문정동 최저 가격대 아파트 경매! 보라뷰 29평 물건 2차 최저 6억 6천만원

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 송파구 문정동에 위치한 보라뷰아파트 29평형 경매 매물을 소개해드립니다. 2차 유찰로 최저매각가가 6억 6,560만원으로 책정된 이 물건은 현재 시세보다 저렴하게 송파구 아파트를 취득할 수 있는 좋은 기회입니다.

2차 유찰된 문정동 보라뷰아파트 29평형 기본 정보

이 경매 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 2024타경63561 사건으로, 2차 유찰되어 감정가의 80% 가격으로 진행됩니다.

문정동 보라뷰아파트 29평형 - 8호선 문정역 도보 7분 거리의 역세권 실속형 주거지

나홀로 아파트의 아늑한 주거환경과 실용적인 공간구성

보라뷰아파트는 2003년 9월에 사용승인을 받은 총 12세대로 구성된 소규모 아파트입니다. 지상 7층 규모의 단일 동으로 이루어져 있으며, 본 경매 물건은 5층에 위치하고 있습니다. 29평형(전용 84.88㎡) 3룸 구조로, 방 3개와 욕실 2개를 갖추고 있어 3~4인 가족이 생활하기에 최적화된 실용적인 구조를 자랑합니다.

철근콘크리트 구조의 견고한 건물로, 개별난방 시스템을 채택하고 있어 효율적인 에너지 관리가 가능합니다. 총 주차대수는 14대로 세대당 약 1.16대의 주차공간을 제공하여 주차 여건도 양호한 편입니다.

문정역 도보 7분 거리, 생활 인프라가 풍부한 입지적 장점

이 물건은 서울특별시 송파구 문정동 91-19에 위치하며, 서울문정고등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 북측과 서측으로 폭 6~8m의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 우수합니다.

교통 여건으로는 지하철 8호선 문정역이 도보 약 7분 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 강남, 잠실, 위례신도시 등 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 특히 가락시장, 가든파이브, 송파구청, 경찰병원 등이 차량으로 5분 내 거리에 위치해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

교육 환경으로는 서울문정고등학교, 문정초등학교, 문정중학교, 가락중학교 등이 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다. 특히 문정동 일대는 학원가가 밀집해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

생활 인프라로는 가든파이브, 현대아웃렛 가든파이브점 등 대형 쇼핑시설이 가까이 있어 쇼핑과 여가 활동을 편리하게 즐길 수 있습니다. 또한 최근 장지천 일대가 '수변활력거점'으로 조성되어 그늘막 휴게공간, 전망데크, 벚꽃길 등 다양한 시설을 갖추고 있어 주거 환경의 질을 한층 높여줍니다.

시세보다 1억 6천만원 저렴한 투자 기회 - 현실적인 가격분석

송파구 문정동 보라뷰 아파트 시세 및 투자 가치

현재 보라뷰아파트의 시세를 분석해보겠습니다. 감정평가 시점과 최근 실거래가 정보를 바탕으로 객관적인 가치를 살펴보겠습니다.

과거 실거래 정보를 보면, 2017년 7월에 3층이 4억 9,300만원에 거래된 기록이 있으며, 2015년 8월에는 4층이 4억 4,000만원에 거래되었습니다. 최근에는 2024년 10월에 2층이 전세 5억 8,000만원에 거래된 기록이 있어, 현재 매매가는 이보다 훨씬 높은 수준에서 형성되고 있음을 알 수 있습니다.

송파구가 서울의 주요 주거지역으로 지속적인 인기를 얻고 있고, 문정동 일대의 개발이 계속되고 있는 점을 고려하면 장기적인 가치 상승 가능성도 높다고 평가됩니다.

안전한 투자를 위한 권리분석 - 소유자 점유 상태의 깔끔한 권리관계

경매 진행 사유와 선순위 채권 정보

이 경매는 송파농업협동조합이 신청한 임의경매로, 소유자의 채무 불이행으로 인해 진행되었습니다. 현재 등기부에 기록된 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

이 물건은 말소기준권리가 2009년 11월 16일 설정된 근저당이므로, 낙찰자가 인수해야 할 선순위 권리는 없습니다. 낙찰 시 모든 후순위 권리는 말소되므로 권리관계가 깔끔한 편입니다.

점유 현황 및 명도 관련 유의사항

현장 조사 결과, 현재 이 물건은 폐문 상태로 확인되었으며, 전입세대확인서 상에는 세대주가 존재하지 않는 것으로 나타났습니다. 다만 소유자가 실제 거주하고 있을 가능성이 있으므로, 낙찰 후 명도를 위해 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.

소유자 점유로 추정되어 임차인은 없는 것으로 보이나, 입찰 전에 정확한 점유 상태와 미납관리비 여부를 반드시 확인하는 것이 중요합니다. 인도명령 절차를 통해 약 1~3개월 내 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

투자 가치 분석 - 실거주 7.5점, 투자 8점의 송파구 역세권 실속 매물

입지와 물건 상태를 고려한 장단점 분석

수익성 분석 - 매매차익과 임대수익 모두 기대 가능

최저매각가격 6억 6,560만원에 낙찰받을 경우, 시세 기준 약 1억 6,400만원에서 2억 1,400만원의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 물론 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

임대 운영 시에는 인근 유사 물건의 전세가가 5억 8,000만원 수준인 점을 고려하면, 전세 운영 시 약 80% 수준의 전세가율을 적용할 수 있습니다. 월세로 전환할 경우 월 200만원 내외의 임대수익을 기대할 수 있어 투자 수익성도 양호합니다.

송파구는 투기과열지구로 지정되어 있어 취득세 중과세가 적용될 수 있으나, 경매를 통한 취득은 일반 매매와 달리 자금조달계획서 제출 의무와 실거주 의무가 면제되는 장점이 있습니다.

종합 평가 및 추천 - 송파구 실거주자와 투자자 모두에게 추천하는 물건

항목별 평가 점수

추천 대상

1. 송파구 역세권 아파트를 실거주 목적으로 찾는 3~4인 가족
3룸 구조의 실용적인 공간과 우수한 교육환경, 역세권 입지를 원하는 가족에게 적합합니다.

2. 안정적인 임대수익을 원하는 투자자
시세 대비 저렴한 가격에 취득하여 전세 또는 월세 운영으로 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 송파구 내 실거주 대비 합리적인 가격의 주택을 원하는 구매자
비교적 합리적인 가격대로 송파구에 진입하려는 실수요자에게 좋은 기회입니다.

입찰 전략 및 유의사항

예상 입찰가 범위:최저매각가격인 6억 6,560만원부터 시작하여, 경쟁 상황에 따라 감정가의 85~90% 수준인 7억 ~ 7억 5천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

입찰 전 확인사항:

1. 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 점검

2. 관리사무소 통해 관리비 미납 여부 확인

3. 입찰 당일 법원에서 최종 권리관계 변동사항 확인

4. 소유자 점유 추정되므로 명도 비용과 기간 고려

5. 취득세 및 각종 세금 계산 후 총 소요 자금 산정

마치며 - 송파구 문정동 역세권 실속 매물의 기회

오늘 소개해드린 서울 송파구 문정동 보라뷰아파트 29평형 경매 물건은 시세보다 저렴한 가격과 우수한 입지 조건을 갖춘 매력적인 물건입니다. 8호선 문정역 도보 7분 거리의 역세권 입지와 깔끔한 권리관계, 실용적인 3룸 구조가 장점입니다.

다만 2003년 준공된 건물로 일부 노후화가 진행되고 있으며, 소규모 단지의 특성상 관리 측면에서 주의가 필요합니다. 또한 현재 소유자 점유로 추정되어 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

투자 측면에서는 시세 대비 20% 이상 저렴한 가격에 취득 가능하여 매매차익과 임대수익 모두 기대할 수 있으며, 송파구의 안정적인 주거 선호도를 고려할 때 장기적인 가치도 양호할 것으로 평가됩니다.

실거주자와 투자자 모두에게 추천할 만한 이 물건에 관심 있으신 분들은 반드시 입찰 전 전문가의 도움을 받아 정확한 권리분석과 현장 확인을 진행하시기 바랍니다. 모두의경매는 입찰부터 낙찰 후 명도까지 전 과정을 도와드리고 있으니 궁금한 점이 있으시면 언제든 문의해주세요.