위례더힐55 감정가 13억, 3층 34평형 - 위례 숲세권 남서향 코너세대 특급 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 성남 위례신도시에서 나온 특별한 매물을 소개해드립니다. 감정가 대비 30% 할인된 가격으로 만나볼 수 있는 위례더힐55 아파트 경매 물건인데요, 최근 위례신도시의 가치 상승세와 함께 주목받고 있는 이 물건의 모든 것을 낱낱이 분석해보겠습니다.

성남지원 2차 유찰 - 9억 1,700만원으로 만나는 2015년 준공 위례더힐

이번에 소개해드릴 물건은 성남지원에서 진행 중인 2024타경6665 사건으로, 위례더힐55 5503동 3층 303호입니다. 감정가는 13억 1,000만원으로 책정되었으나 1차 유찰 후 2차 최저매각가격이 9억 1,700만원(감정가의 70%)으로 조정되었습니다. 입찰은 2025년 10월 20일(월) 오전 10시에 성남지원 7계에서 진행됩니다.

2015년 12월에 준공된 부영주택의 위례더힐55는 총 21개동, 1,380세대로 이루어진 대단지 아파트로, 2,246대의 넉넉한 주차 공간(세대당 1.6대)을 갖추고 있습니다. 건폐율 15%, 용적률 179%의 여유로운 단지 설계와 지역난방 방식의 효율적인 난방 시스템이 특징입니다.

위례더힐55 코너세대의 공간 활용도 높은 3베이 남서향 구조

쾌적한 공간감의 34평형 3층 코너세대

본 경매 물건은 전용면적 85.76㎡(약 26평), 공급면적 114㎡(약 34평)의 중형 아파트로, 3베이 구조의 방 3개, 화장실 2개 구성을 갖추고 있습니다. 특히 3층에 위치한 코너세대로, 남서향 배치로 일조량이 풍부하고 통풍이 우수합니다. 5503동은 총 15층 규모로, 저층이지만 너무 낮지 않은 3층이라 지상 조망과 프라이버시 모두 확보되어 있습니다.

내부 구조는 안방에 드레스룸이 갖춰져 있고, 주방에는 팬트리가 설계되어 수납 공간이 넉넉합니다. 대지권은 61.17㎡(18.5평)으로 안정적인 지분율을 확보하고 있습니다.

단지 내 풍부한 커뮤니티 시설과 자연친화적 환경

위례더힐55 단지는 피트니스센터, 사우나, 골프연습장, GX룸, 도서관, 독서실 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 입주민의 여가 생활을 풍요롭게 합니다. 단지 내부는 넓은 공원과 놀이터, 휴게시설, 산책로와 녹지가 조화롭게 조성되어 있어 자연친화적인 주거 환경을 제공합니다.

특히 단지 인근에는 위례근린공원과 창곡천수변공원이 있어 주변 환경이 매우 쾌적하며, 아이들과 함께 산책을 즐기기에도 좋은 여건을 갖추고 있습니다.

위례푸른초 도보 5분 거리, 각급 학교 인접한 우수 학군 지역

도보권 내 위치한 초중고 학교와 교육 인프라

본 물건이 위치한 곳은 도보 5분 거리에 위례푸른초등학교가 있어 자녀 등하교가 매우 안전하고 편리합니다. 또한 10분 내외 거리에 위례초·중·고와 위례한빛중·고등학교가 위치해 있어 교육환경이 매우 우수합니다. 이러한 교육 여건은 자녀를 둔 가정에게 큰 매력 포인트가 될 것입니다.

더불어 주변에 학원가가 형성되어 있어 사교육 접근성도 뛰어납니다. 교육 환경을 중시하는 실수요자들에게 높은 선호도를 보이는 지역입니다.

생활 편의시설과 교통 인프라의 조화

생활 편의시설로는 스타필드시티위례, 트레이더스, 홈세일클럽, 현대시티아울렛 등의 대형 쇼핑시설과 함께 남위례역 주변의 상업시설이 잘 형성되어 있어 일상 생활의 편리함을 더합니다.

교통면에서는 8호선 남위례역이 위치해 있고, 단지 앞 위례순환로와 위례동로에 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 또한 송파IC가 인근에 있어 수도권제1순환고속도로, 동부간선도로, 분당수서간고속도로 등을 이용한 광역 이동도 편리합니다. 향후 위례신사선 연장 등의 교통 호재가 예정되어 있어 접근성이 더욱 개선될 전망입니다.

위례더힐55 시세 분석 - 12.5억~13억 시세 대비 30% 할인 기회

최근 실거래가와 시세 동향

위례더힐55 34평형의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 3월 5층이 12억 8,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 현재 같은 평형대의 매매시세는 12억 5천만원~13억원 선에 형성되어 있으며, 전세 시세는 6억 5천만원~7억원 수준입니다.

본 경매 물건의 2차 최저매각가격 9억 1,700만원은 시세 대비 약 3억 3천만원~3억 8천만원 저렴한 가격으로, 약 30% 정도의 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 이는 위례신도시의 안정적인 가치 상승세를 고려할 때 매력적인 투자 포인트입니다.

위례더힐55 권리분석 - 낙찰자에게 인수되는 부담 없는 깨끗한 권리관계

말소기준권리와 후순위 임차인

본 경매 물건의 권리관계를 분석해보면, 말소기준등기는 2016년 5월 10일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 현재 설정된 근저당권과 가압류, 압류 등은 모두 낙찰 시 소멸하게 됩니다.

임차인 관련 정보를 살펴보면, 보증금 4억 7천만원의 임차인이 전입신고를 했으나 말소기준권리보다 후순위로 확인됩니다. 해당 임차인은 배당요구종기일 전에 배당요구를 완료했으므로, 낙찰자에게 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 현재 임차인이 점유 중일 가능성이 높으므로 낙찰 후 명도절차가 필요할 수 있습니다. 이 과정에서 소요되는 시간과 비용을 고려해야 합니다.

총채권액과 입찰 전략

본건의 총채권액은 농협은행 4억 1천만원, 키움저축은행 3억 2천만원 등을 포함하여 약 8억원 내외로 추정됩니다. 이는 2차 최저매각가격인 9억 1,700만원보다 낮은 금액으로, 채권자들의 채권 회수가 충분히 가능한 수준입니다.

따라서 2차 입찰에서는 경쟁이 예상되므로, 입찰 전략 수립 시 최저가보다 높은 금액으로 입찰할 필요가 있습니다. 시세와 권리관계를 종합적으로 고려했을 때, 10억원~10억 5천만원 정도의 입찰가는 여전히 매력적인 가격이 될 것입니다.

위례더힐55 투자가치 분석 - 실거주와 투자 모두 매력적인 물건

실거주 가치와 투자 수익성의 균형

이 물건은 실거주 관점에서 우수한 학군, 풍부한 생활 인프라, 쾌적한 자연환경을 두루 갖추고 있어 가족 거주에 매우 적합합니다. 특히 3베이 남서향 구조의 34평형은 3~4인 가족이 생활하기에 최적의 공간을 제공합니다.

투자 관점에서는 감정가 대비 30% 할인된 가격으로 매입 가능하여 시세차익을 기대할 수 있습니다. 또한 전세 시세가 6억 5천만원~7억원 수준이므로, 10억원대 낙찰 시 전세 임대를 통한 5~6% 수준의 임대수익률도 기대해볼 수 있습니다.

위례신도시의 발전 가능성과 미래 가치

위례신도시는 서울 송파구, 성남시 수정구, 하남시에 걸쳐 있는 대규모 신도시로, 개발 이후에도 꾸준한 가치 상승이 이루어지고 있습니다. 특히 위례신사선 연장 등의 교통 호재가 예정되어 있어 향후 접근성 개선에 따른 추가적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

또한 위례신도시는 서울 접근성이 뛰어나면서도 주거환경이 쾌적하여 실수요자들에게 꾸준한 인기를 유지하고 있습니다. 이러한 지역적 특성은 부동산 가치의 안정성과 환금성을 높이는 요소로 작용합니다.

위례더힐55 종합평가 - 실거주 8.5점, 투자 7.5점의 균형 잡힌 매물

항목별 종합 평가

추천 대상과 투자 포인트

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천드립니다:

1. 자녀 교육을 중시하는 3~4인 가족- 우수한 학군과 교육 환경, 넉넉한 주거 공간이 매력적입니다.

2. 안정적인 시세차익을 노리는 투자자- 30% 할인된 가격에 매입하여 중장기적 시세차익을 기대할 수 있습니다.

3. 실거주 후 추후 임대 수익을 계획하는 분- 전세 수요가 꾸준한 지역으로, 안정적인 임대 수익이 가능합니다.

입찰 전략 및 유의사항

이 물건의 입찰 전략으로는, 2차 최저매각가격 9억 1,700만원보다 높은 10억원~10억 5천만원 범위 내에서 입찰하는 것이 경쟁에서 우위를 점할 수 있는 합리적인 전략이라고 판단됩니다. 이는 여전히 시세 대비 15~20% 저렴한 가격으로, 충분한 투자 메리트가 있습니다.

입찰 전에는 다음 사항을 반드시 확인하세요:

1. 현장 방문을 통한 실제 상태 확인- 내부 상태, 주변 환경, 소음, 일조량 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

2. 관리비 체납 여부 확인- 낙찰 후 미납 관리비가 있다면 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

3. 명도 비용과 기간 고려- 임차인 퇴거에 필요한 시간과 비용을 사전에 계획해야 합니다.

4. 취득세 등 부대비용 계산- 낙찰가에 추가로 취득세, 등록세 등의 비용이 발생함을 고려해야 합니다.

성남 위례더힐55 - 9억대 가격으로 만나는 위례 핵심 입지의 가성비 매물

지금까지 성남지원 2024타경6665 위례더힐55 아파트 경매 물건에 대해 살펴보았습니다. 이 물건은 감정가 13억 1천만원의 30% 할인된 가격인 9억 1,700만원부터 입찰이 가능한 매력적인 기회입니다.

위례신도시의 안정적인 주거 환경과 우수한 학군, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 이 물건은 실거주 가치와 투자 가치를 동시에 갖춘 균형 잡힌 매물입니다. 특히 권리관계가 비교적 깔끔하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없다는 점도 큰 장점입니다.

물론 경매는 일반 매매와 달리 여러 위험요소가 있을 수 있으므로, 입찰 전에 반드시 전문가의 조언을 구하고 현장을 직접 방문하여 확인하는 과정이 필요합니다. 권리관계, 임차인 상황, 관리비 체납 여부 등을 꼼꼼히 확인하신 후 합리적인 판단을 내리시기 바랍니다.

성남지원 2024타경6665 위례더힐55 아파트는 2025년 10월 20일(월) 오전 10시에 입찰이 예정되어 있으니, 관심 있으신 분들은 충분한 사전 준비를 통해 좋은 결과 얻으시길 바랍니다.

모두의경매에서는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 분석을 계속해서 제공해드리겠습니다. 감사합니다.