남산뷰와 함께하는 송파 신축 프리미엄 아파트, 호반베르디움더퍼스트 경매 소개

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 송파구 오금동에 위치한 호반베르디움더퍼스트 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 2018년 준공된 신축급 아파트로 30평형대 실거주 및 투자 모두에 적합한 매력적인 물건입니다. 현재 최저가 14억원에 신건으로 나온 이 물건, 과연 어떤 투자 가치가 있는지 자세히 살펴보겠습니다.

송파 신축 아파트의 매력이 담긴 호반베르디움더퍼스트 기본 정보

입찰 경쟁 예상되는 송파구 신축 아파트 경매 개요

이번 경매 물건은 서울동부지방법원 1계에서 진행하는 2024타경58156 사건으로, 최초 입찰일은 2025년 12월 8일(월) 오전 10시입니다. 신건으로 최저매각가격은 감정가의 100%인 14억원으로 시작합니다.

송파 라이프스타일을 담은 호반베르디움더퍼스트 물건 정보

이 물건은 2018년 2월 준공된 송파호반베르디움더퍼스트 아파트 103동 2층 202호입니다. 전용면적 101.46㎡(약 30.69평)로 중형 아파트에 속하며, 토지지분은 59.23㎡(17.92평)입니다. 전용률은 약 60%로 적절한 수준이며, 아파트 내부는 방 4개, 화장실 2개로 구성된 실용적인 구조입니다.

남동향 배치로 채광이 우수하며, 2층이라 엘리베이터 이용이 편리하면서도 저층 특유의 접근성을 갖추고 있습니다. 총 3개동 220세대 규모의 단지로, 세대수가 많지 않아 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

가치 상승이 기대되는 송파구 오금동 호반베르디움더퍼스트의 특별함

신축급 프리미엄 아파트의 상태와 시설

2018년 준공되어 약 7년 차에 접어든 이 아파트는 여전히 신축급 상태를 유지하고 있습니다. 호반건설이라는 우수한 건설사의 브랜드 아파트로, 내외부 마감재와 설비 품질이 우수합니다. 철근콘크리트 벽식구조와 콘크리트 지붕으로 견고하게 시공되었으며, 위생·급배수, 난방, 승강기 등 모든 시설이 완비되어 있습니다.

개별난방(도시가스) 방식을 채택하여 세대별로 효율적인 에너지 관리가 가능하며, 총 400대의 주차공간을 확보하여 세대당 약 1.8대의 넉넉한 주차 여건을 제공합니다.

현재 소유자가 직접 거주 중인 물건으로, 일반적으로 임차 물건보다 관리 상태가 양호한 경우가 많아 낙찰 후 추가 리모델링 비용을 절약할 수 있습니다.

송파구 오금동의 우수한 입지 환경

이 아파트는 서울거여초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 조화롭게 어우러져 있습니다. 송파구라는 프리미엄 지역에 위치하여 강남권과의 접근성이 뛰어나고, 생활 편의시설이 풍부합니다.

지하철 5호선 개롱역이 약 899m 거리에 있고, 3호선 오금역까지도 도보 15분 내외로 접근 가능하여 대중교통 환경이 우수합니다. 또한 단지 바로 앞에 다양한 버스 노선이 운행 중이어서 교통 접근성이 뛰어납니다. 차량으로는 잠실까지 약 15분, 위례 스타필드까지 15분, 강남까지 20분 내외로 이동 가능한 편리한 위치입니다.

교육 및 생활 인프라 완비된 주거 환경

교육 환경으로는 서울거여초등학교를 비롯해 세륜중, 오금중, 오주중, 보인중, 보인고 등 우수한 학군이 형성되어 있어 자녀 교육에 관심 있는 가족들에게 매력적입니다.

생활 인프라로는 성내천이 올림픽공원까지 이어져 있어 산책과 조깅을 즐길 수 있으며, 도서관, 곰두리체육센터 등 문화체육시설도 가까이 위치하고 있습니다. 또한 근처에는 다양한 상업시설과 편의시설이 있어 일상생활이 편리합니다.

시세보다 저렴한 가격에 만나는 투자 기회

15억~16억대 실거래가 대비 14억 최저가의 경쟁력

현재 동일 평형대 호반베르디움더퍼스트 아파트의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 10월 7층 15억원, 9층 16.4억원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 볼 때, 현재 경매 최저가인 14억원은 실거래가 대비 약 7~15% 저렴한 수준입니다.

네이버부동산에 등록된 매물은 16.8억~19억원 선에 형성되어 있으며, 전세 매물은 8.9억~9억원 수준입니다. KB부동산 시세는 14.5억~16.4억원, 한국부동산원 시세는 14억~15.2억원으로 조사되었습니다.

높은 전세가율로 안정적 임대수익 기대 가능

전세가율은 약 60% 수준으로, 매매가 14억원 기준 약 8.4억원의 전세보증금을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다. 이는 투자자 입장에서 자기자금 투입을 최소화하고 레버리지를 활용한 투자가 가능함을 의미합니다.

월세 전환 시 보증금 5억원, 월세 150만원 정도의 임대수익을 기대할 수 있으며, 이는 연간 1,800만원으로 투자금액 대비 약 2% 내외의 임대수익률에 해당합니다. 송파구 프리미엄 지역의 신축 아파트로서는 안정적인 수익구조라고 볼 수 있습니다.

투명한 권리관계로 안전한 투자가 가능한 물건

깔끔한 등기부 현황과 농협 임의경매 사건

이 물건은 농협자산관리회사가 신청한 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2020년 9월 23일 설정된 영등포농업협동조합의 근저당권입니다. 근저당권 금액은 12.276억원이며, 배당요구 종기는 이미 지난 2024년 9월 23일로 권리관계가 확정된 상태입니다.

채권자 농협자산관리회사의 청구금액은 1,170,177,963원으로, 총 채권액이 감정가보다 낮아 배당과 관련된 복잡한 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 채권액이 상당하여 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

소유자 점유 상태로 별도 임차인 없음

현황조사 결과, 현재 채무자 겸 소유자 세대가 직접 거주 중이며 별도의 임차인은 없습니다. 세대열람과 주민등록표 등본상 소유자의 배우자가 등재되어 있는 것으로 확인됩니다.

이는 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다. 별도 임차인이 없어 임대차보호법에 따른 보증금 반환 문제나 계약 승계 의무가 없으며, 낙찰 후에는 소유자와의 명도 협상만 진행하면 됩니다. 일반적으로 소유자 점유 물건은 명도 협상이 원활하게 진행되는 경우가 많습니다.

관리비 미납 없는 깨끗한 물건

2025년 6월 27일 기준으로 미납 관리비는 없는 것으로 확인되었습니다. 이는 소유자가 재정적 어려움에도 불구하고 기본적인 관리비는 성실히 납부해왔음을 의미하며, 낙찰 후 추가 비용 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 2025년 7월 4일에 채무자 겸 소유자가 집행정지신청을 제출하여 당초 7월 7일로 예정되었던 입찰기일이 12월 8일로 변경되었습니다. 이는 채무자가 경매 진행을 지연시키기 위한 시간 확보 전략으로 볼 수 있으며, 주로 개인회생 등을 사유로 제출하는 경우가 많습니다.

실거주와 투자 모두 매력적인 호반베르디움더퍼스트의 가치

신축 프리미엄과 송파 입지의 장단점 분석

장점:

1.우수한 입지:송파구라는 서울 강남권 프리미엄 지역에 위치하여 장기적인 자산가치 상승 기대

2.신축급 아파트:2018년 준공으로 시설이 현대적이고 관리상태 양호

3.브랜드 가치:호반건설의 브랜드 아파트로 재매각 시 프리미엄 기대

4.깔끔한 권리관계:소유자 직접 거주로 임차인 없이 명도 협상만 필요

5.우수한 교통망:지하철 3호선, 5호선 이용 가능 및 다양한 버스 노선

단점:

1.2층 위치:저층부 특성상 일부 수요층에게 선호도가 낮을 수 있음

2.높은 투자금액:14억원 이상의 높은 진입장벽

3.송파구 내 위치:송파구 내에서도 잠실, 문정, 가락 등의 핵심지역보다는 외곽에 위치

4.낮은 임대수익률:높은 매매가 대비 약 2% 내외의 낮은 임대수익률

예상 낙찰가 및 투자수익성 분석

이 물건의 예상 낙찰가는 시세와 최근 경매 낙찰 사례를 고려할 때 약 14.5억원~15억원 선이 될 것으로 예상됩니다. 인근 지역 최근 경매 매각사례의 평균 낙찰률은 95% 수준으로, 다수의 입찰자(1~16명)가 경쟁하는 상황입니다.

이 물건을 낙찰받아 전세 8억원을 받고 나머지 금액을 대출로 조달할 경우, 연간 임대수익은 약 2,000만원(전월세 전환율 3% 가정)이 예상됩니다. 여기에 서울 송파구의 연평균 아파트 가격 상승률 3~4%를 감안하면, 연간 총 5~6%의 투자수익률이 기대됩니다.

다만 이러한 수익률은 향후 부동산 시장 상황과 정책 변화, 금리 동향 등에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 종합적인 검토가 필요합니다.

송파 호반베르디움더퍼스트, 누구에게 적합한 투자일까?

항목별 종합 평가

이런 분들에게 추천합니다

1.30~40대 중상위 소득 가정:방 4개, 화장실 2개 구조로 3~4인 가족이 실거주하기에 적합합니다.

2.자녀 교육에 관심 많은 부모님:우수한 학군과 교육 환경을 갖춘 송파구 입지가 매력적입니다.

3.안정적인 자산 증식을 원하는 장기 투자자:단기 시세차익보다 10년 이상 장기 보유 시 안정적인 자산가치 상승이 기대됩니다.

4.레버리지 투자에 관심 있는 투자자:높은 전세가율을 활용해 적은 자기자본으로 투자 가능합니다.

15억 이내 입찰로 시세차익 노리는 전략

이 물건의 경우 다음과 같은 입찰 전략을 추천합니다:

1.입찰가격 설정:14.5억원~15억원 사이가 적정 입찰가로 판단됩니다. 최저가 14억원보다 약 3.5~7% 높은 수준이나, 시세 대비 여전히 경쟁력 있는 가격입니다.

2.사전 준비사항:입찰 전 현장 방문을 통해 아파트 상태, 주변 환경, 교통 여건 등을 직접 확인하세요. 특히 2층이라는 점을 고려해 일조량, 조망, 소음 등을 체크해야 합니다.

3.자금 조달 계획:입찰보증금(1.4억원)과 함께 낙찰 시 즉시 잔금 마련 계획을 세우세요. 주택담보대출 가능 여부와 한도를 미리 확인하는 것이 중요합니다.

4.명도 협상 준비:낙찰 후 소유자와의 원활한 명도 협상을 위해 적정 명도비용(통상 이사비용 + 일정 금액)을 준비해두는 것이 좋습니다.

마치며: 송파 호반베르디움더퍼스트, 장기적 안목의 우량 투자처

오늘 소개해드린 송파구 오금동 호반베르디움더퍼스트 아파트는 신축급 시설과 우수한 입지, 깔끔한 권리관계를 두루 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다면 장기적으로 안정적인 자산가치 상승을 기대할 수 있습니다.

실거주 목적이라면 송파구의 우수한 생활 인프라와 교육 환경을 누릴 수 있으며, 투자 목적이라면 전세 수요가 탄탄한 30평형대 신축 아파트로서 안정적인 임대 운영이 가능합니다.

다만 송파구 내에서도 오금동은 잠실이나 문정 등 핵심 지역보다는 외곽에 위치하며, 2층이라는 점이 일부 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다. 또한 14억원 이상의 높은 진입장벽이 있어 충분한 자금력과 치밀한 계획이 필요합니다.

이 물건에 관심 있으신 분들은 입찰일인 2025년 12월 8일 이전에 충분한 현장 조사와 권리분석을 진행하시고, 적정한 입찰가격을 설정하여 경쟁에 대비하시기 바랍니다. 송파구의 미래 가치와 개발 계획을 고려할 때, 장기적 관점에서 우량한 투자처가 될 것으로 기대됩니다.

모두의경매에서는 이 물건에 대한 더 자세한 정보와 상담을 제공해드리고 있으니, 궁금한 점이 있으시면 언제든 문의해주세요. 감사합니다.