송파 역세권 현대적 도시형 생활주택 - 2023타경58135 성보팰리채 501호

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 송파구에 위치한 도시형 생활주택 경매 매물을 소개해드립니다. 지하철 8호선 송파역 인근에 위치한 이 물건은 1회 유찰 후 80% 가격에 진행되는 좋은 기회입니다. 함께 살펴볼까요?

경매 기본 정보 - 20% 할인된 송파동 도시형 생활주택

이 물건은 2023타경58135 사건으로 1회 유찰되어 감정가 3억 6천만원의 80%인 2억 8,800만원에 경매가 진행됩니다. 송파구의 핵심 입지에 위치한 물건이 20% 할인된 가격에 나온 좋은 기회입니다.

송파역 도보 5분 거리, 2020년 신축 도시형 생활주택의 매력

물건 상세 정보 - 효율적으로 설계된 실용적 공간

이 물건은 2020년 9월에 준공된 비교적 신축 건물로, 6층 건물 중 5층에 위치해 있습니다. 비록 면적은 20.39㎡(6.17평)로 작지만, 1인 가구나 신혼부부에게 적합한 실용적인 공간입니다. 다만 위반건축물 부분이 있어 이 점 참고하셔야 합니다.

송파의 핵심 생활권에 위치한 우수한 입지 조건

이 물건은 서울특별시 송파구 송파동에 위치하며, 가락고등학교 남서측 인근에 자리잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 조화롭게 어우러진 생활환경이 잘 갖춰진 지역입니다.

특히 교통 여건이 매우 우수한데, 지하철 8호선 송파역이 도보 거리에 있어 출퇴근이 편리하고, 인근에 노선버스 정류장도 위치해 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 차량 이동 시에도 송파대로와 가까워 서울 동부 지역으로의 이동이 수월합니다.

생활 인프라 완비된 편리한 주거환경

이 지역은 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있어 일상생활이 매우 편리합니다. 근처에는 각종 상점, 카페, 음식점 등이 있어 생활의 질을 높여주고, 가락시장과 롯데마트도 가까워 장보기도 편리합니다. 또한 주변에 송파구립도서관, 가락본동주민센터 등 공공시설도 위치해 있어 다양한 문화생활과 행정 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

송파동 도시형생활주택 시세분석 - 매력적인 가격 경쟁력

실거래가 및 시세 정보

송파동 지역의 비슷한 규모의 도시형생활주택 최근 실거래가를 살펴보면, 20㎡ 내외 신축 원룸형 주택은 3억 5천만원에서 4억원 선에서 거래되고 있습니다. 특히 이 건물과 같이 2020년 이후 준공된 비교적 신축 건물은 시설이 좋고 관리상태가 양호하여 더 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

인근 성보팰리채와 유사한 도시형생활주택의 전세가는 1억 8천만원에서 2억 2천만원 선으로, 월세의 경우 보증금 5천만원에 월 80만원에서 100만원 선에서 형성되고 있어 임대 수익률도 괜찮은 편입니다.

현재 최저입찰가 2억 8,800만원은 시세 대비 약 15-20% 정도 저렴한 수준으로, 가격 경쟁력이 있다고 판단됩니다.

권리분석 - 주의해야 할 위반건축물 이슈

등기부현황 및 위반건축물 이슈

이 물건의 가장 주목해야 할 부분은 바로위반건축물 기재 사항입니다. 집합건축물대장 전유부상 주택과-33247호(2021.07.29.)에 의거 위반건축물로 기재되어 있으며, 위반내역은 "(501호) 판넬/판넬, 주거, 24㎡"로 표기되어 있습니다.

이는 원래 승인된 면적(20.39㎡) 외에 추가로 24㎡의 불법 증축 공간이 있다는 의미로, 실제 사용면적은 더 넓을 수 있지만 법적으로는 인정되지 않는 부분입니다. 이러한 위반건축물은 향후 행정처분의 대상이 될 수 있고, 매각 후 철거 명령이 내려질 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 되어 있어 정확한 임차인 현황은 확인되지 않습니다. 따라서 입찰 전에 법원에 현황조사 자료를 요청하여 임차인 존재 여부와 임대차 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다. 만약 주택임대차보호법이 적용되는 임차인이 있다면, 대항력과 우선변제권 여부를 확인하고 입찰 여부를 결정하시는 것이 좋습니다.

입찰 시 유의사항

1. 위반건축물 관련 리스크: 불법 증축 부분이 있어 향후 행정적인 조치가 있을 수 있습니다. 매수 후 해당 부분에 대한 철거 비용이 발생할 수 있으며, 이는 매수자 부담입니다.

2. 임차인 확인 필요: 임차인이 있다면 계약 내용 및 대항력, 보증금 등을 정확히 파악해야 합니다.

3. 현장 확인 필수: 실제 물건 상태와 위반건축물의 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 외부에서만 확인하지 말고 가능하다면 내부까지 확인해보시기 바랍니다.

투자가치 분석 - 역세권 소형 주거공간의 안정적 수요

장단점 분석 - 송파역 5분 거리의 신축급 원룸, 위반건축물 이슈는 감안해야

장점:

1.우수한 입지: 지하철 8호선 송파역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

2.비교적 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 시설이 현대적이고 관리상태가 양호합니다.

3.가격 경쟁력: 최저입찰가 2억 8,800만원은 인근 유사 물건 대비 15-20% 저렴한 수준입니다.

4.안정적인 임대수요: 송파구는 직장인, 신혼부부 등의 1-2인 가구 수요가 많아 공실 위험이 낮습니다.

단점:

1.위반건축물 이슈: 24㎡의 불법 증축 부분이 있어 향후 행정조치 가능성이 있습니다.

2.소형 평형: 법적으로 인정된 면적이 20.39㎡(6.17평)로 작은 편입니다.

3.임대차 관계 불명확: 현재 임차인 상황이 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

수익성 분석 - 월 100만원 안정적 임대수익 가능

이 물건을 최저입찰가인 2억 8,800만원에 낙찰받았을 경우의 수익성을 분석해보겠습니다.

서울 송파구 역세권 물건으로는 3%대의 수익률이 나쁘지 않은 편입니다. 다만 위반건축물 이슈가 있어 이를 해결하기 위한 비용과 위험을 감안해야 합니다. 만약 위반건축물 부분을 적법하게 정리하거나 활용 방안을 찾을 수 있다면 더 높은 수익률도 가능할 수 있습니다.

최종평가 및 추천 - 송파구 소형 주택 시장의 기회

항목별 평가

추천 대상

1.리스크를 감수할 수 있는 투자자: 위반건축물 이슈를 해결할 수 있는 방안을 알고 있거나, 그에 따른 위험을 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

2.소형 주택 임대사업자: 송파구 지역의 안정적인 임대 수요를 활용하고자 하는 임대사업자에게 추천합니다.

3.1인 가구 실거주자: 위반건축물 이슈를 이해하고, 이를 수용할 수 있는 1인 가구 실거주자에게 적합합니다.

입찰 전략 - 현실적인 위험 감안한 3억 내외 입찰 제안

위반건축물 이슈가 있지만 송파역 인근의 우수한 입지를 감안할 때, 최저입찰가에서 약 5-10% 정도 높은 3억원 내외에서 입찰하는 것을 권장합니다. 다만 반드시 위반건축물 관련 행정조치 가능성과 비용을 사전에 검토하고, 법원 현황조사 내용과 임차인 현황을 철저히 확인한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

특히 이 물건은 위반건축물 기재사항이 있어 금융권 담보대출이 어려울 수 있습니다. 따라서 자금 계획을 확실히 세우고 입찰에 참여하셔야 합니다.

맺음말 - 위험과 기회가 공존하는 송파 도시형생활주택

서울 송파구 송파동에 위치한 이 도시형생활주택은 지하철 8호선 송파역 인근의 우수한 입지와 비교적 신축인 점, 시세 대비 저렴한 가격이 장점인 물건입니다. 하지만 위반건축물 이슈가 있어 이에 따른 위험을 반드시 고려해야 합니다.

경매 입찰은 10월 14일(월) 진행될 예정이며, 입찰 전 반드시 현장 방문과 법원 자료 검토를 통해 정확한 상황을 파악하시기 바랍니다. 위반건축물 문제를 해결할 수 있는 방안을 찾을 수 있다면, 송파구의 안정적인 임대 수요를 활용한 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

모두의경매에서는 앞으로도 다양한 경매 물건 정보와 분석을 제공해 드리겠습니다. 좋은 물건 만나시길 바랍니다. 감사합니다.