신용산역 트리플역세권 벽산메가트리움 오피스텔 - 20% 할인된 투자 기회

안녕하세요, 모두의경매입니다. 용산구에 위치한 벽산메가트리움 오피스텔 경매 물건을 소개해드립니다. 현재 1회 유찰된 상태로, 감정가의 80%인 2억 4,960만원에 입찰 가능한 투자 기회입니다. 용산 지역의 개발 호재와 역세권 프리미엄을 품은 이 물건의 모든 것을 분석해보겠습니다.

용산 핵심 입지의 트리플 역세권 오피스텔 매물

경매 개요 및 핵심 정보

이 물건은 서울서부지방법원에서 진행 중인 2024타경53191 사건으로, 용산구 한강로2가 벽산메가트리움 21층에 위치한 오피스텔입니다. 전용면적 30.06㎡(약 9.09평)의 컴팩트한 원룸 구조로, 실용적인 공간 활용이 가능합니다.

현재 1회 유찰 후 80% 가격인2억 4,960만원에 출발하며, 2025년 1월 14일에 2회차 입찰이 진행될 예정입니다. 유사 매물 시세가 3억 원 초반대임을 고려하면 약 20% 할인된 가격으로 매입 기회가 있는 셈입니다.

구분 내용 물건 소재지 서울 용산구 한강대로43길 8, 21층 104-2117호 사건번호 2024타경53191 감정가 3억 1,200만원 최저입찰가(80%) 2억 4,960만원 면적 전용 30.06㎡(9.09평) / 대지권 5.78㎡(1.75평) 입찰기일 2025년 1월 14일 화요일 오전 10시 입찰보증금 2,496만원(최저가의 10%)중요 권리 관계

이 물건의 권리 관계는 비교적 단순한 편입니다. 등기부에는 소유자(박OO)와 임차인(김OO) 그리고 강제경매 기록이 있습니다. 주목할 점은 2023년 7월에 설정된2억 7,300만원의 임차권이 있어 이 부분은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차권자의 대항력이 있기 때문에, 실질적인 투자금액은 낙찰가 + 임차보증금 반환 의무를 고려해야 합니다. 다만 현재 임차인이 실제 거주 중인지 여부는 확인이 필요합니다.

용산 중심부에 위치한 프리미엄 입지 분석

트리플 역세권의 뛰어난 교통 접근성

이 물건의 가장 큰 장점은 뛰어난 입지입니다. 지하철 4호선 신용산역이 도보 5분 거리에 있고, 1호선 용산역과 경의중앙선까지 이용 가능한트리플 역세권위치를 자랑합니다. 서울 도심 어디든 30분 이내로 이동 가능한 교통 허브에 위치해 있습니다.

또한 인근에 다양한 버스 노선이 지나가 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 용산역을 통해 KTX까지 연결되어 전국 어디든 빠르게 이동할 수 있는 교통의 요충지입니다.

생활 인프라와 편의시설

주변에는 아이파크몰, 이마트 등 대형 쇼핑시설과 다양한 음식점, 카페가 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 용산구청, 우체국, 은행 등 공공시설도 가까이 위치해 있어 행정 업무 처리도 편리합니다.

또한 한강공원이 가까워 주거환경의 쾌적함도 갖추고 있으며, 인근에 다양한 업무시설이 위치해 직장인들의 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

시세 분석 및 투자 가치

주변 유사 매물 시세 비교

현재 벽산메가트리움의 같은 평형대 매물은 호가 기준 3억 1천만원~3억 3천만원 선에 형성되어 있습니다. 실거래 기준으로는 2024년 상반기 2억 9천만원~3억 1천만원에 거래된 사례가 있습니다. 최저입찰가 2억 4,960만원은 시세 대비 약 15~20% 할인된 가격으로, 낙찰 후 바로 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

전세 시세는 2억~2억 2천만원 선으로 형성되어 있어, 임대 수익률도 연 4~5% 정도 기대할 수 있습니다. 다만 현재 설정된 임차권(2억 7,300만원)은 시세보다 높게 설정되어 있어 이 부분은 투자 판단 시 고려해야 할 요소입니다.

용산 지역 개발 호재와 미래 가치

용산은 서울의 새로운 중심지로 부상하고 있는 지역으로, 다양한 개발 호재가 예정되어 있습니다.

• 용산 국제업무지구 개발 계획
• 한강변 정비 사업
• 용산역 세계적 복합환승센터 개발
• 철도 지하화 사업

특히 인근 철도 부지의 지하화 사업이 진행되면 주변 환경이 크게 개선될 것으로 예상되며, 용산 전체의 가치 상승과 함께 이 물건의 미래 가치도 높아질 것으로 전망됩니다.

물건 상세 분석 및 권리 관계

내부 구조 및 시설 현황

이 오피스텔은 21층에 위치한 원룸 구조로, 공간 활용도가 높은 실용적인 평면을 갖추고 있습니다. 감정평가서에 따르면 내부 마감재는 벽지 및 일부 타일 마감이 되어 있으며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기 등 기본 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다만 감정인의 내부 방문이 불가했던 것으로 보아 현재 임차인이 거주 중이거나 공실 상태일 가능성이 있으며, 내부 상태는 정확히 확인되지 않은 상황입니다. 낙찰 전 내부 상태 확인이 반드시 필요합니다.

권리분석 및 입찰 시 주의사항

이 물건의 권리관계에서 가장 중요한 포인트는 2023년 7월에 설정된2억 7,300만원의 임차권입니다. 이 임차권은 대항력이 있어 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

구분 권리종류 금액 인수/소멸 1 소유권 (박OO) - 소멸 2 임차권 (김OO) 2억 7,300만원 인수 3 강제경매 - 소멸기준 따라서 실질적인 투자 비용은 낙찰가 + 임차보증금을 고려해야 합니다. 최저입찰가 2억 4,960만원에 낙찰된다고 가정하면, 임차보증금 2억 7,300만원까지 포함해 총 5억 2,260만원의 자금이 필요합니다.

다만 낙찰 후 임차인과의 협의를 통해 보증금을 시세에 맞게 조정하거나, 퇴거 협상을 진행할 수 있으므로 이 부분은 전략적 접근이 필요합니다.

투자 가치 및 수익성 분석

투자 장단점 분석

투자 장점:

• 용산 중심부 트리플 역세권 프리미엄 입지
• 시세 대비 15~20% 할인된 경매가
• 용산 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대
• 안정적인 임대수요 (직장인, 1인 가구)
• 관리가 용이한 소형 평형

투자 단점:

• 임차권 2억 7,300만원 인수 부담
• 현재 임차인 점유 여부 불명확
• 철도 인접으로 인한 소음 가능성
• 오피스텔 특성상 아파트 대비 가격 상승폭 제한적
• 관리비 부담 (오피스텔 특성상)

예상 수익률 및 투자 전략

이 물건을 최저가인 2억 4,960만원에 낙찰받고, 임차보증금 문제를 해결한 후(예: 시세에 맞는 2억 정도로 조정) 월세 60만원(관리비 별도)에 임대한다고 가정하면 다음과 같은 수익을 기대할 수 있습니다.

구분 금액/비율 비고 총 투자금액 약 4억 5천만원 낙찰가 + 조정된 임대보증금 연간 임대수입 720만원 월 60만원 × 12개월 임대 수익률 약 3.6~4.0% 세전, 관리비 제외 5년 후 예상 시세 약 3억 5천만원 연 3% 상승 가정 총 투자수익률(5년) 약 25~30% 임대수익 + 시세차익최종 평가 및 추천

투자 적합도 평가

평가 항목 점수 평가 근거 입지 가치 9.0/10 트리플 역세권, 용산 중심부 위치 가격 경쟁력 8.0/10 시세 대비 15~20% 할인된 가격 임대 수익성 7.0/10 연 3.6~4.0%의 안정적 임대 수익 시세차익 가능성 8.0/10 용산 개발 호재로 인한 가치 상승 권리 안정성 6.5/10 임차권 인수 부담 있으나 단순한 구조 투자 위험도 7.0/10 임차인 상황 불확실성 있음종합 평가7.5/10용산 핵심 입지의 중장기 투자 적합 추천 투자자 유형

이 오피스텔은 다음과 같은 투자자에게 추천합니다:

• 중장기 투자자: 용산 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대하는 5년 이상 투자 계획이 있는 투자자
• 임대 사업자: 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자
• 실거주 목적의 1인 가구: 직장이 용산 또는 서울 도심인 실거주자
• 현금 유동성이 풍부한 투자자: 임차보증금 인수 부담을 감당할 수 있는 자금력을 갖춘 투자자

입찰 전략 제안

현재 최저입찰가는 시세 대비 충분히 매력적인 수준이지만, 임차권 인수 부담으로 인해 경쟁이 제한적일 수 있습니다. 따라서 다음과 같은 입찰 전략을 제안합니다:

• 최저가 + 3~5% 수준인 2억 6,000만원 내외로 입찰하는 것이 적절해 보입니다.
• 입찰 전 임차인의 실제 거주 여부와 보증금 협상 가능성을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.
• 낙찰 후 임차인과의 원만한 협의를 위한 자금 계획을 미리 수립해두세요.

맺음말

용산구 한강로2가 벽산메가트리움 오피스텔은 서울의 핵심 지역에 위치한 매력적인 투자 물건입니다. 트리플 역세권의 우수한 입지와 용산 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 갖추고 있습니다.

다만 2억 7천만원의 임차권 인수 부담이 있어, 충분한 자금력과 임차인 관리 계획이 필요합니다. 투자 목적과 자금 상황에 맞게 신중히 판단하시고, 입찰 전 전문가의 권리분석 및 현장 확인을 반드시 거치시기 바랍니다.

2025년 1월 14일 입찰을 앞두고, 용산의 미래 가치와 함께할 수 있는 좋은 기회가 되길 바랍니다.