영등포 당산동 리버뷰 도시형생활주택 - 감정가 51%에 나온 투자 기회

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 서울 영등포구 당산동에 위치한 도시형생활주택 경매 물건을 자세히 분석해 드리겠습니다. 감정가의 51%인 6천만원대에 매각되는 이 물건은 탄탄한 임대수요와 우수한 교통환경을 자랑하는 투자 매물입니다.

영등포 영동초 인근 9층 원룸형 생활주택 - 감정가 대비 절반 가격

경매 개요 및 기본 정보

이번 경매 물건은 서울특별시 영등포구 버드나루로 97(당산동)에 위치한 '리버뷰' 도시형생활주택 915호로, 현재4회 유찰 끝에 감정가 1억 2,900만원의 51%인 6,604만 8천원에 매각이 진행 중입니다. 2025년 2월 6일 10시에 서울남부지방법원에서 입찰이 예정되어 있는 이 물건은 전용면적 15.05㎡(약 4.55평)의 콤팩트한 원룸형 주택입니다.

이 도시형생활주택은 2015년 6월 사용승인된 지하 4층, 지상 16층 규모의 건물 내 9층에 위치해 있으며, 주변 환경과 교통 접근성이 뛰어납니다.

우수한 입지의 영등포 당산동 생활권

해당 물건은 서울영동초등학교 동측 인근에 자리하고 있으며, 도시형생활주택과 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 혼합지역에 위치하고 있습니다. 주변으로는영등포시장역(5호선)이 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 지나며 차량 접근성도 좋습니다.

당산동은 영등포구 내에서도 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역으로, 인근에영등포 타임스퀘어, 신세계백화점등 대형 상업시설과 영등포시장이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한 한강과 인접해 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

세부 시설 및 단지 현황 - 9층 코너 위치의 쾌적한 원룸

철근콘크리트 구조의 현대적 시설

이 물건은 철근콘크리트 구조의 평스라브지붕 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다. 각종 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 기본적인 시설을 완비하고 있어 생활의 편리함을 제공합니다.

9층에 위치하여 채광과 통풍이 우수하며, 전체 건물이 일반상업지역과 준주거지역에 위치하고 있어 주거와 상업 기능이 조화를 이루는 환경입니다.

효율적인 원룸형 구조와 내부 시설

본 매물은 원룸형 도시형생활주택으로, 제한된 공간을 효율적으로 활용할 수 있는 구조를 갖추고 있습니다. 비록 전용면적이 15.05㎡(약 4.55평)로 작은 편이지만, 1인 가구를 위한 최적화된 공간 배치로 실용성을 극대화했습니다. 기본적인 주방 설비와 화장실, 그리고 수납공간이 효율적으로 배치되어 있습니다.

건물의 북동측으로는 폭 약 18m의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리합니다.

시세 분석 - 당산동 소형 원룸 시장과 비교

인근 도시형생활주택 시세 비교

영등포구 당산동 일대의 유사한 규모의 도시형생활주택은 현재매매가 8,000만원~1억 3,000만원선에서 형성되어 있습니다. 특히 같은 건물 내 비슷한 평수의 매물들은 평균 1억원 정도에 거래되고 있어, 이번 경매 최저가인6,604만 8천원은 시세 대비 약 30~40% 저렴한 수준입니다.

실제로 인근 지역의 최근 12개월 도시형생활주택 경매 낙찰 통계를 보면 평균 낙찰가율은 82%로, 이번 물건의 최저 매각가격 51%는 상당히 매력적인 가격이라 할 수 있습니다.

구분본 물건 (915호)인근 유사물건 시세가격 차이최저입찰가66,048,000원100,000,000원~130,000,000원약 34~49% 저렴평당 가격약 1,452만원/평약 2,200만원~2,850만원/평평당 약 750만원~1,400만원 저렴 안정적인 임대수익 포텐셜

당산동 일대 유사 원룸의 월세 시세는 보증금 1,000만원에 월세 50~60만원 선으로 형성되어 있습니다. 만약 6,600만원대에 낙찰받아 적정 수준의 인테리어 비용을 투입한다면,연 수익률 8~9% 수준의 임대수익을 기대해볼 수 있습니다.

특히 영등포구는 직장인과 대학생들의 수요가 꾸준한 지역으로, 임대 공실률이 낮고 안정적인 임차인 확보가 가능한 장점이 있습니다.

권리분석 - 주의해야 할 임차인 현황

등기부등본 및 권리관계 분석

이 물건의 권리관계를 살펴보면 다음과 같은 주요 사항이 확인됩니다:

• 2023년 3월 21일 압류
• 2023년 5월 12일 가압류 (132,000,000원)
• 2023년 5월 26일 임차권설정 (163,500,000원)
• 2023년 6월 19일 압류
• 2024년 2월 23일 강제경매

특히 주의해야 할 점은1억 6,350만원의 임차보증금이 설정되어 있다는 점입니다. 현황조사서에 따르면 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 163,500,000원, 전입일자 2021.05.14., 확정일자 2021.04.21.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건을 낙찰받을 경우, 최저가 66,048,000원 외에임차보증금의 상당 부분을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이 점은 반드시 입찰 전에 전문가와 상담하여 정확한 인수금액을 계산해야 합니다.

임차인 퇴거 및 명도 전략

낙찰 후 실제 거주를 원하거나 새로운 임차인을 받기 위해서는 기존 임차인의 퇴거가 필요합니다. 이 물건의 경우 임차보증금이 상당히 큰 편이므로, 경매 낙찰 후 즉시 퇴거를 기대하기는 어려울 수 있습니다.

따라서 다음과 같은 전략적 접근이 필요합니다:

1. 배당에서 임차보증금이 일부라도 변제되는지 확인
2. 임차인과의 협상을 통한 보증금 감액 및 퇴거 합의
3. 필요시 법적 절차(명도소송)를 통한 퇴거 진행

이러한 권리관계의 복잡성을 고려할 때,경매 전문가의 도움을 받아 정확한 권리분석과 투자 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

투자가치 분석 - 영등포 역세권 원룸 투자의 장단점

투자 매력 포인트

1. 우수한 입지와 교통 환경

영등포구 당산동은 서울 서남부의 중심 상업지역으로, 5호선 영등포시장역을 비롯한 대중교통 접근성이 우수합니다. 영등포역, 여의도 업무지구와의 접근성이 좋아 직장인 수요가 안정적입니다.

2. 감정가 대비 낮은 입찰가

감정가 1억 2,900만원의 51%인 6,604만 8천원의 최저입찰가는 주변 시세와 비교했을 때 상당히 경쟁력 있는 가격입니다. 향후 시세 상승 시 자본차익을 기대할 수 있습니다.

3. 안정적인 임대수요

1인 가구 증가와 영등포 지역의 업무시설 집중으로 인해 소형 주택에 대한 임대수요가 꾸준합니다. 적절한 투자 전략 수립 시 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

투자 시 고려해야 할 리스크

1. 높은 임차보증금 인수 가능성

1억 6,350만원의 임차보증금이 설정되어 있어, 실제 투자금액이 예상보다 크게 늘어날 수 있습니다. 배당 후 인수해야 할 금액을 정확히 계산하는 것이 중요합니다.

2. 소형 평수의 한계

전용면적 15.05㎡(약 4.55평)의 작은 평수는 실거주보다는 임대 목적으로 더 적합합니다. 향후 매각 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

3. 임차인 퇴거 문제

현재 임차인의 퇴거가 원활하지 않을 경우, 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

최종 투자 평가 및 전략적 접근법

투자 적합도 종합 평가

평가 항목점수평가 내용가격 메리트9/10감정가의 51%로 주변 시세보다 30~40% 저렴한 수준입지 우수성8/10영등포 역세권, 교통 편리, 생활 인프라 우수임대 수익성7/10임대수요 안정적, 연 8~9%의 수익률 기대 가능권리 안정성4/101억 6천만원 이상의 임차보증금 인수 리스크실거주 적합도3/104.55평의 소형 평수로 실거주보다는 임대용 적합종합 투자가치6.5/10권리관계를 고려한 가격 조정 필요, 임대 투자용으로 추천 추천 입찰 전략

이 물건은임대 수익형 투자자에게 적합한 매물입니다. 다만, 임차보증금 인수 문제를 해결할 수 있는 전략이 필요합니다.

1. 입찰가격 산정 시 주의사항

최저입찰가 66,048,000원에 예상되는 임차보증금 인수액을 더해 실제 총투자금액을 계산해야 합니다. 배당 후 인수해야 할 임차보증금이 8천만원 수준이라면, 총 투자금액은 약 1억 5천만원 정도가 될 수 있습니다.

2. 권장 입찰 범위

최저가에서 10% 이내로 입찰하되, 임차보증금 인수액을 포함한 총 투자금액이 시세의 80%를 넘지 않도록 유의하는 것이 좋습니다. 구체적으로는66,048,000원~73,000,000원사이의 입찰이 적절해 보입니다.

3. 낙찰 후 전략

낙찰받은 후에는 최우선적으로 임차인과의 협상을 통해 보증금 감액이나 퇴거 일정을 조율하는 것이 중요합니다. 이후 적절한 리모델링을 통해 임대 경쟁력을 높이는 전략이 필요합니다.

맺음말 - 경매 참여 전 꼭 확인할 사항

영등포구 당산동 리버뷰 915호는 감정가 대비 51%라는 매력적인 가격에 나온 투자 매물입니다. 우수한 입지와 안정적인 임대수요를 갖추고 있어 장기 투자 관점에서 좋은 기회가 될 수 있습니다.

다만, 임차보증금 문제를 포함한 권리관계의 복잡성을 고려하여경매 전문가의 상담을 반드시 받고 입찰에 참여하시기 바랍니다. 총 투자금액, 낙찰 후 예상되는 임차인 퇴거 문제, 그리고 향후 임대 수익 전략을 종합적으로 고려한 판단이 필요합니다.

적절한 분석과 전략을 바탕으로 접근한다면, 이 물건은 영등포 역세권의 안정적인 임대 수익형 부동산 포트폴리오에 좋은 추가가 될 수 있을 것입니다.