대형 3베이 2층 송파 풍납동 동아한가람아파트 - 시세보다 3억 이상 저렴한 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 송파구 풍납동에 위치한 대형 3베이 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 한강변 가까이 위치한 이 아파트는 송파구의 편리한 생활 인프라와 교통망을 모두 누릴 수 있는 매력적인 투자 기회입니다.

감정가의 80% 최저가로 나온 송파구 풍납동 한강변 아파트

이번 경매 물건은 서울 송파구 풍납동 506외 1필지에 위치한 동아한가람아파트 105동 2층 201호입니다. 1차 유찰 후 감정가 10억 1천만원의 80%인8억 800만원부터 경매가 시작됩니다. 현재 시세(약 11억~12억원)와 비교했을 때3억 원 이상 저렴한 가격으로 송파구 한강변 아파트를 소유할 수 있는 기회입니다.

한강변 접근성과 이중역세권의 프리미엄을 갖춘 송파구 최고 입지

5,8호선 천호역 도보 10분 거리에 위치한 송파구 한강변 아파트

본 물건은 서울 송파구 풍납동에 위치한 동아한가람아파트 단지 내에 있습니다. 주변 환경을 살펴보면 풍납초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 좋은 편입니다. 특히, 지하철5호선과 8호선이 지나는 천호역이 도보 10분 거리에 있어 강남, 여의도, 잠실 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다.

한강변과 풍납토성 인접한 쾌적한 주거환경

동아한가람아파트는한강변에 위치하고 있어 광나루한강공원으로의 접근성이 뛰어나며, 산책이나 운동을 즐기기에 최적의 환경입니다. 또한, 풍납토성과 풍납백제문화공원이 근처에 있어 역사적 문화공간과 함께 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있습니다.

교통망은 송파대로와 천호대로를 통해 강동, 강남, 광진권으로의 진입이 용이하며, 올림픽대로 접근성도 양호하여 서울 전역으로의 이동이 편리합니다. 미래 교통 호재로는 9호선 연장선이 있어, 완공 시 하남과의 접근성 및 인근 지역 교통망이 더욱 개선될 예정입니다.

95년 준공된 중층 3베이 84㎡ 실용적 구조의 아파트

방3, 욕실2의 실용적인 공간 구성을 갖춘 25.5평형

본 물건은 동아한가람아파트 105동 2층에 위치한84.38㎡(약 25.52평) 규모의 아파트입니다. 1995년 6월에 사용승인을 받아 현재 약 30년 된 건물이지만, 단지 관리가 잘 되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

평면도상 방 3개, 화장실 2개로 구성된 전형적인 3베이 구조로, 3~4인 가족이 거주하기에 적합한 크기와 구조를 갖추고 있습니다. 2층에 위치하여 출입이 편리하면서도 프라이버시가 보장되는 층수입니다.

안정적인 관리와 주차 시설을 갖춘 7개동 782세대 대단지

동아한가람아파트는 동아건설산업(주)이 시공한 7개동, 총 782세대의 중규모 단지로, 최고 18층, 최저 11층으로 구성되어 있습니다. 주차는 세대당 1대 수준으로 지상 및 지하 주차장을 갖추고 있어 주차 환경도 양호합니다.

난방은 개별난방 방식에 도시가스를 연료로 사용하고 있으며, 관리비는 월 평균 12~15만원 선으로 유지되어 합리적인 수준입니다.

송파구 풍납동 동아한가람아파트 최근 11억~13억대 실거래 형성

동일 면적 기준 최근 실거래가 11억~13억원 형성

송파구 풍납동 동아한가람아파트의 최근 실거래 현황을 보면, 동일 면적(84㎡) 기준으로 3층이 11억 5천만원, 13층이 12억 6,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 현재 매물 호가는 1층 기준 11억 5천만원, 14층 13억 2천만원으로 형성되어 있습니다.

이를 감안할 때,본 경매 물건의 현재 시장 가치는 저층임을 고려하더라도 약 11억원 중반대로 추정됩니다. 따라서 최저입찰가 8억 800만원에 낙찰받을 경우,약 3억원 이상의 시세차익이 예상됩니다.

전세가율 60% 수준, 6억~6.5억 전세 형성

동아한가람아파트의 전세시세는 6억~6.5억원 수준으로 형성되어 있으며, 이는 매매가 대비 약 55~60% 수준의 전세가율을 보여줍니다. 월세 전환 시 보증금 3천만원에 월세 180만원~200만원 정도가 예상되어, 낙찰가 기준연 2.6~3.0%의 임대 수익률이 기대됩니다.

깔끔한 권리관계로 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정

소유자 점유 중이며 별도 임차인 없는 깨끗한 명도 상황

현황조사서에 따르면 본 물건은소유자가 직접 점유하고 있으며, 별도의 임차인이 없는 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 수 있음을 의미합니다. 다만, 명도 난이도는 중하급으로 평가되고 있어 낙찰 후 명도 과정에서 일정 기간과 비용이 소요될 수 있습니다.

말소기준권리 근저당권 이후 권리 모두 소멸 예정

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 7월 14일 설정된 근저당권으로,이후 설정된 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 총 채권액은 약 14억원 내외로, 감정가보다 높아 경매 취하 가능성은 낮습니다.

다만, 체납관리비가 2025년 8월 기준 약 180만원 정도 있는 것으로 확인되며, 현재까지 추가 체납되었을 가능성이 있으므로 입찰가 산정 시 이를 고려해야 합니다. 체납관리비는 낙찰자가 부담해야 하는 인수 사항이므로 유의하시기 바랍니다.

시세보다 3억 이상 저렴한 실거주형 & 안정적 임대수익형 투자 물건

장점 - 송파구 한강변 입지와 시세 대비 큰 폭의 가격 메리트

본 물건의 가장 큰 장점은송파구 한강변 위치와시세 대비 3억 이상 저렴한 가격입니다. 5,8호선 천호역 더블역세권으로 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 편리하고, 광나루한강공원과 인접하여 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있습니다.

또한, 풍납초등학교가 가까워 자녀 교육에도 유리하며, 인근에 풍납동시장, 주민센터, 문화공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

단점 - 30년 경과한 노후 건물과 재건축 제약 요소

반면, 1995년 준공된약 30년 된 노후 건물이라는 점은 단점으로 볼 수 있습니다. 또한, 풍납동 일대가 문화재 보존구역에 위치하여 재건축에 제약이 있을 수 있습니다. 용적률이 342%로 높아 재건축보다는 리모델링 가능성이 더 높을 것으로 예상됩니다.

2층 물건이라 한강 조망은 기대하기 어렵고, 수리가 필요할 가능성이 높아 입주 전 리모델링 비용을 고려해야 합니다.

수익성 - 전세가율 60%, 월세 수익률 2.6~3.0% 예상

투자 측면에서는전세 6억~6.5억원(전세가율 약 55~60%)으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시 보증금 3천만원에 월세 180만원~200만원 수준으로, 낙찰가 기준 연 2.6~3.0%의 임대 수익률이 예상됩니다.

또한, 시세와 최저입찰가의 차이가 3억원 이상으로,낙찰 즉시 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. 송파구의 지속적인 부동산 가치 상승 추세를 고려할 때, 장기 보유 시 자산가치 상승 가능성도 높습니다.

실거주 7.5점, 투자 8점 - 송파구 한강변 아파트의 가성비 투자

항목별 평가 - 입지와 가격 경쟁력 최고, 건물 상태는 보통

추천 대상 - 3~4인 가족 실거주자 및 안정 자산 투자자

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천드립니다:

1. 3~4인 가족 실거주자: 방 3개, 화장실 2개의 구조로 3~4인 가족이 거주하기에 적합합니다. 특히 자녀 교육을 위해 송파구 학군을 선호하는 가정에게 추천합니다.

2. 안정적 임대수익 추구 투자자: 전세가율이 안정적이고, 송파구 수요가 꾸준하여 공실 리스크가 낮은 임대 투자처를 찾는 분들에게 적합합니다.

3. 송파구 진입을 노리는 수요자: 높은 송파구 시세로 진입이 어려웠던 분들에게 시세보다 저렴하게 송파구 한강변 아파트를 소유할 수 있는 좋은 기회입니다.

입찰 전략 - 9.5억 이내 적극적 투자 권장

예상 입찰가 및 전략: 현재 시세와 경쟁 상황을 고려할 때, 최저입찰가 8억 800만원부터 시작하여 9억 5천만원 이내에서 낙찰을 목표로 하는 것이 적절합니다. 이 가격대라면 충분한 가격 메리트가 있으며, 송파구 풍납동 한강변 아파트를 시세보다 15~25% 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 기회입니다.

입찰 준비사항: 입찰 전 체납관리비 정확한 금액 확인 및 실제 명도 상황에 대한 정밀 조사가 필요합니다. 또한, 낙찰 후 리모델링 비용(약 3,000만원~5,000만원 예상)을 감안하여 최종 투자금액을 산정하시기 바랍니다.

한강변 송파구 아파트, 시세보다 3억 이상 저렴한 투자 기회를 놓치지 마세요

지금까지 서울 송파구 풍납동에 위치한 동아한가람아파트 경매 물건을 분석해보았습니다. 현재 시세보다3억원 이상 저렴한 가격에 송파구 한강변 아파트를 소유할 수 있는 좋은 기회라고 판단됩니다.

깔끔한 권리관계와 소유자 직접 점유 상태, 5,8호선 천호역 더블역세권, 한강변 위치 등 입지적 장점이 많습니다. 다만, 30년 된 노후 건물이라는 점과 체납관리비, 리모델링 비용 등을 감안하여 투자 결정을 하시길 권장드립니다.

실거주와 투자 모두에 적합한 이 물건은 2025년 11월 3일 서울동부지방법원에서 입찰이 진행됩니다. 관심 있으신 분들은 입찰 전 반드시 현장 방문과 권리관계 정밀 조사를 통해 확실한 정보를 바탕으로 입찰에 참여하시기 바랍니다.

모두의경매는 여러분의 안전하고 성공적인 경매 투자를 응원합니다. 감사합니다!