송도 바다 조망이 매력적인 더샵송도마리나베이 33평형 프리미엄 경매 매물

안녕하세요, 부동산 경매 분석가 입니다. 오늘은 인천 송도에 위치한 특별한 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 바다 조망권을 갖춘 더샵송도마리나베이 33평형 아파트로, 시세보다 약 30% 저렴한 가격에 나온 매력적인 투자 기회입니다.

35층 건물 중 30층 로얄층! 바다 조망이 매력적인 송도 최고급 아파트

경매 기본 정보

본 경매 물건은 인천지방법원 본원 23계에서 진행되는 사건번호 2024타경523511 물건입니다. 감정가는 7억 1,600만원이지만, 2차 유찰 후최저입찰가는 감정가의 70%인 5억 120만원으로 책정되었습니다. 입찰 보증금은 최저입찰가의 10%인 5,012만원이며, 입찰일자는2025년 4월 8일(화)입니다.

물건 기본 정보

이 아파트는 인천 연수구 송도동 308-1, 더샵송도마리나베이 106동 30층 3004호에 위치해 있습니다. 대지권은 58.5㎡(17.7평)이며, 전용면적은 84.9㎡(25.7평)입니다. 분양면적 기준으로는 33평형으로 방 3개, 욕실 2개를 갖춘 실용적인 구조를 가지고 있습니다.

신축급 포스코건설의 프리미엄 대단지 아파트

단지 및 건축물 정보

더샵송도마리나베이는 포스코건설이 시공한 대규모 단지로, 총 25개동 3,100세대 규모를 자랑합니다. 2020년 7월에 사용승인을 받아 현재 4년 정도 경과한 신축급 아파트입니다. 주차공간은 총 4,160대로 세대당 1.34대의 주차가 가능하며, 지역난방 방식을 채택하고 있습니다.

단지 내부에는 피트니스센터, 골프연습장, GX룸, 도서관, 독서실, 카페 등 다양한 커뮤니티 시설을 완비하고 있어 입주민의 삶의 질을 높여줍니다. 또한 옥외 공간은 공원처럼 조성되어 있어 넓은 공원, 놀이터, 휴게쉼터, 단지 내 산책로 등 조경이 매우 잘 되어 있습니다.

송도의 핵심 입지와 우수한 교통·교육 환경

이 아파트는 송도 국제도시의 중심부에 위치하여 접근성이 뛰어납니다. 인천 1호선 송도달빛축제공원역이 도보 거리에 있으며, 다양한 버스 노선이 단지 주변을 지나고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육 환경도 우수하여 단지 내에 미송초등학교와 미송중학교가 위치해 자녀들이 도보로 안전하게 통학할 수 있습니다. 주변에는 은송초등학교, 은송중학교도 있으며, 2027년에는 해양고등학교가 개교 예정입니다.

생활 편의시설도 잘 갖추어져 있어 랜드마크시티 수변공원, 송도달빛축제공원, 송도워터프런트 호수 등 다양한 공원과 쇼핑시설이 가까이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

매매시세 6.7억~7.5억, 현재 최저가 5억 수준의 투자 기회

실거래 및 시세 분석

더샵송도마리나베이 33평형(84㎡)의 현재 시세를 분석해본 결과, 매매 시세는 6.7억원~7.5억원 수준이며, 전세 시세는 3.5억원~4억원 정도입니다. 최근 실거래 사례를 보면 2025년 3월에 19층이 6억 7,300만원에 거래된 기록이 있습니다.

주목할 점은 이번 경매의 최저입찰가가 5억 120만원으로, 시세 대비 약 30% 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회라는 것입니다. 30층 로얄층 물건임을 감안하면 더욱 매력적인 가격이라고 할 수 있습니다.

권리 관계 분석 - 명도 리스크 적은 매력적인 물건

등기부 현황

본 물건의 등기부를 분석해보면, 소유자는 파OO이며, 근저당 및 가압류 사항으로 농협은행의 6억 960만원(말소기준등기)과 에스비아이저축은행의 4억 1,280만원이 설정되어 있습니다. 총 채권액은 약 10억 2,240만원으로, 채무 불이행으로 인해 경매가 진행되고 있는 것으로 보입니다.

임차인 현황 및 입찰 유의사항

조사된 임차인이 없어 소유자가 직접 거주했거나 공실 상태로 추정됩니다. 이는 낙찰 후 명도 문제가 발생할 가능성이 낮다는 큰 장점이 있습니다. 낙찰자는 별도의 임대차 계약 관계를 인수할 필요 없이 빠른 입주가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 근저당 채권이 많기 때문에 낙찰 후 잔금 정산 과정에서 배당 여부를 확인할 필요가 있습니다. 또한 이 물건은 임의경매 사건으로, 채권자의 청구에 의해 진행되는 경매입니다.

투자가치 분석 - 실거주 8.5점, 투자 7점의 추천 매물

장점과 매력 포인트

이 아파트의 가장 큰 장점은 다음과 같습니다:

1. 신축급 아파트(2020년 준공)로 관리 상태가 우수
포스코건설이 시공한 고품질 아파트로, 건물의 상태가 매우 양호합니다.

2. 최저가 기준으로 시세보다 30% 저렴하게 매수 가능한 기회
6.7억~7.5억 시세 대비 5억대 낙찰 가능성이 높습니다.

3. 송도 중심부에 위치한 우수한 입지
교통, 교육, 생활 편의시설 모두 잘 갖추어져 있습니다.

4. 30층 로얄층으로 바다 조망이 가능한 프리미엄 세대
남서향 전면동으로 채광과 조망이 매우 우수합니다.

5. 임차인이 없어 명도 리스크가 낮음
낙찰 후 빠른 입주가 가능합니다.

수익성 분석

투자 관점에서 살펴보면, 이 물건은 다양한 수익 전략이 가능합니다:

1. 시세차익 전략
최저입찰가 5억 120만원에 낙찰받아 시세인 6.7억~7.5억에 매각할 경우, 1.7억~2.5억원의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

2. 전세 투자 전략
전세가 3.5억~4억원 수준을 활용하면, 본인 자금 1.5억원 정도로 투자가 가능합니다. 전세가율이 70~80%로 높은 편이라 레버리지 효과를 기대할 수 있습니다.

3. 월세 수익 전략
보증금 2억원에 월세 150만원 정도로 임대할 경우, 연간 1,800만원의 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 투자금액 대비 연 4~5%의 수익률이 예상됩니다.

최종 평가 및 추천

항목별 평가

추천 대상

1. 송도 신축 아파트에 실거주하려는 가족
특히 3~4인 가족에게 적합한 33평형 구조와 우수한 학군, 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

2. 시세차익을 노리는 투자자
시세보다 저렴한 가격에 매수하여 1.5억 이상의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

3. 전세 투자를 계획하는 투자자
높은 전세가율을 활용해 적은 자기자본으로 투자 가능합니다.

4. 바다 조망 프리미엄을 중요시하는 구매자
30층 로얄층에서 송도 바다를 조망할 수 있는 특별한 가치가 있습니다.

입찰 전략

이 물건은 2차 유찰 상태로, 시세 대비 상당히 저렴한 가격에 나와 있어 경쟁이 예상됩니다. 효과적인, 입찰 전략은 다음과 같습니다:

1. 입찰가 설정: 시세의 75~80% 수준인 5억 3천~5억 7천만원 정도로 입찰하는 것이 적절해 보입니다. 너무 최저가에 가깝게 입찰할 경우 경쟁에서 불리할 수 있습니다.

2. 사전 준비: 입찰 전에 물건을 직접 방문하여 상태를 확인하고, 주변 환경과 교통, 학군 등을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.

3. 자금 계획: 입찰보증금 5,012만원과 함께, 낙찰 후 잔금 마련 계획을 사전에 철저히 수립해야 합니다. 대출 가능 여부와 한도도 미리 확인하세요.

맺음말

이번에 소개해드린 더샵송도마리나베이 33평형 아파트는 바다 조망을 갖춘 로얄층 매물로, 시세보다 약 30% 저렴한 가격에 나온 매력적인 경매 물건입니다. 신축급 아파트의 품질과 우수한 입지, 그리고 명도 리스크가 낮다는 점까지 고려하면 실거주자와 투자자 모두에게 추천할 만한 물건입니다.

다만 경매는 언제나 철저한 사전 조사가 필요합니다. 입찰 전에 물건의 상태와 권리관계를 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다. 2025년 4월 8일 입찰을 고려하고 계신다면, 충분한 준비를 통해 좋은 결과 얻으시길 바랍니다.