여의도 프리미엄 랜드마크! 대우트럼프월드 70평 대형평형 경매 특별분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 핵심 업무지구 여의도에 위치한 프리미엄 주상복합 아파트 '대우트럼프월드 1차' B동 23층 2301호 물건을 상세히 분석해드리겠습니다. 실거래가 32억 원대의 고급 물건이 2차 경매를 통해 24억대에 매입 가능한 기회, 함께 살펴보시죠!

2차 경매로 최대 7억원 할인! 여의도 랜드마크 아파트

이번에 소개해드릴 물건은서울남부지방법원 2025타경4029사건으로 진행 중인 여의도 대우트럼프월드 1차 B동 23층 2301호입니다. 감정가 31억 2천만원에서 1회 유찰 후최저매각가격 24억 9,600만원(감정가의 80%)으로 책정되었습니다. 2차 매각기일은2025년 12월 2일(화) 오전 10시이며, 입찰보증금은 최저가의 10%인2억 4,960만원이 필요합니다.

여의도 최고급 주거지 - 70평 대형 평면의 희소가치

대우트럼프월드, 여의도의 상징적 초고층 프리미엄 단지

이 물건은 2002년 10월 준공된 대우트럼프월드 1차 단지에 위치해 있습니다. 지하 5층~지상 41층 규모의 초고층 복합건물로, 2개 동 총 282세대로 구성되어 있습니다. 특히 이번 경매 물건은 70평형(전용면적 192.21㎡, 대지권 21.27㎡)으로, 여의도에서도 찾기 힘든 대형 평수입니다.

내부는 방 4개, 화장실 2개, 넓은 거실과 주방으로 구성되어 있어 대가족은 물론 접객이 많은 고소득 전문직이나 임원급 직장인에게 적합한 구조입니다. 23층에 위치하여 여의도 파노라마 뷰와 한강 조망이 가능하며, 채광과 통풍이 매우 우수합니다.

트리플 역세권과 여의도 중심 위치의 프리미엄

대우트럼프월드 1차는지하철 9호선, 신림선 환승역인 '샛강역'에서 도보 5분 이내의 초역세권에 위치하고 있습니다. 또한 1호선 대방역, 5호선 여의도역이 도보 10분 이내 거리로, 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있는 뛰어난 교통환경을 갖추고 있습니다.

단지 주변으로는 여의도성모병원(400m), IFC몰, 더현대 서울 등 대형 쇼핑시설과 금융기관이 밀집해 있으며, 한강공원과 샛강생태공원이 인접해 있어 산책과 운동을 즐기기에도 최적의 환경입니다. 교육환경도 우수하여 윤중초(628m), 윤중중(741m), 여의도여고(620m) 등이 도보 거리에 위치해 있습니다.

주변 인프라와 생활환경 분석

금융중심지와 프리미엄 주거지역의 완벽한 조화

여의도는 대한민국 금융의 중심지로, 주요 금융기관과 기업 본사가 밀집해 있어 전문직종사자와 고소득층의 주거 선호도가 높은 지역입니다. 특히 대우트럼프월드는 단지 내에 피트니스센터, 수영장, 골프연습장, 사우나 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 호텔식 생활이 가능합니다.

주변 상권도 매우 발달되어 있습니다. 이마트 여의도점(504m), 여의도 한강공원, 샛강생태공원이 도보 거리에 있어 여가생활을 즐기기에도 최적입니다. 또한 여의도성모병원이 400m 거리에 위치하여 의료 접근성도 뛰어납니다.

교통과 교육의 중심지, 미래 가치 상승 잠재력 보유

여의도는 이미 뛰어난 교통망을 갖추고 있지만, 향후 신안산선과 GTX-B 노선이 개통 예정되어 있어 교통 편의성은 더욱 향상될 전망입니다. 교육환경 측면에서도 윤중초, 윤중중학교 등 명문학군이 형성되어 있고, 국공립 어린이집 3곳이 근거리에 위치하여 자녀 교육에도 최적화된 환경입니다.

특히 여의도는 서울시의 지속적인 개발 계획이 진행 중인 지역으로, 미래 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다. 정부의 도시재생사업과 함께 업무·주거·상업이 복합된 국제 금융 중심지로서의 위상이 더욱 높아질 것으로 전망됩니다.

가격 분석 - 실거래가 대비 최대 7억원 할인 기회

시세보다 현저히 낮은 24억대 최저매각가격

대우트럼프월드 1차 단지 내 동일 평형(70평형)의 최근 실거래 사례를 살펴보면,2025년 6월 21층 기준 32억원에 거래된 사례가 있습니다. KB부동산 시세(2025년 10월 기준)는29.25억~30.75억원이며, 한국부동산원 시세는29억~32억원수준입니다.

현재 책정된 2차 경매 최저가 24억 9,600만원은 시세 대비약 20~22% 할인된 가격으로, 금액으로는최대 7억원 이상의 차익이 발생할 수 있는 기회입니다. 특히 70평형은 매물 자체가 희소하여 현재 네이버부동산 등에 매도 매물이 없는 상황으로, 이번 경매는 여의도 대형 평형을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 좋은 기회입니다.

권리분석 - 전세보증금 13억 인수 가능성 확인 필요

말소기준권리와 임차인 현황 분석

이 물건의 등기부등본을 분석해보면, 말소기준권리는2022년 11월 14일 기입된 양천세무서장의 압류입니다. 이후 설정된 권리들은 낙찰자가 인수할 의무가 없으며 경매 절차를 통해 말소됩니다. 총 채권액은약 13억 8천만원입니다.

다만, 현재세입자가 있으며 보증금이 13억원인 것으로 확인됩니다. 해당 임차인은 2019년 1월 4일 전입 및 확정일자를 받았으므로 대항력이 있고, 주택임차권등기도 경료되어 있습니다. 더욱이 이 임차인이 경매 신청 채권자이기도 합니다.

낙찰 후 대금 배당과 인수 가능성

임차인은 대항력이 있어 배당순위에서 우선변제권을 가집니다. 낙찰가격에 따라보증금 13억원 중 일부를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이를 고려한 입찰 전략이 필요합니다. 예를 들어 27억원에 낙찰될 경우, 약 12억원 정도가 세입자에게 배당될 것으로 예상되며, 나머지 1억원 정도는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

또한 관리비 미납액이약 2,040만원(2025.10.10 기준)인 것으로 확인되므로, 낙찰 후 이 금액을 납부해야 함을 염두에 두어야 합니다.

입찰 시 주의사항

이 물건은영등포구가 비규제지역으로 분류되어 있어 경매로 취득 시 실거주 의무가 없고, 양도세 비과세 조건도 완화되어 있습니다. 또한 취득세 중과세 요건이 적용되지 않아 세금 측면에서 유리한 점이 있습니다.

낙찰 후 명도(세입자 퇴거) 과정이 필요하며, 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 진행되어야 합니다. 일반적으로 잔금 납부 후 2~3개월 정도가 소요될 것으로 예상됩니다.

투자가치 분석 - 실거주 8점, 투자 7점의 프리미엄 물건

6-7억원 시세차익과 1.5% 임대수익률의 복합 투자 가치

이 물건은 실거주와 투자 양면에서 모두 매력적인 선택입니다. 투자 관점에서 보면,현재 최저가 24.96억원에 낙찰받아 약 30~32억원에 매도할 경우 5~7억원의 시세차익이 가능합니다. 또한 전세 운영 시전세가 16~17억원 선에서 책정이 가능하여, 25억원 투자 기준 약연 1.5~1.7%의 임대수익률이 예상됩니다.

특히 여의도는 대표적인 직주근접 지역으로, 금융권 고위직이나 법조인, 대기업 임원 등 고소득층의 전세 수요가 꾸준히 존재하는 안정적인 임대시장을 형성하고 있습니다. 향후 신안산선, GTX-B 노선 개통으로 교통편의성이 더욱 개선되면 자산 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

여의도 프리미엄과 대형 평형 희소성의 시너지

이 물건의 가장 큰 장점은여의도라는 프리미엄 입지와 70평대 대형 평형의 희소성입니다. 특히 최근 서울에서 70평 이상 대형 평형은 점점 찾아보기 어려워지고 있어, 희소가치가 계속 상승할 것으로 예상됩니다.

단점으로는건물 연식이 약 24년 경과한 점을 들 수 있으나, 주상복합 특성상 관리상태가 양호하고 대규모 수선공사를 통해 시설이 지속적으로 업데이트되고 있어 실제 체감 노후도는 낮은 편입니다.

최종 평가 및 추천

항목별 평가 - 실거주 적합성과 투자 가치 모두 높은 등급

추천 대상 - 자금력 있는 실거주자에게 최적

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천됩니다:

최우선 추천: 대형 평수가 필요한 다자녀 가정 또는 부모님과 함께 거주하는 가족
넓은 공간과 4개의 방을 갖춘 구조로, 대가족이 함께 생활하기에 이상적입니다. 특히 여의도 내 명문학군을 선호하는 자녀교육 중시 가정에게 적합합니다.

추천: 여의도 금융권, 법조계 종사자 등 직주근접을 원하는 전문직
출퇴근 시간을 최소화하고 여의도의 프리미엄 주거환경을 누리고 싶은 고소득 전문직에게 적합합니다.

투자자: 25억 이상의 여유자금을 보유한 장기 투자자
시세차익과 안정적인 임대수익을 동시에 노릴 수 있는 복합 투자 전략이 가능합니다. 특히 여의도 부동산의 장기적 가치 상승에 투자하고자 하는 분께 추천합니다.

27억원 내외 입찰 권장 - 임차인 권리 고려한 전략적 접근

이 물건의 적정 입찰가는26.5억~27.5억원 범위로 판단됩니다. 이는 시세 대비 약 15% 할인된 가격이면서, 임차인의 보증금 13억원을 대부분 배당으로 처리할 수 있는 금액입니다.

만약 입찰가가 너무 낮을 경우(25억원 이하) 임차인의 보증금 중 상당액을 인수해야 할 가능성이 높아지고, 너무 높은 입찰가(28억원 이상)는 시세 대비 할인 폭이 줄어 투자 매력도가 감소합니다.

입찰 전략 요약:

1. 입찰 전 정확한 임차인 현황과 보증금 배당 계산을 철저히 검토

2. 필요시 임차인과의 사전 협상을 통해 명도 계획 수립

3. 낙찰 후 잔금 납부와 명도 절차를 위한 충분한 시간 및 자금 계획 수립

마무리 - 여의도 랜드마크 아파트의 시세 차익 기회

여의도 대우트럼프월드 1차는 서울의 중심 업무지구에 위치한 프리미엄 주상복합으로, 희소성 높은 70평형 대형 평수와 23층 고층 위치의 뛰어난 조망권이 주요 장점입니다. 현재 2차 경매를 통해 시세보다 최대 7억원 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 마련되었습니다.

다만 임차인의 대항력과 보증금 문제, 그리고 명도 절차 등을 종합적으로 고려한 접근이 필요합니다. 특히 입찰가를 26.5억~27.5억원 범위로 제시하면 임차인 보증금의 대부분을 배당으로 해결하면서도 시세 대비 합리적인 가격에 매입이 가능할 것으로 판단됩니다.

투자적 관점과 실거주 관점 모두에서 매력적인 이 물건은, 자금력을 갖춘 투자자나 넓은 공간이 필요한 실거주자에게 좋은 기회가 될 것입니다. 경매 입찰 전 반드시 현장 방문과 권리관계 확인을 철저히 하시고, 전문가와의 상담을 통해 신중한 결정을 내리시길 권장드립니다.