더블역세권 영등포푸르지오 35평 - 미래가치 높은 실거주 추천 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 영등포구에 위치한 영등포푸르지오 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 이 물건은 영등포역과 문래역을 모두 이용할 수 있는 더블역세권 물건으로, GTX-B와 신안산선 개통 예정 지역에 위치한 미래가치 높은 매물입니다.

영등포 핵심입지에 위치한 2,462세대 대단지 푸르지오

경매 기본 정보

이번에 소개해드리는 매물은 2024타경110217 사건으로 진행 중인 영등포구 영등포동 647 영등포푸르지오 212동 1층 104호입니다. 현재 1회차 경매로, 감정가 10억 1,300만원의 100%인 10억 1,300만원이 최저매각가격으로 책정되어 있습니다. 입찰보증금은 1억 130만원(10%)이며, 입찰은 2025년 8월 7일 서울남부지방법원에서 진행됩니다.

넓은 35평형으로 가족 거주에 적합한 공간

이 매물은 공급면적 35평으로 방 4개, 화장실 2개를 갖춘 판상형 구조의 아파트입니다. 남서향으로 배치되어 있어 일조권이 양호하며, 영등포푸르지오는 2002년 5월에 사용승인된 총 31개동 2,462세대의 대규모 단지입니다. 세대당 평균 1.03대의 주차공간이 확보되어 있어 주차 문제도 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.

단지 내에는 국공립 어린이집이 있어 자녀를 둔 가정에게 유리하며, 인근에 영원초, 영원중, 장훈고, 영등포여고 등 교육시설도 잘 갖추어져 있습니다. 1층이라는 점이 단점으로 작용할 수 있으나, 대단지 내 안전한 환경과 넉넉한 평수가 이를 상쇄할 수 있는 요소입니다.

교통과 생활 인프라가 완벽한 영등포 중심지 아파트

더블 역세권과 다가올 교통 호재

영등포푸르지오는 1호선 영등포역까지 도보 9분, 2호선 문래역까지 도보 14분 거리에 있어 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 더불어 미래 교통 호재로 GTX-B 노선과 신안산선이 개통 예정으로, 추후 교통 여건은 더욱 개선될 전망입니다.

이러한 우수한 교통망을 통해 여의도까지 25분, 광화문까지 40분, 강남까지 45분이 소요되어 서울 3대 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다. 또한 가산디지털단지까지도 25분 내로 이동 가능하여 직장인들에게 매력적인 입지를 자랑합니다.

풍부한 생활 인프라와 편의시설

주변에는 타임스퀘어와 신세계백화점을 비롯한 대형 쇼핑시설과 영등포역 주변의 풍부한 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 단지 인근에 영등포공원이 위치해 있어 여가 활동을 즐길 수 있으며, 단지 내 동 간 거리가 넓어 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

특히 영등포는 현재 다양한 도시 재생 사업이 진행 중으로, 영등포 뉴타운 개발, 대선제분 부지 개발, 쪽방촌 정비 등의 사업을 통해 지역 가치가 계속 상승할 것으로 전망됩니다.

최근 실거래가 대비 저렴한 경매가

영등포푸르지오 시세 분석

최근 영등포푸르지오의 동일 평형대 실거래가를 살펴보면, 2025년 6월에 15층이 12억 8,000만원, 12층이 12억 9,500만원, 5층이 13억 2,000만원에 거래된 이력이 있습니다. KB부동산 시세는 11억 5천만원~12억 9천만원, 한국부동산원 시세는 11억 3천만원~12억 5천만원으로 조사되었습니다.

현재 매도호가는 13억~15억 선으로 형성되어 있고, 전세시세는 6억~7억 정도로, 전세가율이 50% 내외로 매우 높은 편입니다. 이는 임대수요가 많고 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다는 것을 의미합니다.

이번 경매 물건의 최저매각가격은 10억 1,300만원으로, 최근 실거래가와 비교하면 2억 5천만원 이상 저렴한 수준입니다. 물론 1층이라는 점을 감안하더라도 시세보다 상당히 할인된 가격으로 볼 수 있습니다.

권리관계 분석과 입찰 전략

명확한 권리관계와 유의사항

등기부등본을 확인한 결과, 2020년 12월 1일 설정된 농협손해보험 8억 4,360만원의 근저당권이 말소기준권리로 설정되어 있습니다. 낙찰 후 등기부상의 모든 권리는 정리되며, 법원 조사에 따르면 현재 소유자가 점유 중인 것으로 확인되어 낙찰 후 인도명령을 통해 점유 확보가 가능합니다.

관리비 체납 내역은 2024년 8월 16일 기준 약 323만원으로 확인되었습니다. 이 금액은 낙찰자가 별도로 부담해야 하는 금액이므로 입찰 시 고려하셔야 합니다.

입찰 전략 및 예상 낙찰가

영등포푸르지오는 매매가 대비 전세가율이 높고 대단지 아파트의 특성상 가격 안정성이 높은 편입니다. 현재 감정가 10억 1,300만원은 시세보다 다소 낮게 책정되어 있으며, 1층이라는 점을 감안하더라도 매력적인 가격대로 볼 수 있습니다.

이 물건의 예상 낙찰가는 감정가의 100~105% 수준인 10억 1,300만원~10억 6,365만원 사이가 될 것으로 예상됩니다. 입찰 경쟁이 치열할 경우 최대 11억원까지도 상승할 가능성이 있으며, 그래도 실거래가 대비 1억 5천만원 이상 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회입니다.

투자가치와 실거주 적합성 분석

영등포푸르지오의 장단점

장점

1. 영등포역, 문래역 더블 역세권 입지

2. GTX-B, 신안산선 등 교통 호재 풍부

3. 타임스퀘어, 신세계백화점 등 풍부한 상권

4. 전세가율 50% 이상으로 임대수익 안정성 높음

5. 국공립어린이집과 우수한 학군

6. 2,462세대 대단지로 관리와 보안 우수

7. 영등포 일대 도시재생 사업으로 미래가치 상승 기대

단점

1. 1층이라 조망권과 프라이버시 제한적

2. 2002년 준공으로 내부 시설 노후화 가능성

3. 입주 후 리모델링 비용 추가 발생 가능

4. 지하주차장과 엘리베이터 직접 연결되지 않음

투자수익 분석

이 물건을 11억원에 낙찰받아 전세 6억원을 설정하고 본인 자금 5억원을 투입할 경우, 연 6%의 전세 이자 기준으로 연간 3,600만원의 전세이자 수익이 발생합니다. 이는 자기자본 5억원 대비 연 7.2%의 수익률로, 현재 시중 금리와 비교해도 상당히 매력적인 수준입니다.

또한 영등포 일대의 개발 계획을 감안하면 향후 3~5년 내 최소 10% 이상의 자산가치 상승도 기대할 수 있어, 장기 투자 관점에서도 우수한 물건으로 평가됩니다.

최종 평가 및 추천

항목별 평가

추천 대상

이 매물은 다음과 같은 분들께 특히 추천드립니다:

1. 35평 이상의 넓은 공간이 필요한 3~4인 가족

2. 교통 편의성을 중시하는 직장인

3. 자녀 교육을 위한 우수한 학군을 찾는 부모님

4. 안정적인 임대수익과 자산가치 상승을 동시에 노리는 투자자

5. 1층 생활의 편리함을 원하는 노년층이나 거동이 불편한 가족이 있는 가정

입찰 전략 조언

이 물건의 경우, 현재 시세와 입지를 감안할 때 감정가인 10억 1,300만원보다 다소 높은 10억 5천만원~11억원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰을 원하신다면 최소 감정가의 105% 이상, 즉 10억 6,365만원 이상의 입찰가를 제시하시는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

다만 실거주용으로 구매하시는 경우, 시세보다 너무 높은 가격에 낙찰받지 않도록 최대 입찰가 한도를 11억 5천만원 정도로 설정하시는 것이 좋겠습니다. 투자 목적이라면 더욱 보수적으로 접근하여 11억원을 넘지 않는 선에서 입찰하시는 것을 권장합니다.

마무리: 안정적인 미래를 위한 선택

이번에 소개해드린 영등포푸르지오 아파트는 서울의 핵심 업무지구와 가까운 영등포 중심부에 위치한 대단지 아파트로, 현재도 우수한 입지를 자랑하지만 향후 GTX-B와 신안산선 개통, 영등포 일대 도시재생 사업 등으로 더욱 가치가 상승할 것으로 기대됩니다.

1층이라는 단점에도 불구하고, 넓은 35평 공간과 4개의 방, 완벽한 생활 인프라, 우수한 교통망은 실거주와 투자 모두에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 또한 현재 감정가는 시세보다 20% 이상 저렴한 수준으로, 잘 활용하면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

경매는 충분한 사전 조사와 전문가의 조언이 필요한 투자 방식입니다. 이 글이 참고 자료가 되길 바라며, 실제 입찰을 계획하신다면 반드시 전문가의 상담을 받아보시길 권장합니다. 감사합니다.