더블 역세권의 3가지 매력! 송파구 가락동 다가구주택 투자 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 송파구 가락동에 위치한 더블역세권 다가구주택 경매 물건을 면밀히 분석해보려고 합니다. 3호선과 5호선이 만나는 오금역과 3호선 경찰병원역 인근에 있어 교통 편의성이 뛰어난 이 매물, 과연 어떤 투자 가치를 가지고 있을까요?

송파구 가락동 38-6, 두 개의 지하철역을 품은 알짜 입지

이번에 소개해드릴 물건은 서울동부지방법원 2024타경53533 사건으로, 송파구 가락동 38-6번지에 위치한 다가구주택입니다. 본 매물은 현재 3차 유찰 상태로, 감정가 24억 8,581만원의 64%인 15억 9,092만원에 입찰 가능합니다.

토지 면적은 193.5㎡(약 58.53평)이며, 건물 면적은 285.46㎡(약 86.35평)으로 지하 1층부터 지상 2층까지의 규모를 갖추고 있습니다. 현재 총 5세대가 거주 중인 다가구주택으로, 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

3호선, 5호선 더블역세권의 투자 가치

교통의 요지에 자리잡은 생활환경 우수 물건

이 물건의 가장 큰 매력 포인트는 바로 더블 역세권이라는 점입니다. 3호선 경찰병원역은 도보로 약 6분 거리에 있으며, 3호선과 5호선이 환승되는 오금역은 도보 약 10분 거리에 위치해 있습니다. 특히 3호선은 고속터미널, 교대, 압구정, 양재 등 강남 주요 지역과 연결되어 있어 강남권 접근성이 매우 뛰어납니다.

또한 물건 주변으로는 송파구청, 송파경찰서, 송파구 보건소 등의 공공시설과 롯데마트, 농협 하나로마트 등의 대형 상업시설이 가까이 있어 생활 편의성이 우수합니다. 교육환경도 송파초등학교, 오금중학교 등이 인접해 있어 가족 거주에도 적합합니다.

부동산 현황 및 물리적 특성 분석

남동향 8m 도로변, 세장형 대지의 다가구주택

본 물건은 1988년 7월 26일 사용승인을 받은 다가구주택으로, 준공된 지 약 37년 가량 된 건물입니다. 대지는 남동쪽으로 약 8m 폭의 도로와 접해 있으며, 세장형(가로로 긴 형태) 토지에 건축되어 있습니다.

건물은 지하 1층(B1, B2, B3호), 지상 1층(1가구), 지상 2층(1가구)으로 총 5세대로 구성되어 있습니다. 감정평가서에 따르면 건물 상태는 노후화가 진행되었으나 관리 상태는 양호한 편입니다.

시장가치 분석: 동일 지역 대비 30% 할인된 가격

가락동 다가구주택 시세와 투자 포인트

가락동 유사 다가구주택 시세를 조사한 결과, 인근 지역의 비슷한 규모 매물은 약 20억원 선에 거래되고 있으며, 평당 시세는 약 4,000만원 수준입니다. 이에 비해 본 경매 물건은 현재 최저가 15억 9천만원으로, 평당 약 2,700만원 수준으로 산정됩니다.

이는 시장가보다 최대 30% 정도 저렴한 가격이며, 가락동 지역 개발 호재와 함께 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 매력적인 포인트입니다. 또한 현 임대 상황을 고려할 때, 약 4~5%의 임대수익률도 기대할 수 있습니다.

권리관계 분석: 명확한 이해가 필요한 대항력과 임차인

말소기준권리 및 임차인 분석

본 물건의 등기부등본을 살펴보면, 2020년 4월에 설정된 엠씨아이대부의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 여러 건의 가압류가 설정되어 있으나, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

세대열람 내역에 따르면 총 5명의 임차인이 거주 중이며, 임차보증금 합계는 약 2억 2,200만원, 월세 합계는 약 70만원 수준입니다. 배당요구 종기일(2024년 6월 26일)이 지났으므로, 임차인의 보증금 관련 권리관계는 확정된 상태입니다.

대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로, 낙찰 후에는 명도(임차인 퇴거) 절차에 대한 계획이 필요합니다. 임차인 중 일부는 확정일자를 갖고 있어 보증금 회수 우선권이 있으며, 이는 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

투자 가치 평가: 실거주 및 임대수익 두 마리 토끼

장단점 분석 및 수익구조 예측

본 물건의 가장 큰 장점은 더블역세권이라는 우수한 입지와 시세보다 낮은 가격입니다. 현재 5세대 임차 중으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 송파구라는 지역적 특성상 향후 가치 상승 잠재력도 높습니다.

단점으로는 건물의 노후화(1988년 준공)와 다수의 임차인으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 또한 리모델링이 필요할 수 있어 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

투자 수익 측면에서 볼 때, 현재 임차보증금 2억 2천만원과 월세 70만원의 구조를 개선하여, 리모델링 후 각 세대별 보증금과 월세를 상향 조정하면 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 또한 송파구 가락동의 개발 계획과 연계하여 중장기적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

최종 평가: 다가구 전문가의 종합 분석

투자적격도 및 적합 투자자 유형

종합적으로 볼 때, 본 물건은 더블역세권이라는 입지적 특성과 시세 대비 저렴한 가격으로 투자 매력도가 높은 편입니다. 다만 임차인 대항력과 건물 노후화 등의 요소를 고려할 때, 경매와 부동산 관리 경험이 있는 투자자에게 더 적합합니다.

추천 투자자 유형

1. 다가구주택 관리 경험이 있는 투자자- 임차인 관리 및 건물 유지보수 경험이 필요합니다.

2. 중장기적 관점의 투자자- 단기 시세차익보다는 안정적인 임대수익과 함께 송파구 지역 개발에 따른 장기 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

3. 리모델링 후 임대수익 극대화 계획이 있는 투자자- 적절한 리모델링을 통해 임대료 상향 및 건물 가치 향상이 가능합니다.

입찰 전략 및 유의사항

본 물건은 3차 유찰 상태로 감정가의 64%인 15억 9,092만원이 최저입찰가입니다. 입찰 시에는 최저입찰가의 10%인 1억 5,909만 2천원을 보증금으로 준비해야 합니다.

입찰 전략으로는 시세와 임차인 상황을 고려할 때, 감정가의 70~75% 수준인 17억~18억 6천만원 사이에서 입찰하는 것이 적절할 것으로 보입니다. 낙찰 후에는 임차인의 대항력과 배당 요구 사항을 확인하고, 명도 절차 및 리모델링 계획을 수립해야 합니다.

특히 유의할 점은 다음과 같습니다:

1.임차인 현황 및 퇴거 가능성 상세 검토- 대항력 있는 임차인의 계약 종료일 확인이 중요합니다.

2.건물 상태 정밀 조사- 노후 건물로 리모델링 비용을 정확히 산정해야 합니다.

3.세금 및 명도비용 고려- 취득세, 등록세와 함께 명도 비용까지 총투자비를 계산해야 합니다.

마치며: 더블역세권 다가구, 경험자에게 좋은 기회

송파구 가락동 38-6 다가구주택은 더블역세권이라는 뛰어난 입지적 장점과 시세 대비 저렴한 가격으로 투자 매력도가 높은 물건입니다. 임차인 현황과 건물의 노후화라는 리스크가 있지만, 적절한 관리와 리모델링을 통해 수익성을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

경매는 항상 현장 방문과 전문가의 권리분석을 통해 정확한 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 본 물건에 관심이 있으신 분들은 반드시 현장 확인과 함께 전문가의 상세 권리분석을 받아보시기 바랍니다. 2025년 6월 2일 입찰을 앞두고 충분한 준비와 전략 수립이 필요합니다.

모두의경매는 앞으로도 여러분의 성공적인 부동산 경매 투자를 위해 객관적이고 전문적인 정보를 제공하겠습니다. 감사합니다.