강동구청역 초역세권 힐스테이트 - 송파구 풍납동 최고의 투자가치 아파트 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 송파구 풍납동에 위치한 송파현대힐스테이트 아파트 경매 물건을 상세히 분석해 드리겠습니다. 지하철 8호선 강동구청역에서 불과 3분 거리에 위치한 이 물건은 가격 대비 우수한 입지와 편의성을 자랑하며, 2차 경매에서 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 낙찰 기회를 노려볼 만한 매물입니다.

강동구청역 도보 3분, 송파 힐스테이트 32평형 절호의 투자기회

경매 개요

본 물건은 서울동부지방법원에서 진행하는 2023타경2323 사건으로, 송파구 풍납동에 위치한 송파현대힐스테이트 201동 7층 707호 아파트입니다. 현재 1회 유찰되어 2차 입찰을 앞두고 있으며, 감정가 11억 5천만원의 80%인 9억 2천만원부터 입찰 가능합니다.

송파구 유일의 힐스테이트 브랜드 32평형 아파트

이 아파트는 전용면적 84.99㎡(약 25.7평), 공급면적 105.84㎡(약 32평형)으로, 3개의 방과 2개의 욕실을 갖춘 가족형 구조입니다. 현대건설이 시공한 힐스테이트 브랜드 아파트로, 2006년 2월 준공된 비교적 신축 아파트입니다.

단지는 2개동 166세대 규모로 아담하면서도 관리가 잘 되어 있으며, 세대당 1.36대의 주차공간을 제공하여 주차 편의성이 좋습니다. 12층 건물 중 7층에 위치해 전망과 일조권이 우수하며, 주변 단지들보다 쾌적한 거주환경을 자랑합니다.

강동구청역 맞닿은 최고 입지, 송파-강동 생활권 모두 누리는 프리미엄 위치

강동구청역 도보 3분, 한강변 10분의 우수한 접근성

이 아파트의 가장 큰 매력은 지하철 8호선 강동구청역에서 도보로 단 3분 거리에 위치한 탁월한 교통 접근성입니다. 강동구청역에서 잠실역까지 4정거장(약 10분), 강남역까지도 환승을 통해 30분 이내에 접근 가능해 직장인들의 출퇴근이 편리합니다.

또한 풍납동은 한강이 인접해 있어 한강변까지 도보 10분 이내에 접근할 수 있으며, 한강시민공원에서의 여가 활동이나 운동을 즐길 수 있습니다. 풍납토성 역사공원과도 가까워 역사적 가치와 함께 도심 속 자연을 함께 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

최고 수준의 생활 인프라와 교육 환경

주변에는 이마트 천호점, 현대백화점 천호점 등 대형 쇼핑시설과 롯데시네마, 천호공원 등의 문화시설이 잘 갖춰져 있습니다. 특히 서울아산병원이 가까워 의료 접근성이 뛰어나며, 강동경희대병원도 인접해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

교육 환경 측면에서도 풍납초, 풍성중학교가 가까이 있고, 인근에 명문 고등학교들이 밀집해 있어 교육여건이 우수합니다. 또한 송파구와 강동구의 경계에 위치해 두 지역의 교육 인프라를 모두 활용할 수 있다는 점도 큰 장점입니다.

시세 대비 20% 이상 저렴한 가격의 놓치기 아까운 투자 기회

주변 실거래가 대비 2억 이상 저렴한 진입 기회

송파현대힐스테이트의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 동일 면적대(84.99㎡)의 아파트가 2025년 3월 기준 약 11억 3천만원에 거래되었습니다. 하지만 이번 경매의 최저입찰가는 9억 2천만원으로, 시세 대비 약 21% 저렴한 가격으로 입찰 기회를 얻을 수 있습니다.

송파구 내 합리적 가격의 명품 브랜드 아파트

송파구 내 타 지역 현대힐스테이트나 비슷한 수준의 브랜드 아파트와 비교했을 때도 가격 경쟁력이 뛰어납니다. 잠실, 문정, 가락동의 동급 아파트들이 대부분 14~15억원대에 거래되는 것을 고려하면, 이 물건의 가격 메리트는 더욱 두드러집니다.

또한 투자 관점에서 전세 수요도 꾸준해, 최근 전세 시세는 약 6억 5천만원~7억원 수준으로 형성되어 있어 임대 수익률도 양호한 편입니다. 낙찰 후 전세를 놓을 경우 약 7%의 전세가율을 기대할 수 있습니다.

깔끔한 권리관계로 안심하고 입찰할 수 있는 경매물건

선순위 권리 없는 깔끔한 등기 상태

이 물건은 하나은행에서 신청한 임의경매로, 채무 불이행으로 인해 경매 진행 중입니다. 등기부등본을 검토한 결과, 말소기준권리는 2020년 9월 23일 설정된 우리은행 근저당권(3억 6,300만원)이며, 이후 설정된 하나은행 근저당권과 함께 낙찰자가 인수할 선순위 권리는 없습니다.

배당요구종기는 이미 지났으며, 임대차 관계도 확인되지 않아 현재로서는 소유자 점유 상태로 파악됩니다. 따라서 낙찰 후 권리관계 정리가 비교적 깔끔하게 진행될 수 있는 물건입니다.

점유 상황 및 명도 관련 유의사항

현재 물건은 소유자가 거주 중인 것으로 보이며, 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다. 낙찰 후 소유자에 대한 명도 절차가 필요할 수 있으며, 이 경우 법원의 명도 집행을 통해 해결 가능합니다.

다만, 명도 과정에서 약 2~3개월의 시간이 소요될 수 있으므로, 이 점을 감안하여 투자 계획을 세우는 것이 좋습니다. 실거주 목적이라면 명도 기간 동안 임시 거주지를 확보해야 할 수도 있습니다.

송파-강동 경계, 풍납동의 숨겨진 투자 가치

풍납동의 개발 잠재력과 투자 전망

풍납동은 풍납토성 보존 구역으로 인해 개발이 제한되어 있었으나, 최근 규제가 완화되고 서울시의 '2030 도시기본계획'에 따라 점진적인 개발이 예상됩니다. 특히 풍납동 일대는 한강변 정비사업과 함께 프리미엄이 높아질 가능성이 있습니다.

또한 인근 천호동, 잠실동의 재개발/재건축 사업이 활발히 진행되면서 간접적인 수혜를 받을 것으로 예상됩니다. 이러한 개발 호재는 장기적으로 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

단지의 장단점 분석

장점으로는 현대건설의 힐스테이트 브랜드 아파트로 건축 품질과 마감재가 우수하며, 강동구청역에서 도보 3분이라는 탁월한 역세권 입지, 한강 접근성이 좋고 교육환경이 우수하다는 점을 꼽을 수 있습니다.

단점으로는 2006년 준공된 아파트로 약 19년이 경과하여 일부 시설 노후화가 있을 수 있고, 166세대의 중소규모 단지라 대형 단지에 비해 커뮤니티 시설이 부족한 점, 그리고 인근에 대형 단지들이 많아 상대적으로 브랜드 프리미엄이 약할 수 있다는 점이 있습니다.

실거주 8.5점, 투자 7.5점 - 다양한 목적에 적합한 우량 경매물건

항목별 종합 평가

추천 대상 및 활용 방안

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

1. 실거주 목적의 30~40대 가족- 교육환경이 우수하고 생활인프라가 잘 갖춰진 송파/강동 생활권에서 합리적인 가격에 내 집 마련이 가능합니다.

2. 중장기 투자자- 시세 대비 저렴한 가격으로 매입 후, 3~5년간 보유하며 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 갭투자자- 전세 수요가 안정적이어서 6억 중반~7억 수준의 전세 설정이 가능하며, 약 7%의 전세가율로 레버리지 효과를 기대할 수 있습니다.

입찰 전략 및 예상 낙찰가

현재까지의 유찰 상황과 시세를 고려할 때, 최저입찰가인 9억 2천만원 대비 10~15% 높은 수준인 10억~10억 6천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 따라서 다음과 같은 입찰 전략을 제안합니다:

-적극적 입찰가: 10억 5천만원~10억 8천만원 (경쟁이 예상될 경우)

-보수적 입찰가: 9억 8천만원~10억 2천만원 (경쟁이 적을 것으로 예상될 경우)

이 물건은 지역 내 시세 대비 가격 메리트가 크고 입지가 우수하여, 경매 당일 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 반드시 사전에 물건 확인과 권리관계 검토를 마치고, 입찰 당일 여유 있는 자금을 준비하는 것이 중요합니다.

경매 참여 전 꼭 확인해야 할 사항

본 물건에 관심이 있으시다면, 경매 참여 전 반드시 다음 사항을 확인하시기 바랍니다:

1.현장 방문- 아파트의 실제 상태와 주변 환경을 직접 확인하세요. 특히 관리실에 관리비 체납 여부를 문의하는 것도 중요합니다.

2.등기부등본 확인- 최신 등기부등본을 발급받아 권리관계에 변동이 없는지 다시 한번 확인하세요.

3.명도 계획 수립- 현재 소유자 점유 상태로 보이므로, 낙찰 후 명도 절차와 시간을 고려한 계획을 세우세요.

4.자금 계획- 입찰보증금(9천2백만원)뿐만 아니라 잔금 납부와 취득세 등 부대비용까지 고려한 자금 계획을 세우세요.

모두의경매는 이번 송파현대힐스테이트 경매 물건이 역세권 입지와 합리적인 가격, 깔끔한 권리관계를 고루 갖춘 우량 물건으로 평가합니다. 특히 실거주와 투자 양쪽 모두에 적합한 물건으로, 송파구에서 이 가격대에 입주할 수 있는 기회가 많지 않다는 점을 고려하면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

다만, 경매는 항상 위험이 따르는 만큼 철저한 사전 조사와 준비가 필수임을 잊지 마시기 바랍니다. 더 자세한 상담이나 물건 분석이 필요하시면 언제든지 모두의경매로 문의해주세요.