됩니다:

총 투자비용이 2억원을 넘어 시세보다 높아질 수 있어,단순 매입보다는 전략적 접근이 필요합니다.

임차인 협상 및 명도 전략

이 물건을 낙찰받은 후 활용할 수 있는 전략은 다음과 같습니다:

1. 임차인과의 협상: 낮은 낙찰가를 바탕으로 임차인에게 보증금 일부 감액 제안 가능

2. 명도 소송: 경매로 인한 소유권 취득 후 임차인에게 명도 요구. 단, 보증금 반환 의무가 있음

3. 장기 보유 전략: 낮은 취득가에 임대 수익을 꾸준히 창출하며 향후 시세 상승 기대

신도림 도시형생활주택 투자 가치 분석

강점과 약점 분석

강점:

- 신도림역 도보권의 우수한 입지

- 2018년 신축 건물로 시설 상태 양호

- 10차 유찰로 인한 86% 이상의 할인율

- 원룸형 구조로 임대 수요가 안정적

약점:

- 대항력 있는 임차인의 2억원 전세보증금

- 실질 투자비용이 시세를 초과할 가능성

- 보증금 반환 리스크가 매우 높음

- 경락잔금대출이 어려울 가능성이 큼

예상 투자수익률 및 현금흐름 분석

이 물건을 최저매각가격에 낙찰받고 임차인 보증금을 인수한다면, 현금흐름은 다음과 같이 예상됩니다:

현재 구조로는 투자 수익이 발생하기 어려우므로,임차인과의 계약 조정이나 보증금 감액 협상이 필수적입니다.

최종 평가: 전문 투자자에게 적합한 고난도 매물

항목별 평가

추천 대상 및 입찰 전략

추천 대상:

- 충분한 현금 자금력을 갖춘 전문 투자자

- 임차인 협상 및 법적 대응 경험이 있는 투자자

- 장기 보유 전략을 구사할 수 있는 투자자

입찰 전략:

- 예상 입찰가: 2,500만원~3,500만원 사이

- 입찰 전 반드시 임차인의 전세보증금 인수 방안 검토 필요

- 전세보증금 반환 자금 확보가 선행되어야 함

- 추가 유찰 시 더 낮은 가격에 도전할 수 있으나, 핵심 문제는 여전히 보증금 인수

마무리: 높은 할인율의 이면에 숨겨진 도전 과제

이번에 살펴본 서울 구로구 신도림동 도시형생활주택은 표면적으로는 86% 이상의 놀라운 할인율을 보이는 매력적인 매물입니다. 신도림역 도보권에 위치한 2018년 신축 건물로, 입지와 건물 상태 모두 우수합니다.

하지만2억원 전세보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하는 복잡한 권리관계가 최대 난관입니다. 낙찰가와 인수해야 할 보증금을 합치면 시세보다 높아질 수 있어, 단순 가격 할인만 보고 접근하기에는 위험한 물건입니다.

이러한 물건은 충분한 자금력과 경매 경험, 그리고 임차인 협상 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합합니다. 초보 투자자는 권리관계가 더 명확하고 단순한 물건부터 시작하는 것이 안전합니다.

경매는 할인된 가격에 부동산을 매입할 수 있는 좋은 기회이지만, 항상 표면적인 할인율 뒤에 숨겨진 리스크를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 모두의경매는 앞으로도 다양한 경매 물건의 심층 분석을 통해 여러분의 현명한 투자 결정을 도와드리겠습니다.