문정동 현대아파트 2023타경51189 - 리모델링 사업 진행 중인 송파구 숨은 보석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 송파구 문정동에 위치한 현대아파트 경매 물건을 분석해보고자 합니다. 특히 이 물건은 리모델링 사업이 활발히 진행 중인 단지로, 투자 관점에서 눈여겨볼 만한 여러 가치 요소를 가지고 있습니다.

송파구 핵심 생활권에 위치한 30평형 경매 물건의 투자 기회

물건 개요와 입찰 정보

이번 분석할 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 2023타경51189호로, 송파구 문정동 104번지 현대아파트 906호입니다. 전용면적 84.03㎡(약 25.42평), 분양면적 기준 30평형의 중층 물건입니다. 2025년 3월 10일 입찰 예정이며, 이미 2회 유찰되어 3차 입찰을 앞두고 있는 상태입니다.

최초 감정가 10억 9,700만원에서 현재는 7억 208만원까지 최저가가 하락한 상태로, 시세 대비 약 30% 할인된 가격에 낙찰 기회가 있는 물건입니다.

문정동 현대아파트의 단지 특성

문정동 현대아파트는 1991년 준공된 단지로 총 120세대, 1개 동 10층 규모의 아파트입니다. 현대건설에서 시공했으며, 30여년이 지난 건물이지만 현재 리모델링 사업이 활발히 진행 중이어서 새로운 가치 창출이 기대되는 물건입니다.

해당 단지는 문정고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하는 주거지대를 형성하고 있습니다. 또한 8호선 문정역까지 도보 약 10분 거리로, 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

리모델링 추진 중인 문정동 현대아파트의 미래가치

진행 중인 리모델링 사업 현황

이 물건의 가장 큰 투자 포인트는 바로리모델링 사업이 적극적으로 진행되고 있다는 점입니다. 2024년 7월 건축심의를 통과했으며, 앞으로 권리변동계획 허가 및 사업계획 승인 단계를 거쳐 이주가 진행될 예정입니다. 현재 리모델링 사업의 약 60% 정도 진행된 상태로 볼 수 있습니다.

리모델링 사업의 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 시공사: 쌍용건설
• 총 공사비: 약 501억원
• 기존 세대수: 120세대 → 리모델링 후: 138세대
• 기존 1개동 10층 → 리모델링 후: 2개동 15층 (15층 1개동 신축)

이처럼 층수 상향 및 추가 동 신축을 통해 세대수를 늘리고 현대적인 아파트로 재탄생시킬 예정이어서, 완공 후에는 상당한 가격 프리미엄이 예상됩니다.

문정동 일대 교통 인프라 개선 호재

문정동 현대아파트는 현재 교통 인프라 개선과 관련된 여러 호재도 함께 누릴 수 있는 입지입니다:

1. 위례-신사선- 문정동에서 강남권으로의 직접 연결
2. 위례-과천선- 문정동과 과천/안양 방향으로의 연결성 강화
3. 8호선 연장(판교까지)- 현재 이용 가능한 8호선이 판교까지 연장되면서 경기 남부권과의 접근성 향상

이러한 교통 인프라 개선은 문정동 전체의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

시세 분석 및 투자 가치

현재 시세와 실거래 동향

문정동 현대아파트의 30평형은 현재 매물 기준 9억 5천만원~10억 2천만원 선에 형성되어 있으며, 1층 물건의 경우 9억 1천만원부터 거래되고 있습니다. 전세 시세는 4억~4억 5천만원 수준입니다.

주목할 점은 30평형의 경우 2020년 이후 실거래가 거의 없다는 점인데, 마지막 실거래가는 2020년 9억 3천만원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 리모델링 사업이 진행되면서 소유자들이 매물을 내놓지 않고 있기 때문으로 분석됩니다.

현재 최저입찰가인 7억 208만원은 시세 대비 26~31% 할인된 가격으로, 낙찰 후 리모델링 사업이 완료되면 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

권리 분석 및 명도 이슈

소유자 점유 상태로 명도 필요

해당 물건은 현재 소유자가 직접 거주 중인 상태로, 낙찰 시 명도 절차가 필요합니다. 등기부등본 분석 결과, 현 소유자는 2017년 5억 1천만원에 해당 물건을 매수하여 현재까지 거주하고 있는 것으로 확인됩니다.

전입세대열람내역에 따르면 2017년부터 현 소유자인 김OO님이 전입하여 거주하고 있어, 명도 시 임차인보다는 소유자와의 협의가 필요한 상황입니다. 명도비용은 약 300~500만원 정도 예상되며, 명도 기간은 약 2~3개월 소요될 것으로 예상됩니다.

채무 상황 및 등기 관계

현 소유자는 2021년과 2022년에 걸쳐 총 약 12억원(채권최고액 기준)의 근저당을 설정했으며, 일부 권리가 대부업체로 이전된 상태입니다. 이는 전형적인 NPL(부실채권)로, 채무 불이행으로 인해 경매가 진행된 것으로 추정됩니다.

등기부상 말소기준권리는 에스비자산관리대부의 근저당권이며, 이하 권리는 모두 말소 대상이므로 낙찰자에게 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

투자 가치 분석 및 추천 대상

리모델링 완료 후 가치 상승 잠재력

이 물건의 가장 큰 투자 포인트는 리모델링 사업의 진행입니다. 리모델링이 완료되면 현재 30년 이상 된 노후 아파트가 최신식 아파트로 탈바꿈하게 되는데, 리모델링 완료 후에는 일반적으로 주변 신축 아파트 시세의 80~90% 수준까지 가격이 형성될 가능성이 높습니다.

문정동 인근의 신축 아파트 시세가 평당 4,500만원~5,000만원 수준임을 감안할 때, 리모델링 완료 후에는 현재의 최저입찰가 대비 약 40~50%의 시세 상승이 기대됩니다. 다만, 리모델링 분담금(약 3~4억원 예상)을 고려해야 합니다.

장단점 분석

최종 평가 - 리모델링 가치에 주목하는 중장기 투자 추천

항목별 평가

입찰 전략 및 추천 대상

이 물건은중장기 투자자에게 특히 추천합니다. 리모델링 분담금(3~4억원)과 현재 최저입찰가(7억 208만원)를 합산한 총 투자금액이 약 10~11억원 수준으로, 리모델링 완료 후 14~15억원의 가치 형성이 기대되어 약 30% 이상의 수익률이 예상됩니다.

입찰 전략으로는 3차 유찰 시 최저가의 약 110~115% 수준인 7억 7천만원~8억 1천만원 정도에 응찰하는 것이 적절해 보입니다. 경쟁이 심할 경우 최대 8억 5천만원까지는 응찰 가능하나, 그 이상은 투자 수익성이 감소할 수 있습니다.

다만, 리모델링 완료까지 약 3~4년의 시간이 소요되므로 현금 유동성이 충분한 투자자에게 적합합니다. 또한 입찰 전 반드시 리모델링 조합에 문의하여 정확한 분담금과 일정을 확인하는 것이 필수적입니다.

맺음말

문정동 현대아파트는 송파구라는 우수한 입지와 리모델링 사업이라는 확실한 가치 상승 요인을 갖춘 물건입니다. 비록 120세대의 소규모 단지지만, 리모델링을 통해 2개동 138세대로 확장되고 지상 15층의 현대적인 아파트로 재탄생할 예정이라는 점이 큰 매력으로 작용합니다.

송파구의 부동산 가치와 리모델링 사업의 진행 상황을 고려할 때, 시세보다 30% 할인된 가격에 낙찰받을 수 있는 이번 경매는 중장기 투자자에게 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만, 리모델링 분담금과 완료 시점까지의 시간을 견딜 수 있는 투자 여력이 필요하므로, 충분한 사전 조사와 재무 계획을 세워 접근하시길 권장합니다.

모두의경매에서는 이처럼 숨겨진 가치가 있는 물건들을 지속적으로 발굴하여 여러분께 소개해 드리겠습니다. 감사합니다.