성북구 한진아파트 - 학군과 생활환경이 조화로운 34평 실속 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 성북구에 위치한 한진아파트 경매 물건을 자세히 살펴보겠습니다. 성북구의 안정적인 주거환경과 교육 인프라를 갖춘 이 물건은 실거주와 투자 모두에 관심을 가질만한 매물인데요, 함께 분석해보도록 하겠습니다.

서울 북부의 학군 프리미엄 갖춘 돈암동 한진아파트 34평형

이번에 소개해드릴 물건은 서울특별시 성북구 돈암동 609-1에 위치한 한진아파트 207동 6층 601호입니다. 사건번호는2024타경2203로, 현재 2회 유찰되어 감정가 8억 3,800만원의 64%인5억 3,632만원에 입찰 가능한 상태입니다.

이 물건은 1998년 7월 준공된 철근콘크리트 벽식구조의 20층 건물 내 6층에 위치하고 있습니다. 방 4개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 발코니와 현관으로 구성된실용적인 4베이 구조를 가지고 있어 가족 주거용으로 적합합니다.

성북구 돈암동의 교육 인프라와 생활 편의성을 갖춘 중심 입지

돈암초, 성신여대 사이의 교육 특화 생활권

본 물건은 돈암초등학교 북서측 인근에 위치하여 자녀의 안전한 통학이 가능한 교육 환경을 자랑합니다. 주변에는 대규모 아파트 단지, 공원, 학교 및 다양한 근린생활시설이 있어 일상 생활에 편리함을 더해줍니다.

특히 성북구는 서울 내에서도 준수한 학군으로 평가받는 지역으로, 교육열이 높은 가정에 적합한 환경을 제공합니다. 인근에는 돈암초뿐만 아니라 다수의 중고등학교가 위치하고 있어 자녀의 교육 환경으로 좋은 조건을 갖추고 있습니다.

지하철 성신여대입구역과 한성대입구역 사이의 실용적 교통망

교통 측면에서는 도보 약 20분 거리에 지하철 4호선 한성대입구역과 성신여대입구역이 위치해 있어 대중교통을 통한 서울 도심 접근성이 좋습니다. 또한 아파트 인근에 노선버스 정류장이 있어 다른 지역으로의 이동도 편리합니다.

본 물건이 위치한 한진아파트는 성북구 돈암동의 중심지에 자리하고 있어 인근의 대형마트, 전통시장, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설을 이용하기에 매우 유리합니다. 단지 내에는 기본적인 편의시설과 함께 아이들을 위한 놀이터와 주차시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5억대 중반의 입찰 예상가, 주변 시세 대비 20% 이상 저렴

주변 한진아파트 동일 평형대 최근 실거래가 분석

돈암동 한진아파트의 동일 평형대 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2023년 9월에 8억 2천만원, 11월에 7억 8천만원에 거래된 기록이 있습니다. 이를 기준으로 현재 최저입찰가인 5억 3,632만원은시장 시세 대비 약 33% 할인된 가격으로 경쟁력이 있습니다.

또한 성북구 아파트 경매 물건의 낙찰 통계를 보면, 최근 1년간 91건의 낙찰 사례에서 평균 낙찰가율은 약 87%를 기록하고 있습니다. 이를 현재 물건에 적용하면, 최종 낙찰가는 감정가의 75~80% 수준인6억 3천만원~6억 7천만원사이에서 형성될 가능성이 높습니다.

현재 시점에서 이 물건은 시세 대비 상당히 할인된 가격에 입찰 가능한 상태로, 실거주 목적이나 투자 목적 모두에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 보증금 주의, 나머지 권리관계는 깔끔

근저당권과 가압류 모두 소멸, 임차인만 확인 필요

본 물건의 등기부등본을 살펴보면, 말소기준권리는 2018년 11월 5일 설정된 우리은행의 1억 2천만원 근저당권입니다. 이후 설정된 추가 근저당권과 가압류, 압류 등은 모두 소멸 대상이기 때문에 입찰자 입장에서는 권리관계가 비교적 깔끔한 편입니다.

다만,가장 중요한 점은 임차인의 존재입니다. 집행관 조사에 따르면 현재 세대주가 2018년 2월 14일에 전입한 기록이 있어대항력을 갖춘 임차인이 있는 것으로 확인됩니다. 그러나 정확한 보증금 액수는 공개되지 않아, 배당표가 작성되기 전까지는 전액 인수 위험이 있으므로 주의가 필요합니다.

따라서 이 물건에 입찰하기 전 반드시전입세대 열람과 임대차계약서 확인을 통해 정확한 임차보증금을 파악하는 것이 중요합니다. 또한 관리비 체납 여부도 꼭 확인해야 합니다.

임차보증금 확인 후 명확해질 매력적 투자 포인트

임차보증금에 따른 자기자금 투입 시뮬레이션

본 물건은 투자 측면에서도 매력적인 요소가 많습니다. 현재 최저입찰가 기준으로 다양한 임차보증금 시나리오에 따른 자기자금 투입 규모를 살펴보겠습니다.

위 표에서 볼 수 있듯이, 만약 임차보증금이 3억원 수준이라면, 실질적인 투자금은 약 4억 9백만원이 됩니다. 이후 새로운 임차인에게 보증금 4억원에 월세 30만원 정도의 조건으로 임대한다면,연 수익률 8.8% 내외의 투자수익을 기대할 수 있습니다.

또한 서울 중심부 아파트 시장의 회복세를 고려할 때, 향후 1~2년 내 시세 상승에 따른 추가적인 자본이득도 기대해볼 수 있습니다.

성북구 한진아파트 - 투자와 실거주 모두 8점 이상의 매력적 물건

장단점 종합 분석

장점

1. 성북구의 안정적인 학군과 주거환경

2. 30평대 이상 대형 평형으로 가족 거주에 적합한 공간

3. 시세 대비 20~30% 할인된 가격에 매입 가능성

4. 근저당권 등 기타 권리관계가 깔끔하게 정리됨

5. 입지 조건과 생활 편의시설이 우수

단점

1. 대항력 있는 임차인의 보증금 액수 미확인

2. 1998년 준공으로 노후화에 따른 관리비 증가 가능성

3. 지하철역까지 도보 20분 거리로 다소 불편

4. 추가 유찰 시 투기수요 유입 가능성이 있어 경쟁 심화될 수 있음

5. 주변 재개발 호재 부족

최종 평가 및 추천 대상

추천 대상

1. 자녀 교육을 중시하는 30~40대 가정

2. 안정적인 임대수익을 원하는 투자자

3. 서울 중심부에 실거주할 중대형 평형을 찾는 분

4. 가격 대비 가치 있는 물건을 찾는 분

입찰 전략

본 물건은 2회 유찰로 입찰가가 상당히 낮아진 상태입니다. 임차보증금이 확인된다면 시세 대비 충분한 매력이 있으므로, 감정가의 75~80% 수준인6억 3천만원~6억 7천만원범위에서 입찰하는 것이 적절해 보입니다. 다만, 투기 수요가 몰릴 가능성이 있으므로 최대 7억원까지는 고려할 수 있겠습니다.

균형 잡힌 매력의 성북구 한진아파트, 임차 정보 확인이 관건

이번에 살펴본 성북구 돈암동 한진아파트 207동 601호는 학군, 생활환경, 가격 경쟁력 측면에서 균형 잡힌 매력을 갖춘 물건입니다. 특히 34평형 대형 평수에 시세보다 크게 할인된 가격에 매입할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 액수가 확인되지 않은 상태이므로, 입찰 전 반드시 정확한 임차 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 임차보증금이 적정 수준이라면 투자 수익률과 실거주 가치를 모두 갖춘 매력적인 물건이 될 것입니다.

경매 물건 매입은 항상 충분한 사전조사와 현장 방문, 권리관계 확인이 필수적입니다. 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하시길 권해드립니다. 모두의경매는 앞으로도 양질의 경매 물건 정보와 분석을 지속적으로 제공해 드리겠습니다.

감사합니다.