남산 인접 송파구 잠실동 봄누리빌 2층 - 재개발 기대감까지 더해진 23평 빌라

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울의 대표적인 주거 명소인 송파구 잠실동에 위치한 봄누리빌 201호를 소개해드립니다. 이 물건은 재개발 지역에 위치한 2층 빌라로, 역세권의 편리함과 함께 향후 재개발 모아타운 사업지구로 선정된 지역에 있어 투자가치가 돋보이는 매물입니다.

경매 개요 및 핵심 정보

이 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 경매 물건으로, 현재 1회 유찰 상태입니다. 감정가 6억 7,800만원에서 20% 할인된 5억 4,240만원이 최저입찰가로 책정되어 있으며, 시세 대비 상당한 할인율을 보이고 있습니다.

탄천 조망권과 삼전역 5분 거리에 위치한 20평대 쓰리룸 빌라

물건 기본 정보 - 2007년 준공된 5층 빌라의 2층 세대

이 빌라는 서울특별시 송파구 잠실동 327-16번지에 위치한 봄누리빌 201호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 다세대주택으로, 2007년 4월에 사용승인을 받아 약 17년된 비교적 신축 빌라입니다. 총 8세대가 거주하는 소규모 빌라로, 한 층에 1-2세대씩 배치된 쾌적한 주거환경을 갖추고 있습니다.

잠실과 삼전역을 품은 우수한 입지의 송파구 봄누리빌

주변환경 - 잠실 유수지 공원과 탄천 도보 8분 거리의 우수한 주거환경

봄누리빌은 잠실동의 쾌적한 환경 속에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 학교, 아파트 및 근린생활시설이 고루 분포하여 생활의 편리함을 더해줍니다. 특히 탄천과 잠실 유수지 공원이 도보 8분 거리에 위치하여 산책과 휴식을 즐기기에 최적의 환경을 제공합니다.

주변의 교육시설로는 잠전초등학교, 삼전초등학교, 아주중학교, 배명고등학교, 정신여중·여고 등이 있어 교육환경이 우수합니다. 롯데월드는 차량으로 약 10분 거리에 위치해 있어 문화생활과 쇼핑을 즐기기에도 편리합니다.

교통 및 접근성 - 9호선 삼전역 도보 6분, 2호선·8호선 환승 용이

이 물건의 가장 큰 장점 중 하나는 뛰어난 교통 접근성입니다. 지하철 9호선 삼전역이 도보로 약 6분 거리에 있으며, 한 정거장 거리에 잠실종합운동장역(2호선)과 석촌역(8호선)이 위치해 있어 환승이 매우 편리합니다.

또한 인근에는 다양한 노선버스가 운행 중이며, 탄천동로, 남부순환로, 동부간선도로(약 1.3km), 올림픽대로(약 2km) 등 주요 도로와의 접근성도 우수하여 서울 전역으로의 이동이 수월합니다.

매매시세 7억 중반, 전세시세 4억 7천 대비 5억 4천만원 경매가의 매력

실거래 및 시세 정보 - 일반 매매 대비 최소 1억 5천만원 이상 저렴

봄누리빌 201호와 같은 사양의 매물은 현재 주변 시세를 살펴보면 매매가 7억~7.5억원, 전세가 4.5억~5억원 선에서 형성되어 있습니다. 이번 경매의 최저입찰가 5억 4,240만원은 시세 대비 최소 1억 5천만원 이상 저렴한 가격으로, 약 20~25% 정도의 할인 효과를 볼 수 있는 셈입니다.

특히 잠실동은 서울을 대표하는 랜드마크인 롯데월드타워가 위치하고 있고, 탄탄한 주거 인프라와 교통망을 갖춘 곳으로 안정적인 시세 상승이 예상되는 지역입니다. 또한 SH서울주택도시공사가 참여하는 모아타운 재개발 사업 예정 지역이라는 점에서 향후 추가 가치 상승 가능성도 충분합니다.

채무자 소유자 점유 중인 권리관계 깨끗한 경매 물건

등기부 현황 - 2022년 2월 설정 근저당권이 말소기준

이 물건의 등기부를 살펴보면, 2022년 2월 3일 설정된 아시아신탁의 근저당권이 말소기준권리로 설정되어 있습니다. 근저당권 설정액은 6억 5,780만원이며, 이후 여러 건의 가압류와 압류가 설정되었지만, 모두 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸됩니다.

주목할 점은 소유자(채무자)가 점유 중인 것으로 추정되어 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있다는 점입니다.현장 방문 조사 당시에는 폐문 상태였으나 전입세대확인서 및 주민등록표 등본에는 소유자 세대가 등재되어 있습니다.

임차인 현황 - 임차인 없는 소유자 점유 추정

현재까지 확인된 임차인 내역은 없으며, 현장 방문 조사 당시 폐문 상태였으나 전입세대확인서 상 소유자 세대가 등재되어 있어 소유자가 직접 거주 중일 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰 후에는 소유자에 대한 명도절차가 필요할 수 있습니다.

명도절차가 필요한 경우, 법원에 인도명령을 신청하여 진행할 수 있으며, 통상 2~3개월 정도의 시간이 소요될 수 있습니다. 다만 정확한 점유 관계는 입찰 전 직접 확인하시는 것이 안전합니다.

입찰 시 유의사항 - 체납 관리비 및 세금 확인 필요

이 물건에는 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보이나, 체납된 관리비나 세금이 있을 수 있으므로 입찰 전에 이를 확인해야 합니다. 특히 건물의 경우 관리비 체납액이 있을 수 있으니, 해당 건물의 관리사무소에 문의하여 체납 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

또한 재산세, 종합부동산세 등의 체납액도 확인이 필요하며, 이는 관할 구청이나 세무서에 문의하여 확인할 수 있습니다. 이러한 체납액은 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 미리 파악하는 것이 중요합니다.

재개발 호재까지 품은 송파구 잠실동 봄누리빌의 투자가치

모아타운 재개발 예정 지역으로서의 미래가치

이 물건이 위치한 잠실동 일대는 SH서울주택도시공사가 참여하는 '모아타운' 재개발 사업 예정 지역입니다. 이 사업은 서울시와 SH가 소규모 주거지 정비를 통해 주거 환경을 개선하고 주택 공급을 확대하는 것을 목표로 하고 있습니다.

현재 대상 지역은 서울 송파구 잠실동 329-10 일대로, 약 31,000㎡ 면적에 노후 저층 빌라와 다세대가 밀집한 구간입니다. 현재 약 470세대가 거주 중이며, 재개발 시 약 800~900세대로 확대될 것으로 예상됩니다.

SH의 직접 참여로 인해 사업의 안정성이 높아지고, 용도지역 상향 시 임대주택 확보 비율 축소 가능성과 사업지연 리스크 감소 등의 혜택이 있어 투자 가치가 더욱 높아질 전망입니다.

장단점 분석 - 재개발 호재와 인프라의 강점, 소유자 명도의 약점

이 물건의 가장 큰 강점은 송파구 잠실동이라는 우수한 입지와 재개발 호재, 그리고 일반 매매 대비 저렴한 가격입니다. 특히 지하철 9호선 삼전역과 가까운 역세권 물건이라는 점, 그리고 방 3개, 화장실 2개의 실용적인 구조를 갖추고 있다는 점도 큰 매력입니다.

반면, 소유자가 점유 중인 것으로 추정되어 낙찰 후 명도절차가 필요할 수 있다는 점은 시간과 비용 측면에서 약점이 될 수 있습니다. 또한 2007년 건축되어 17년이 경과한 건물이라 내부 리모델링이 필요할 수 있습니다.

수익성 분석 - 월세 수익률 및 투자 가치

이 물건을 투자 목적으로 구매할 경우, 현재 시세 기준으로 월세 수익률을 계산해 볼 수 있습니다. 경매 최저가 5억 4,240만원에 낙찰받아 보증금 5,000만원에 월세 150만원 정도로 임대한다면, 연간 1,800만원의 임대수익이 발생하여 약 3.3%의 연수익률을 기대할 수 있습니다.

또한 재개발 사업이 진행될 경우, 보상가액이 상승하여 추가적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 현재 감정가 6억 7,800만원은 일반 매매시세 7억~7.5억원보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰 즉시 약 20~25%의 시세 차익도 기대할 수 있습니다.

송파구 잠실동 봄누리빌 - 실거주 7.5점, 투자 8점의 매력적인 경매 물건

항목별 평가 - 입지 및 미래가치 높은 점수

추천 대상 - 내집마련 실거주자와 재개발 기대 투자자 모두에게 적합

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 적합합니다:

실거주자:송파구 잠실동의 우수한 교통과 생활 인프라를 누리고 싶은 3~4인 가족이 거주하기에 적합합니다. 특히 방 3개, 화장실 2개의 구조로 자녀가 있는 가정에게 추천드립니다.

투자자:모아타운 재개발 사업의 기대 효과를 노리는 중장기 투자자에게 추천합니다. 저렴한 경매가로 매수하여 재개발 시까지 임대로 운용한 뒤, 재개발 보상금 상승을 기대하는 전략이 가능합니다.

6억 이하 실거주자와 투자자 모두에게 추천하는 입찰 전략

현재 최저입찰가 5억 4,240만원에서 시작하는 이 물건의 예상 낙찰가는 약 5억 8천만원~6억원 선으로 예상됩니다. 이는 일반 매매시세 7억~7.5억원 대비 여전히 저렴한 금액입니다.

입찰 시에는 다음과 같은 전략을 추천드립니다:

실거주 목적:최저가 대비 5~10% 높은 5억 7천만원~6억원 사이에서 입찰하는 것이 적절합니다. 낙찰 후 소유자 명도 절차와 내부 리모델링 비용을 감안하더라도 여전히 시세 대비 저렴하게 구입할 수 있습니다.

투자 목적:모아타운 재개발 사업의 진행 상황을 고려하여 최저가 근처인 5억 5천만원~5억 7천만원 선에서 입찰하는 것이 유리합니다. 이 경우 연 3.3%의 임대수익률과 함께 재개발 시 추가 상승 가치를 기대할 수 있습니다.

마치며: 송파구 잠실동 봄누리빌, 시세 대비 저렴한 가격과 재개발 호재까지

오늘 소개해드린 서울 송파구 잠실동 봄누리빌 201호는 일반 매매 시세 대비 약 20~25% 저렴한 가격에 구매할 수 있는 좋은 기회입니다. 특히 SH서울주택도시공사가 참여하는 모아타운 재개발 예정 지역에 위치하고 있어 향후 추가 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

지하철 9호선 삼전역 도보 6분 거리의 역세권이라는 점, 방 3개, 화장실 2개의 실용적인 구조, 그리고 탄천과 잠실 유수지 공원이 인접한 우수한 주거환경을 갖추고 있다는 점도 큰 매력입니다.

다만, 소유자가 점유 중인 것으로 추정되어 낙찰 후 명도절차가 필요할 수 있다는 점, 그리고 건물이 2007년에 준공되어 내부 리모델링이 필요할 수 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

이 물건에 관심이 있으시다면, 2026년 1월 26일 입찰일 전에 반드시 현장 방문과 권리관계 확인을 통해 정확한 정보를 바탕으로 입찰에 참여하시기 바랍니다. 모두의경매가 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다!