수원 정자동 SK스카이뷰 35평형 아파트 - 2차 유찰로 5억대 진입한 프리미엄 경매 특선

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 수원시 장안구 정자동에 위치한 프리미엄 대단지 아파트인 '수원에스케이스카이뷰' 35평형 물건을 소개해드립니다. 2회 유찰로 감정가의 70%인 5억 3천만원대에 낙찰 가능성이 열린 이 매물은 3,498세대의 초대형 대단지에서 남동향의 우수한 일조권을 자랑하는 5층 물건으로, 시세 대비 약 2억 이상 저렴한 가격에 도전해볼 수 있는 특별한 기회입니다.

교육 인프라가 완벽한 수원 SK스카이뷰 35평형 프리미엄 매물

SK건설이 시공한 3,498세대 초대형 브랜드 단지

이번 경매 물건은 2024타경11084 사건으로 진행되는 경기도 수원시 장안구 정자동 945에 위치한 '수원에스케이스카이뷰' 123동 5층 502호입니다. 이 아파트는 SK건설이 시공한 총 26개동 3,498세대의 초대형 대단지로, 2013년 5월 사용승인을 받아 건축 10년이 경과했지만 관리상태가 우수한 단지입니다.

해당 물건은 전용면적 84.91㎡(약 25.6평), 공급면적 115.99㎡(약 35평형)의 중형 평수로 방 3개, 화장실 2개의 실용적인 구조를 갖추고 있습니다. 대지권은 50.58㎡(약 15.3평)으로 단지 내 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

교육 환경과 생활 인프라가 완벽한 정자동 최고 입지

이 아파트의 가장 큰 장점 중 하나는 우수한 교육 환경입니다. 도보 5분 거리에 다솔초등학교가 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에게 안심 통학 환경을 제공합니다. 또한 경기체육중·고등학교, 천천초·중·고등학교 등 각급 학교가 인접해 있어 자녀 교육에 최적의 입지를 자랑합니다.

단지 맞은편에는 정자문화공원이 위치해 있어 가족 단위 여가 활동이 편리하며, 수원SK아트리움 공연장도 가까워 문화생활을 즐기기에도 좋습니다. 또한 지하철 1호선 성균관대역과 파장IC, 북수원IC가 인근에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다.

남동향 5층 세대의 쾌적한 주거환경과 최신 커뮤니티 시설

채광과 통풍이 우수한 남동향 중층 세대의 희소가치

이번 경매 물건은 37층 건물 중 5층에 위치해 있어 저층의 불편함 없이 전망과 조망권을 모두 만족시키는 중층 세대입니다. 특히 남동향으로 배치되어 일조량이 풍부하고, 전면에 건물 가림 없이 채광과 조망이 우수합니다. 이러한 향과 층수는 아파트 선택에 있어 매우 중요한 요소로, 실거주 시 주거 만족도를 크게 높여줍니다.

또한 아파트 내부는 방 3개, 화장실 2개, 드레스룸, 주방식당, 거실, 발코니를 갖춘 효율적인 구조로 설계되어 있어 3~4인 가족이 생활하기에 최적화되어 있습니다.

고급 커뮤니티 시설과 넉넉한 주차 공간

수원SK스카이뷰는 단지 내 다양한 커뮤니티 시설을 자랑합니다. 피트니스센터, 골프연습장, 사우나, GX룸, 도서관, 독서실, 카페 등의 시설이 갖추어져 있어 입주민들의 편의를 최대한 고려했습니다. 특히 단지 외부는 공원처럼 조성되어 있으며, 넓은 공원과 놀이터, 휴게시설, 산책로 등이 잘 조성되어 있어 아이들과 함께 생활하기에 최적의 환경을 제공합니다.

주차 시설도 여유롭습니다. 총 4,820대의 주차 공간을 보유하고 있어 세대당 약 1.38대의 주차가 가능하며, 대부분 지하주차장으로 되어 있어 우천 시에도 편리하게 이용할 수 있습니다.

7억대 시세를 형성 중인 35평형, 2차 유찰로 5억대 낙찰 가능

최근 국토부 실거래가 기준 2억 이상 시세차익 예상

수원 정자동 SK스카이뷰 35평형의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 6월에 3층이 7억 7,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 현재 일반 매매시세는 7억 5,000만원에서 7억 8,000만원 사이에 형성되어 있으며, 전세시세는 4억 5,000만원에서 5억원 수준입니다.

이번 경매는 2차 입찰로 최저입찰가격이감정가 7억 7천만원의 70%인 5억 3,900만원으로 책정되어 있습니다. 이는 일반 매매시세 대비 약 2억원 이상 저렴한 가격으로, 성공적인 낙찰 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 좋은 기회입니다.

높은 전세가율로 안정적인 임대수익 가능

이 물건의 전세가율은 약 60~65% 수준으로, 전세 운용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히 3,498세대의 대단지 특성상 임대 수요가 풍부하고, 교육 환경이 우수하여 학군을 고려하는 가족 세대의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

투자 관점에서 볼 때, 현재의 낮은 입찰가와 높은 전세가율은 임대 수익률을 극대화할 수 있는 좋은 조건입니다. 5억대에 낙찰받아 4억 5천만원 수준의 전세를 놓을 경우, 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

소유자 외 임차인이 없는 깔끔한 권리관계의 핵심 포인트

말소기준권리 이후 추가 권리자 없는 명확한 상황

이 물건의 등기부등본을 살펴보면, 2021년 10월 27일 소유권이전된 이후, 2022년 5월 11일 부천새마을금고 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2024년에 일부 가압류가 추가되었으나,말소기준등기는 2022년 5월 11일의 부천새마을금고 근저당권으로, 낙찰 시 이후 설정된 모든 권리는 말소됩니다.

특히 임차인이 없고 전입자는 채무자 겸 소유자 1인으로 확인되어, 낙찰 후 명도 절차가 비교적 간단할 것으로 예상됩니다. 다만 현장 방문 시 폐문부재 상태로 확인되어 실제 점유 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

관리비 체납과 실점유 확인 필요성

다만 주의해야 할 점은 약 288만원의 관리비가 체납된 상태라는 점입니다. 낙찰자는 이 체납 관리비를 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰가격 산정 시 이 비용을 고려할 필요가 있습니다.

또한 현장 방문 시 실제 점유 상태를 확인하지 못했기 때문에, 입찰 전 반드시 추가 방문하여 실점유 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 채무자가 실제 거주 중인지, 제3자에게 임대한 상태인지 등을 파악하면 낙찰 후 명도 절차를 원활하게 진행할 수 있습니다.

투자가치와 실거주 모두 만족시키는 대단지 브랜드 아파트

높은 시세차익과 임대 수익성을 모두 갖춘 투자 매력

이번 물건은 투자 관점에서 여러 장점을 갖추고 있습니다. 첫째, 최저입찰가가 시세보다 2억원 이상 낮게 형성되어 있어 낙찰 즉시 시세차익을 기대할 수 있습니다. 둘째, 60~65%의 높은 전세가율로 안정적인 임대 운영이 가능합니다. 셋째, SK건설의 브랜드 가치와 3,498세대의 대단지 특성으로 향후 가격 상승 잠재력이 높습니다.

특히 정자동은 수원 북부의 우수한 주거지역으로, 교육 환경과 교통 접근성이 뛰어나 부동산 가치가 꾸준히 유지될 것으로 전망됩니다. 이러한 입지적 장점은 장기 투자 시 안정성을 더해줍니다.

실거주 만족도를 높이는 단지 구성과 생활 편의성

실거주 목적이라면 더욱 매력적인 선택입니다. 방 3개, 화장실 2개의 실용적인 구조와 남동향의 우수한 채광은 가족 생활에 최적화되어 있습니다. 단지 내 다양한 커뮤니티 시설과 넓은 조경 공간은 삶의 질을 한층 높여줍니다.

특히 도보 거리에 다솔초등학교가 있고, 주변에 각급 학교가 밀집해 있어 자녀 교육에 큰 장점을 제공합니다. 또한 정자문화공원과 수원SK아트리움 등 문화 시설이 가까워 여가 생활도 풍요롭게 누릴 수 있습니다.

수원 정자동 SK스카이뷰 - 실거주 8.5점, 투자 8점의 프리미엄 경매 매물

항목별 종합 평가

실거주 가족과 가치투자자에게 강력 추천

이 물건은 다음과 같은 분들께 특히 추천드립니다:

최우선 추천: 학령기 자녀를 둔 3~4인 가족으로, 우수한 교육 환경과 안전한 주거 단지를 찾는 분

추천: 시세차익을 노리는 중장기 투자자로, 안정적인 임대 수익과 함께 가치 상승을 기대하는 분

적합: 브랜드 아파트의 커뮤니티 시설과 대단지의 편의성을 중시하는 실거주자

6억 초중반 낙찰 예상, 7월 25일 입찰 전략

이 물건의 입찰 전략은 경매 시장 상황과 물건의 매력도를 고려할 때최저가 5억 3,900만원에서 6억 3,000만원 사이에서 입찰하는 것이 적절할 것으로 보입니다. 시세 대비 큰 폭의 할인률과 권리관계의 안정성을 고려할 때 경쟁 입찰 가능성이 있으므로, 최소 감정가의 80% 수준인 6억 1,600만원 정도는 고려해볼 필요가 있습니다.

다만 입찰 전에는 반드시 다음 사항을 확인하시기 바랍니다:

1.실점유 상태 확인: 현장 방문을 통해 실제 점유자와 상태를 파악

2.관리비 내역 정확히 확인: 체납 관리비 288만원 외 추가 체납 여부 확인

3.최근 유사 낙찰 사례 조사: 인근 유사 물건의 낙찰가율 참고

입찰부터 인도까지 - 수원 SK스카이뷰 경매 참여 로드맵

이번 수원 정자동 SK스카이뷰 아파트 경매는 2025년 7월 25일 수원지방법원에서 진행됩니다. 경매 참여를 위해서는 최저입찰가의 10%인 5,390만원의 보증금이 필요하며, 신분증과 도장을 준비하셔야 합니다.

낙찰 후에는 7일 이내에 잔금을 납부해야 하며, 소유권 이전 등기를 마친 후 명도 절차를 진행하게 됩니다. 이번 물건은 소유자 외 임차인이 없는 것으로 확인되어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상되나, 실제 점유 상태에 따라 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다.

경매는 일반 거래와 달리 여러 법적 절차와 리스크가 있을 수 있으므로, 입찰 전 전문가의 상담을 받아보시는 것을 권장드립니다. 특히 권리분석과 점유 상태 확인은 경매 성공의 핵심 요소입니다.

수원 정자동 SK스카이뷰 아파트는 교육 환경, 대단지 프리미엄, 브랜드 가치, 합리적인 가격 등 여러 장점을 두루 갖춘 매력적인 물건입니다. 실거주와 투자 모두에 적합한 이번 기회를 놓치지 마시고, 철저한 사전 준비를 통해 성공적인 입찰에 도전해보시기 바랍니다.