트리플 학세권에 걸친 도래울파크뷰 33평형 - 시세대비 30% 저렴한 경매 찬스

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 고양시 덕양구 도내동 도래울파크뷰 33평형 아파트 경매 물건을 분석해 드리겠습니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%인 4억 7,880만원으로 시작가가 조정된 이 물건은 시세 대비 약 30% 저렴한 가격으로 나온 알짜 매물입니다.

경매 기본 정보와 건물 개요

본 경매 물건은의정부지방법원 고양지원 2025타경63185사건으로, 2025년 12월 24일(수) 10시에 입찰이 진행됩니다. 감정가는 6억 8,400만원이며, 1회 유찰 후최저입찰가는 4억 7,880만원(감정가의 70%)으로 책정되었습니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 4,788만원이 필요합니다.

흥도초·도래울중·도래울고 트리플 학세권 도래울파크뷰 아파트

SKC건설이 지은 1,392세대 대단지 아파트

도래울파크뷰는 2013년 11월 에스케이건설에서 시공한 총 1,392세대, 19개 동으로 구성된 대단지 아파트입니다. 철근콘크리트 구조에 경량철골 경사지붕, 계단식 현관구조가 특징이며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인트로 마감되어 있습니다. 각 세대당 평균 1.13대의 주차공간을 확보하고 있어 주차 환경이 양호한 편입니다.

이번 경매 물건은 611동 1층에 위치한 전용면적 84.88㎡(25.68평), 공급면적 약 108.09㎡(33평형) 아파트입니다. 방 3개, 화장실 2개, 드레스룸, 주방/식당, 거실로 구성된 실용적인 구조를 갖추고 있습니다.

명문학군 트리플 학세권의 뛰어난 교육환경

이 아파트의 가장 큰 장점은트리플 학세권이라는 점입니다. 단지 앞에흥도초등학교(도보 3분),도래울중학교(도보 7분),도래울고등학교(도보 3분)가 위치해 있어 자녀 교육환경이 매우 뛰어납니다. 학교까지 안전하게 도보로 통학할 수 있는 환경이라 맞벌이 가정에서도 자녀의 등하교를 걱정할 필요가 없습니다.

또한, 주변에는 각종 학원가와 문화시설이 자리하고 있어 교육 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

실거주와 투자 모두 매력적인 도래울파크뷰 입지 특성

편리한 교통 환경과 인근 개발 호재

도래울파크뷰는 교통 환경이 우수한 편입니다. 차량으로 약 10분 거리에3호선 원흥역이 있고,자유로,통일로,평택파주고속도로로의 접근성이 좋습니다. 특히GTX-A 노선의 대곡역을 이용할 수 있어 서울 도심까지의 접근성도 뛰어납니다.

또한 단지 앞에는 여러 노선버스가 운행 중이어서 대중교통 이용도 편리합니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있어 차량 통행도 원활합니다.

향후 개발 호재도 눈여겨볼 만합니다.창릉신도시 개발과고양선 연장등 교통망 확충으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

생활 인프라와 주변 환경

도래울파크뷰 주변에는 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 등고가 평탄한 정방형의 토지에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 다양한 편의시설이 인접해 있습니다.

이 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 공공주택지구(원흥공공주택지구) 등에 해당하며, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

시세보다 2억 이상 저렴한 가격대의 투자 기회

주변 시세 분석과 가격 경쟁력

2025년 11월 기준으로 도래울파크뷰 33평형의 시세를 분석해보겠습니다.

본 경매 물건의 최저입찰가는 4억 7,880만원으로, 현재 시세 대비 약2억 원 이상(약 30%) 저렴한 가격에 경매가 시작됩니다. 다만 1층이라는 점을 감안하더라도, 가격 경쟁력이 매우 높은 물건입니다.

1층 세대의 특성과 가치

이 물건은 22층 건물 중1층에 위치한 세대입니다. 1층은 일반적으로 고층 세대에 비해 10~15% 정도 시세가 낮게 형성되는 특성이 있습니다. 하지만 1층의 장점도 있습니다.

• 엘리베이터 대기 시간이 없어 편리함
• 계단 이용이 가능하여 정전 시에도 접근 용이
• 노약자나 유아가 있는 가정에 적합
• 무거운 짐 운반이 편리함

특히 실거주보다는 임대 운용 목적으로 활용할 경우 저층의 단점이 크게 부각되지 않을 수 있습니다.

권리관계 분석 및 낙찰 후 처리 사항

말소기준권리와 소유권 취득

본 경매는 상상인저축은행이 신청한 임의경매 사건으로, 말소기준권리는2019년 5월 17일에 설정된 우리은행 2억 6,180만원 근저당권입니다. 낙찰 후 잔금을 납부하면 이 기준 이후의 권리는 모두 소멸하여 깨끗한 소유권 취득이 가능합니다.

법원 현황조사서에 따르면 현재 소유자가 점유 중인 것으로 확인되었습니다. 2025년 11월 5일 기준으로 관리비 미납금은 없는 상태입니다.

명도 절차와 예상 비용

낙찰 후 소유자가 자진 퇴거하지 않을 경우, 인도명령을 통해 명도 절차를 진행해야 합니다. 일반적으로 인도명령 신청 후 1~3개월 내에 명도 완료가 가능합니다. 명도 비용은 상황에 따라 달라질 수 있으나, 약 200~300만원 정도로 예상됩니다.

현재 전화 문답으로만 소유자 점유가 확인되었으므로, 입찰 전에 현장 재확인과 전입세대 변동 여부를 반드시 체크하는 것이 중요합니다.

실거주 및 투자 가치 분석

장점과 단점 분석

투자 수익성 분석

최저입찰가 4억 7,880만원에 낙찰된다고 가정하고 투자 수익성을 분석해보겠습니다.

1. 매매 차익 분석

• 현재 시세(1층 감안): 약 6억 5,000만원
• 최저입찰가: 4억 7,880만원
• 예상 매매 차익: 약 1억 7,120만원
• 취득 부대비용(취득세, 명도비 등): 약 2,500만원
• 순 매매 차익: 약 1억 4,620만원

2. 임대 수익 분석

• 예상 전세가: 약 4억 3,000만원
• 월세 전환 시(전세가의 70%, 연 5%): 월 약 125만원
• 월 관리비(공과금 제외): 약 24만원
• 순 임대 수익: 월 약 101만원
• 연간 임대 수익률: 약 2.5%

종합 평가 및 투자 전략

항목별 평가 점수

추천 대상과 입찰 전략

추천 대상:

• 첫 주택 마련을 원하는 신혼부부- 트리플 학세권으로 향후 자녀 교육에 유리
• 노년층 실거주자- 1층 세대로 접근성 좋고 엘리베이터 불필요
• 임대 수익 목적의 투자자- 학세권 위치로 안정적인 임차 수요 확보 가능
• 향후 고양 지역 발전에 투자하려는 중장기 투자자

입찰 전략:

현재 시세와 경쟁 상황을 고려할 때, 이 물건은 최저입찰가에서 약 10~20% 정도 상승한 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다. 시세 대비 메리트를 유지하기 위해서는5억 5,000만원 내외까지가 적정 입찰가로 판단됩니다. 특히 지방법원 경매는 서울에 비해 경쟁이 다소 적을 수 있으나, 좋은 학군과 입지 조건으로 인해 실수요자들의 참여가 예상되므로 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

마무리 - 도래울파크뷰 경매 참여 시 주의사항

도래울파크뷰 33평형 아파트는 트리플 학세권이라는 우수한 입지와 시세 대비 저렴한 가격으로 매력적인 경매 물건입니다. 특히 임대 운용이나 중장기 투자 관점에서 높은 가치를 지니고 있습니다. 다만 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.입찰 전 현장 방문은 필수입니다. 1층 세대의 특성과 주변 환경을 직접 확인해보세요.

2.정확한 점유 상태 확인이 중요합니다. 법원 현황조사서에는 소유자 점유로 나와있지만, 실제 현장 확인과 전입세대 열람이 필요합니다.

3.낙찰 후 명도 절차에 대비해야 합니다. 소요 시간과 비용을 입찰가에 반영하세요.

4.취득세와 부대비용을 미리 계산해두시기 바랍니다. 전용 84.88㎡로 국민주택규모에 해당하여 세제 혜택이 있을 수 있습니다.

5.경매는 현황 인수가 원칙입니다. 권리관계와 현장 상태를 철저히 조사한 후 입찰에 참여하세요.

모두의경매는 고양시 덕양구 도래울파크뷰 경매 물건에 대한 상세한 분석과 입찰 전략 수립을 도와드립니다. 입찰부터 낙찰, 명도까지 전 과정에 대한 자세한 상담이 필요하시면 언제든지 문의해주세요.