연희동 황금입지 다가구주택 경매 - 서울의 핵심 대학가 바로 옆 임대수익형 근린주택

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 서대문구 연희동에 위치한 대학가 인근의 알짜 다가구주택 경매 물건을 소개해드립니다. 연세대학교와 서대문구청 근처에 위치한 이 물건은 2018년 신축된 근린주택으로, 실사용은 다가구주택으로 운영되고 있는 수익형 부동산입니다. 현재 1회 유찰 상태로 감정가의 80%인 15억 4천만원에 매각 기회가 열려있습니다.

서울 서대문구 연희동 - 대학가 인근 완공 6년차 다가구주택

이번에 소개해드릴 물건은 서울특별시 서대문구 연희동 151-26(가좌로 16-6)에 위치한 근린주택입니다. 사건번호는 2024타경54538이며, 서울서부지방법원에서 경매가 진행됩니다.

이 물건은 1회 유찰되어 현재 감정가 19억 2,618만원의 80% 수준인 15억 4,095만원에 입찰이 가능합니다. 경매 성사를 위해 필요한 보증금은 약 1억 5,409만원입니다.

연희동 완경사 세장형 대지에 자리잡은 2018년식 다가구주택

물건 기본 현황 및 구조

이 경매 물건은토지 면적 179㎡(54.15평)의 대지 위에 지하 1층부터 지상 4층까지 총건물 면적 446.22㎡(134.98평)의 규모를 갖춘 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 여기에 추가로 제시외 건물(발코니 확장 등)이80.3㎡(24.29평)로 확인되어 실제 활용 가능한 면적은 더 넓습니다.

2018년 1월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 현재 6년 차로 건물 상태가 양호합니다. 외벽은 벽돌 및 석재 붙임, 정크 판넬 마감이며 샤시 창호를 사용하고 있습니다.

특이사항으로 지하 1층과 1층은 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현재는 주택으로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 낙찰 후 정리가 필요할 수 있으며, 이 부분은 사전에 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

연세대 인근 대학가에 위치한 프리미엄 입지의 다가구주택

주변 환경 및 교통 편의성

이 물건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재"서대문구청" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 특히연세대학교까지 약 1km거리에 위치하고 있어 대학생 임차 수요가 풍부한 지역입니다.

또한 서대문자연사박물관에서 서측으로 약 270m 거리에 있어 문화시설 접근성도 좋습니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 편의성도 양호합니다.

특히 주목할 점은 대학가 인근이라는 지리적 특성으로임대 수요가 안정적이라는 점입니다. 연세대학교를 비롯한 주변 대학들로 인해 원룸 임대 수요가 꾸준히 발생하는 지역으로, 임대사업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 개발 가능성

이 부동산은제2종일반주거지역(12층 이하)에 속해 있으며, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당됩니다. 현재는 다가구주택으로 활용되고 있으나, 향후 리모델링이나 재건축을 통해 더 높은 가치를 창출할 가능성도 있습니다.

또한 본 건물은 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 인접필지 대비 완경사인 세장형 토지로, 현재 근린생활시설 및 다중주택 용도로 최적화되어 있습니다.

연희동 근린주택 실거래 시세 분석 - 감정가 19억 대비 20% 할인된 입찰 기회

주변 부동산 시세 및 거래 동향

연희동 지역의 근린주택 및 다가구주택 시세를 분석해보면, 위치와 규모에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 인근 비슷한 규모의 근린주택 매물들은 대체로 20~35억원 선에서 거래되고 있으며, 특히 대학가와 가까운 물건들은 임대수익률이 높아 투자자들의 관심이 높은 편입니다.

이번 경매 물건의최저입찰가 15.4억원은 인근 유사 물건 대비약 20~30% 저렴한 수준으로, 낙찰 후 적절한 관리를 통해 투자 수익을 기대할 수 있는 매력적인 가격대입니다.

임차인 정리가 필요한 복잡한 권리관계 - 철저한 분석이 필수

등기부등본 현황 및 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는2018년 8월 6일 설정된 금융권의 근저당권입니다. 이후 임차권이 2건 설정되었고, 2022년 9월 5일 소유권 일부 지분이 이전되었습니다. 그 후 지속적으로 압류 및 가압류가 등기부에 설정되면서 2024년 4월 25일 임의경매가 개시되었습니다.

등기부등본 분석 결과, 낙찰자는말소기준권리 이전에 설정된 권리는 인수해야 하며, 이후 설정된 권리는 말소됩니다. 다행히 이 물건은 말소기준권리 이전에 설정된 특별한 제한이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

임차인 현황 및 명도 이슈

현재 이 물건에는총 19명의 임차인이 권리신고를 마친 상태입니다. 임차인들의 보증금 총액은 약18.68억원으로, 이는 최저입찰가인 15.4억원보다 높은 금액입니다. 임차인들의 대항력 여부가 각각 다르기 때문에 상세한 권리분석을 통한 인수금액 확인이 필수적입니다.

특히 주의할 점은대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다. 이들 중 배당에서 제외되는 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 전문가와 함께 임차인의 대항력과 보증금 상황을 철저히 점검해야 합니다.

현 상황에서는 임차인들의 실제 점유 여부, 중복 등록 가능성, 그리고 현시점 임대시세 등을 종합적으로 조사하여 명도 계획을 세울 필요가 있습니다.

입찰 시 유의사항

이 물건을 입찰할 때 가장 중요한 점은임차인 권리관계 파악입니다. 특히 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다:

1. 대항력 있는 임차인의보증금 총액과 인수 금액산정

2. 지하 1층과 1층의용도 불일치 문제(공부상 사무소지만 주택으로 사용 중)

3. 제시외 건물(발코니 확장 부분)에 대한향후 처리 방안

4. 현재 임차인들의계약 만료일과 갱신 가능성

5.실제 임대 수익과 시장 임대료 간의 차이 분석

대학가 인근 다가구주택의 투자 가치 - 안정적 임대 수익 기대

투자 매력 포인트와 장단점 분석

장점:

1.연세대학교 인근 위치로 안정적인 임대 수요 확보 가능

2.2018년 신축 건물로 관리 상태가 양호하여 추가 리모델링 비용 절감

3.총 18개 호실운영 가능하여 분산 투자 효과 기대

4. 감정가 대비20% 할인된 가격으로 매입 기회

5. 서대문구청과 서대문자연사박물관 인근의양호한 주거환경

단점:

1.임차인 관계 복잡하여 초기 운영에 어려움 예상

2. 지하 1층과 1층의용도 불일치 해결 필요

3.세장형 토지로 인한 건물 구조적 제한

4.주차공간 제한적으로 임차인 만족도 영향 가능성

5.4m 도로에 접하여 대형 차량 접근성 제한

예상 수익성 및 수익률 분석

이 물건의 투자 수익성을 분석해 보겠습니다. 현재 18개 호실 운영 시 월 임대료는 호실당 평균 45~55만원 수준으로 추정됩니다. 이를 기준으로 한 예상 수익 분석은 다음과 같습니다:

이는 현재 은행 금리(3~4%)보다 높은 수준으로,안정적인 투자수익률을 기대할 수 있습니다. 또한 임차인을 월세 중심으로 전환한다면 수익률을 더욱 높일 수 있는 가능성도 있습니다.

최종평가 - 투자자에게 추천하는 중장기 수익형 부동산

항목별 종합 평가

추천 대상 투자자 프로필

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 특히 추천합니다:

1.임대사업 경험이 있는 중급 이상의 투자자- 임차인 관리가 필요하므로 경험이 있으면 유리

2.중장기(5~10년) 투자 계획을 가진 투자자- 안정적인 임대 수익과 자산 가치 상승 기대

3.권리관계 정리에 두려움이 없는 투자자- 임차인 권리관계 정리 필요

4.월세 중심의 임대 포트폴리오를 구축하려는 투자자- 대학생 수요 기반 월세 전환 가능

5.직접 관리가 가능한 서울 거주 투자자- 다가구주택 특성상 관리 필요성이 높음

입찰 전략 및 추천 낙찰가

이 물건의 입찰 전략은 다음과 같습니다:

1. 권리분석과 임차인 확인을 철저히 진행- 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 총액 파악

2. 임대 시장 확인- 현재 시장 임대료와 현 임차인들의 계약 조건 비교

3. 리모델링 필요 여부 확인- 2018년 건물이지만 내부 상태 점검 필요

4. 입찰가 산정- 최저가 15.4억 대비 3~5% 정도 높게 제시 권장

현재 시세와 물건 상태를 고려할 때낙찰 예상가는 15.8억~16.3억원사이로 예상됩니다. 이는 감정가의 82~85% 수준으로, 여전히 시장가 대비 매력적인 가격대입니다.

단, 입찰 전에임차인 보증금 총액과 대항력 여부를 반드시 확인하고, 이에 따른 전략 조정이 필요합니다. 필요시 법원 기록 열람과 현장 방문을 통해 추가 정보를 수집하는 것이 좋습니다.

마치며 - 경험 많은 투자자에게 추천하는 연희동 다가구주택

서울 서대문구 연희동에 위치한 이 다가구주택은 연세대학교 인근이라는 프리미엄 입지와 2018년 신축 건물이라는 장점을 갖추고 있습니다. 현재 1회 유찰된 상태로 감정가 대비 20% 할인된 가격에 입찰 기회가 열려있어 투자 가치가 높은 물건입니다.

다만, 임차인 권리관계가 다소 복잡하고 일부 용도 불일치 문제가 있어 경매와 부동산 투자 경험이 풍부한 투자자에게 더 적합한 물건입니다. 입찰 전에는 반드시 전문가와 함께 권리분석과 현장 확인을 철저히 진행하시기 바랍니다.

투자 수익률 측면에서는 연 5.5% 이상을 기대할 수 있으며, 적절한 운영 전략을 통해 수익성을 더 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. 대학가 인근이라는 특성상 임대 수요가 안정적이어서 장기적인 현금흐름 창출이 가능한 매력적인 투자 대상입니다.

모두의경매는 앞으로도 가치 있는 경매 물건 정보를 지속적으로 제공하겠습니다. 다음 포스팅에서 또 다른 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다.