위례신도시 힐스테이트송파위례 아파트 - 22층 프리미엄 39평형 경매 특별 매물

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 서울 송파구 장지동에 위치한 힐스테이트송파위례 아파트 경매 물건을 상세히 분석해드리겠습니다. 감정가 18.1억에서 1회 유찰 후 14억대로 매력적인 가격에 나온 이 물건은 위례신도시 핵심 입지에 자리한 고급 아파트입니다.

서울 송파구 위례신도시 힐스테이트 프리미엄 아파트

이 물건은 서울동부지방법원 2023타경62141 사건으로, 1회 유찰 후 현재 감정가의 80%인 14억 4,800만원에 입찰 가능한 상태입니다. 다음 입찰 기일은 2025년 5월 12일 오전 10시로 예정되어 있으며, 입찰 보증금은 감정가의 10%인 1억 8,100만원입니다.

구분 내용 사건번호 서울동부지방법원 2023타경62141 소재지 서울 송파구 장지동 883 힐스테이트송파위례 101동 2201호 감정가 18억 1,000만원 최저입찰가(80%) 14억 4,800만원 다음 입찰기일 2025년 5월 12일(월) 10:00 입찰보증금 1억 8,100만원위례트램 개통으로 더욱 가치 상승이 기대되는 프리미엄 입지

위례신도시 트랜짓몰 중심부에 위치한 탁월한 생활 인프라

이 아파트는 위례신도시의 중심 상권인 트랜짓몰에 위치하고 있어 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 단지 주변으로 대형 상업시설과 교육시설이 밀집해 있으며, 특히 위례별초등학교가 200m 이내에 있어 자녀 교육에도 최적화된 환경을 갖추고 있습니다.

무엇보다 주목할 점은2025년 개통 예정인 위례트램입니다. 단지 바로 앞으로 트램이 지나가게 되어 교통 환경이 획기적으로 개선될 예정입니다. 위례트램은 마천역에서 복정역까지 연결되는 노선으로, 지하철 5호선, 8호선, 수인분당선, 위례과천선, 위례신사선 등으로 환승이 가능해 서울 전역으로의 접근성이 크게 향상될 것입니다.

현대건설이 지은 고품격 커뮤니티 시설

2016년 7월에 준공된 이 아파트는 현대건설이 시공한 고급 아파트로, 총 8개동 490세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 스크린골프장, 헬스장, 독서실, 도서관, 사우나 등 다양한 커뮤니티 시설이 완비되어 있어 입주민들의 여가 생활을 풍요롭게 해줍니다.

주차 공간도 총 803대로 세대당 1.63대의 넉넉한 주차 비율을 자랑하며, 지역난방 방식을 채택하여 난방비 부담도 적은 편입니다.

남동향 22층 대형 평수의 탁월한 주거 환경

4베이 구조의 효율적인 39평형 설계

본 경매 물건은 101동 22층에 위치한 전용면적 101.8㎡(약 30.79평), 공급면적 130.7㎡(약 39.5평)의 대형 평수 아파트입니다. 방 4개, 화장실 2개를 갖춘 4베이 구조로, 파우더룸과 드레스룸이 별도로 있어 수납 공간이 넉넉합니다.

특히 남동향으로 배치되어 일조량이 풍부하고, 22층의 고층에 위치해 탁트인 조망을 누릴 수 있습니다. 전면에 건물이 없어 개방감이 뛰어나며, 위례신도시의 아름다운 경관을 감상할 수 있는 프리미엄 물건입니다.

아파트 세부 정보 내용 공급/전용면적 130.7㎡(39.5평) / 101.8㎡(30.79평) 해당 층/건물 층 22층/25층 방향 남동향 방/화장실 4개/2개 구조 4베이, 파우더룸, 드레스룸, 주방 및 식당, 거실, 발코니 난방방식 지역난방, 열병합 시세 대비 저평가된 투자 가치 분석

인근 동일 평형 대비 매력적인 가격 포인트

힐스테이트송파위례 아파트의 최근 실거래가를 살펴보면, 이 물건과 동일한 39평형대는 17억 전후에서 거래되고 있습니다. 현재 최저입찰가인 14억 4,800만원은 실거래가 대비 약 15% 이상 저렴한 수준으로, 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 가격대입니다.

전세가는 8억 초반대, 월세는 보증금 1.9억에 월 250만원 선에서 형성되어 있어, 임대 수익률 측면에서도 양호한 편입니다.

다만, 현재 송파구가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 단기적으로는 가격 하락 압력이 있을 수 있으나, 9개월 후 해제될 경우 가격 반등의 가능성이 있습니다. 특히 위례트램 개통이 예정되어 있어 중장기적인 가치 상승 잠재력은 충분하다고 판단됩니다.

권리분석 - 깨끗한 권리관계로 안전한 투자

소유자 점유 상태의 명확한 권리 구조

본 경매 물건은 현재 소유자가 직접 거주하고 있는 것으로 확인되며, 별도의 임대차 관계는 없는 상태입니다. 등기부등본 상에도 특이사항 없이 깨끗한 권리 관계를 보이고 있어, 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만 경매 진행 과정에서 권리관계가 변동될 수 있으므로, 입찰 전에 최신 현황조사서와 등기부등본을 꼭 확인하셔야 합니다. 특히 배당요구 종기 이후에 세입자가 들어올 가능성도 고려하여 입찰 직전 최종 점검이 필요합니다.

입찰 시 유의사항

입찰 시에는 본인 신분증과 도장, 그리고 보증금 1억 8,100만원을 자기앞수표로 준비하셔야 합니다. 대리인이나 법인 명의로 입찰하실 경우에는 추가 서류가 필요하므로 사전에 확인하시기 바랍니다.

낙찰 시 잔금 대출은 KB부동산 시세 기준으로 60-70% 수준까지 가능할 것으로 예상되며, 이는 약 10-12억원 정도의 대출이 가능함을 의미합니다.

투자가치 종합 분석 - 실거주와 투자 모두 매력적인 물건

실거주와 투자 측면의 장단점 분석

장점:

1. 위례신도시 중심부 입지의 현대건설 고급 아파트

2. 22층 남동향으로 조망과 일조량 우수

3. 4베이 39평형 대형평수로 넓고 실용적인 구조

4. 위례트램 개통 예정으로 미래 가치 상승 기대

5. 시세 대비 15% 이상 저렴한 가격

6. 소유자 거주 상태로 권리관계 명확

단점:

1. 토지거래허가구역 지정으로 단기적 가격 변동 가능성

2. 대형평수로 인한 높은 매매가와 유동성 제약

3. 2016년 준공으로 재개발/재건축 가능성 없음

수익성 분석과 투자 전략

이 물건을 14억 5천만원에 낙찰받아 전세 8억원을 놓을 경우 연 1.5%의 전세 이자 부담을 가정하면, 연간 1,200만원의 비용이 발생합니다. 이를 월세로 전환할 경우(보증금 1.9억, 월세 250만원) 연간 약 2,760만원의 임대 수익이 예상되어, 약 1,560만원의 순수익 창출이 가능합니다. 이는 투자금액 대비 약 2.5%의 수익률로 계산됩니다.

또한 위례트램 개통으로 인한 가치 상승까지 고려한다면, 중장기 투자 관점에서 상당히 매력적인 물건이라 할 수 있습니다.

최종 평가 및 추천 - 실거주 8점, 투자 7점의 우수한 경매 물건

항목별 평가 점수

평가 항목 점수 평가 근거실거주 적합도8/10위례신도시 중심부, 우수한 교육환경, 편의시설, 고층 남동향 조망 우수투자 적합도7/10시세 대비 저평가, 위례트램 개통으로 미래 가치 상승 기대, 임대수익률 양호권리 안정성9/10소유자 점유 상태, 임대차 관계 없음, 깨끗한 권리관계가격 경쟁력8/10시세 대비 15% 이상 저렴, 1회 유찰로 80% 가격 형성미래 가치8/10위례트램 개통, 송파구 프리미엄, 안정적인 위례신도시 인프라종합 평가8/10실거주와 투자 모두 적합한 우수 물건 추천 대상과 입찰 전략

추천 대상:

1. 39평형 대형 아파트를 찾는 3~4인 가족

2. 자녀 교육을 중시하는 실거주 목적의 구매자

3. 중장기 투자를 통한 시세차익을 노리는 투자자

4. 안정적인 임대수익을 원하는 임대사업자

입찰 전략:

현재 시세와 경쟁 상황을 고려할 때, 15억~15억 5천만원 사이에서 낙찰이 이루어질 가능성이 높습니다. 실제 시세가 17억 전후인 점을 감안하면, 입찰가를 최저입찰가보다 5~7% 높게 제시하는 전략이 필요합니다.

특히 2회차 입찰에서는 관심도가 높아질 가능성이 있으므로, 다소 공격적인 입찰 전략이 필요할 수 있습니다. 최저입찰가 14억 4,800만원보다 약 5,000만원~1억원 정도 높은 15억~15억 5,000만원 선에서 입찰하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

맺음말 - 위례트램 개통을 앞둔 송파 위례의 가치 높은 투자 기회

이번에 소개해드린 힐스테이트송파위례 아파트는 위례신도시의 중심부에 위치한 고급 주거단지로, 현재 감정가의 80% 수준인 14억 4,800만원에 입찰 기회가 열려있는 매력적인 경매 물건입니다.

특히 2025년 위례트램 개통을 앞두고 있어 미래 가치 상승 가능성이 높으며, 송파구의 교육 인프라와 생활 편의성까지 더해져 실거주와 투자 모두에 적합한 물건이라 할 수 있습니다.

다만 경매는 항상 위험요소가 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문과 권리관계 확인을 철저히 하시기 바랍니다. 특히 입찰 직전 최신 현황조사서와 점유 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

위례신도시의 핵심 입지에 자리한 이 매력적인 투자 기회를 놓치지 마시고, 신중한 판단과 전략적인 입찰을 통해 성공적인 경매 투자를 이루시길 바랍니다.