위례신도시 품은 포레나송파 1층 - 학군 특화 실거주 최적 아파트

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 송파구의 가성비 좋은 학군 특화 아파트를 소개해 드립니다. 서울 송파구 위례성대로에 위치한 포레나송파는 2021년 8월 준공된 신축 아파트로, 초중고가 도보 5분 거리에 위치한 교육 환경이 뛰어난 물건입니다.

유·초·중·고 통합 학군의 혜택을 누리는 포레나송파 20평형

이번에 소개해 드릴 물건은 서울특별시 송파구 거여동 651 포레나송파 아파트 1704동 102호입니다. 전용면적 66.83㎡(20.22평)의 이 아파트는 현재 감정가 11억 7천만원으로 신건으로 경매에 나온 상태입니다.

송파구에서 20평대 신축 아파트를 11억대에 만날 수 있는 기회는 흔치 않습니다. 특히 이 아파트는 2021년 8월에 사용 승인을 받은 신축 아파트로, 총 1,282세대 규모의 대단지에 속해 있어 안정적인 관리와 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

명품 교육환경과 생활인프라를 갖춘 포레나송파

초등학교부터 고등학교까지 도보 5분 거리의 교육 천국

포레나송파의 가장 큰 장점은 단연 교육환경입니다. 위례솔초등학교와 위례솔중학교가 아파트 바로 옆에 위치하고 있어, 자녀들이 차량 도로를 건너지 않고도 안전하게 통학할 수 있습니다. 덕수고등학교도 걸어서 5분 내외 거리에 있어 자녀 교육을 위한 최적의 입지를 자랑합니다. 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 도보 권내에 위치하는 소위 '유초중고품아'의 이점을 누릴 수 있습니다.

또한 단지 주변으로는 학원가가 형성되어 있어 방과후 교육 환경도 탁월합니다. 송파구의 우수한 학군에 속해 있어 교육열이 높은 가정에게 매우 적합한 주거지입니다.

편리한 교통과 풍부한 생활 인프라

지하철 5호선 거여역과 마천역이 도보 10~15분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 2025년 개통 예정인 위례선 트램이 완공되면 교통 접근성은 더욱 향상될 전망입니다.

생활 편의시설도 풍부합니다. 스타필드시티 위례가 가까이 있어 쇼핑과 문화생활을 한 곳에서 해결할 수 있으며, 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형 마트도 인접해 있어 일상 생활이 매우 편리합니다. 향나무공원, 거여근린공원, 위례중앙공원 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

입찰 전 꼭 알아두어야 할 물건 상세 정보

신축 단지의 편리한 저층부 세대

해당 물건은 1704동 1층 102호로, 1층이지만 단지가 경사지에 위치하여 지하에서부터 올라오는 구조로 설계되어 있어 일반 1층 세대보다 프라이버시가 보장됩니다. 또한 전용면적 66.83㎡(20.22평)에 3개의 방과 2개의 화장실을 갖춘 실용적인 구조로 설계되어 있습니다.

포레나송파는 대우건설이 시공한 브랜드 아파트로, 단지 내 피트니스센터, 독서실, 어린이 놀이터, 산책로, 주민카페 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다. 세대당 약 1.25대의 넉넉한 주차 공간도 확보되어 있어 주차 걱정이 없습니다.

1층 세대의 장점과 활용 방안

1층 세대는 계단이나 엘리베이터를 이용할 필요 없이 바로 출입이 가능해 노약자나 유아가 있는 가정에게 편리합니다. 또한 베란다나 테라스 활용도가 높아 작은 정원을 꾸미거나 애완동물을 키우기에도 적합합니다. 특히 이 세대는 남서향으로 채광이 우수하며, 단지 내부를 향해 있어 소음이 적고 조용한 환경을 제공합니다.

시세 분석 - 전매제한 해제 시 시세상승 기대

인근 단지 시세와 비교 분석

현재 포레나송파는 분양가상한제가 적용된 아파트로, 일정 기간 동안 전매제한이 있어 실거래 사례가 많지 않습니다. 그러나 인근의 유사한 규모와 입지를 가진 아파트들의 시세를 살펴보면, 송파레이크파크호반써밋2차 아파트의 경우 25년 7월 8층이 18억 1천만원(평당 4,400만원)에 거래되었습니다.

또한 송파위례리슈빌아파트는 25년 6월 7층이 20억원(평당 5,006만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이러한 주변 시세를 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 평당 약 4,700만원 선으로 총 12억 5천만원 정도로 추정할 수 있습니다.

감정가 11억 7천만원은 실제 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 향후 전매제한이 해제되면 가격 상승 가능성이 있습니다.

권리분석 - 임차인 권리와 입찰 시 고려사항

현 권리 관계와 향후 명도 계획

권리 관계를 살펴보면, 현재 임차인이 거주 중이며 전입신고가 되어 있습니다. 다만 대항력은 없으나 소액임차인으로 최우선변제권이 있는 상태입니다. 관리비 연체는 없어 낙찰 후 관리비 정산에 대한 부담은 없습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 낙찰 시 소멸하므로, 낙찰자는 현 임차인에 대한 명도 절차를 진행해야 합니다. 임차인이 소액임차인으로 최우선변제권이 있어 보증금 반환 후 퇴거를 요청해야 하는 점을 감안해야 합니다.

또한 이 아파트는 분양가상한제가 적용된 물건으로, 당첨일로부터 10년(등기일로부터 7년) 동안 전매제한이 있으며, 입주일로부터 5년간 실거주 의무가 있습니다. 따라서 투자 목적보다는 실제 거주할 계획이 있는 분들에게 더 적합한 물건입니다.

포레나송파의 투자가치 분석

장단점 종합 분석

포레나송파의 가장 큰 장점은 우수한 학군과 교통 접근성입니다. 유치원부터 고등학교까지 모두 도보권에 위치하여 자녀 교육에 최적화된 환경을 제공합니다. 또한 2025년 개통 예정인 위례선 트램과 장기적으로는 위례신사선 추진 등 교통 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

다양한 커뮤니티 시설과 첨단 스마트 시스템을 갖춘 신축 아파트라는 점도 큰 장점입니다. 위례호수공원과 위례숲공원 등 녹지 공간이 가까이 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

단점으로는 분양가상한제에 따른 전매제한과 실거주 의무가 있어 단기 투자 목적으로는 적합하지 않다는 점입니다. 또한 공시가격이 높아 보유세 부담이 있을 수 있습니다.

미래 가치를 높이는 개발 호재

포레나송파 주변에는 여러 개발 호재가 예정되어 있습니다. 2025년 8~9월 개통 목표로 위례선 트램 공사가 진행 중이며, 단지 인근에 트램 정거장이 예정되어 있어 교통 편의성이 크게 향상될 전망입니다.

또한 서울시가 2024년 8월 제3자 제안 사업으로 재공고한 위례신사선이 추진 중이며, 2027년 개원을 목표로 하는 위례 길병원 건립 계획도 있어 의료 인프라가 강화될 예정입니다.

이러한 개발 호재들은 장기적으로 포레나송파의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

최종 평가 - 자녀 교육 중심 실거주자에게 최적의 선택

종합 평가 점수표

추천 대상과 입찰 전략

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

최우선 추천:초/중/고 자녀를 둔 교육 중심 가정
추천:실거주 목적의 신혼부부 또는 노부모 부양 가정
조건부 추천:장기 투자를 계획하는 투자자 (5년 이상 보유 필요)

입찰 전략으로는 감정가 11억 7천만원에서 시작하지만, 인근 시세와 물건의 가치를 고려할 때 12억~12억 5천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 특히 학군을 중시하는 실수요자들의 경쟁이 예상되므로, 여유 있는 예산 범위 내에서 적극적인 입찰 전략이 필요합니다.

마치며 - 교육 환경 중심의 신축 아파트, 포레나송파

포레나송파 1704동 102호는 교육환경이 탁월한 신축 아파트로, 자녀 교육을 최우선으로 생각하는 가정에게 최적의 선택이 될 것입니다. 비록 1층이지만 단지 설계상 프라이버시가 보장되며, 노약자나 어린 자녀가 있는 가정에게 편리한 접근성을 제공합니다.

분양가상한제에 따른 전매제한과 실거주 의무가 있어 단기 투자보다는 실제 거주 목적으로 적합하지만, 위례선 트램 개통, 위례신사선 추진, 위례 길병원 건립 등 다양한 개발 호재로 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

2025년 7월 28일 입찰 예정인 이 물건에 관심이 있으시다면, 현장 방문을 통해 직접 확인해보시고 전문가의 상담을 받아보시기 바랍니다. 포레나송파는 송파구의 우수한 학군과 편리한 생활 인프라를 갖춘 매력적인 주거지로, 교육 중심 가정에게 훌륭한 보금자리가 될 것입니다.