영등포 핵심상권에 위치한 여의도포레스트시티 오피스텔 - 60% 할인된 특급 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 영등포구 영등포동3가에 위치한 '여의도포레스트시티' 오피스텔 경매 물건을 분석해드리려고 합니다. 4회 유찰로 감정가의 41% 수준까지 최저가가 하락한 이 물건은 영등포역 인근 핵심 상권에 위치한 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 투자자분들의 관심이 높을 것으로 보입니다.

영등포역 초역세권, 여의도포레스트시티 오피스텔 단 1억 2천만원대 입찰 기회

최고의 입지에 위치한 2021년 신축 오피스텔

이번에 소개드릴 물건은 서울특별시 영등포구 영등포로 234, 여의도포레스트시티 15층 1512호(영등포동3가 4-1)에 위치한 오피스텔입니다. 2021년 1월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 전용면적 29.25㎡(약 8.85평)의 실용적인 크기를 자랑합니다.

사건번호는 2024타경102667이며, 서울남부지방법원에서 경매가 진행 중입니다. 감정가는 2억 9,200만원이지만, 현재 4회 유찰되어 최저입찰가격은 1억 1,960만원(감정가의 약 41%)까지 하락했습니다. 다음 경매 입찰일은 2025년 4월 17일로 예정되어 있습니다.

영등포 상권과 여의도 업무지구를 아우르는 탁월한 위치

이 물건의 가장 큰 장점은 바로입지입니다. 지하철 1호선 영등포역과 5호선 영등포시장역 사이에 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 특히 영등포역까지는 도보로 5분 이내 거리에 있어 초역세권이라 할 수 있습니다.

주변에는 타임스퀘어, 영등포 시장 등 상업시설이 풍부하고, 여의도 금융업무지구와도 가까워 직장인들의 수요가 높은 지역입니다. 또한 영등포역은 1호선, 경인선, 경부선 등이 지나는 교통 허브로, 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있는 편리함을 제공합니다.

신축급 오피스텔의 쾌적한 주거환경과 활용 가능성

2021년 준공된 현대적 시설과 효율적인 공간 구성

2021년 1월 사용승인을 받은 이 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물로, 현대적인 설비와 깔끔한 마감재를 갖추고 있습니다. 내부는 벽지 도배 마감과 새시 창호로 처리되어 있으며, 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

비록 8.85평의 소형 오피스텔이지만, 효율적인 공간 활용으로 1인 가구나 신혼부부가 생활하기에 불편함이 없는 구조입니다. 특히 업무공간과 주거공간을 함께 활용할 수 있어 재택근무가 늘어난 요즘 시대에 적합한 물건입니다.

편리한 생활 인프라와 우수한 교통환경

건물 주변으로는 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 영등포 시장과 타임스퀘어 쇼핑몰이 가까워 쇼핑과 식사가 편리하고, 영등포공원도 인접해 있어 여가 생활도 즐길 수 있습니다.

또한 북측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해있어 차량 이동도 원활합니다. 인근에 노선버스정류장이 여러 개 위치해 있고, 지하철 1호선 영등포역과 5호선 영등포시장역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 매우 좋습니다.

현저히 낮아진 입찰가, 그러나 확인해야 할 권리관계

4회 유찰로 60% 할인된 파격적인 최저입찰가

이 물건은 당초 감정가 2억 9,200만원에서 시작했으나, 4회의 유찰을 거치며 최저입찰가가 1억 1,960만원까지 하락했습니다. 이는 감정가의 약 41% 수준으로, 주변 시세와 비교했을 때 상당히 매력적인 가격이라고 볼 수 있습니다.

인근 유사한 규모의 오피스텔 시세는 평균 2억 5,000만원~2억 8,000만원 수준인 것으로 조사되어, 현재 최저입찰가는 시세 대비 최대 57% 할인된 금액입니다. 경매 물건임을 감안하더라도 가격 경쟁력은 매우 높은 편입니다.

임차인 보증금 처리에 주의가 필요한 권리관계

이 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있습니다. 임대차보증금은 2억 7,000만원으로, 전입일자와 확정일자는 모두 2021년 4월 28일입니다. 중요한 점은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 그 차액을 인수해야 한다는 점입니다.

현재 최저입찰가 1억 1,960만원으로 낙찰받더라도, 임차인 보증금 2억 7,000만원과의 차액인 약 1억 5,000만원은 매수인이 부담해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 실질적인 투자 금액은 약 2억 7,000만원 정도로 보는 것이 현실적입니다.

시세 분석 및 투자 가치 평가

인근 오피스텔 실거래가 및 시세 동향

여의도포레스트시티와 유사한 영등포역 인근 오피스텔의 최근 실거래가를 분석해보면, 8~10평대 오피스텔의 경우 2억 5천만원에서 2억 8천만원 선에서 거래가 이루어지고 있습니다. 특히 2021년 이후 준공된 신축 오피스텔은 상대적으로 프리미엄이 붙어 3억원 가까이 거래되는 사례도 있습니다.

또한 영등포 지역은 서울시의 3도심 중 하나인 여의도와 인접해 있고, 영등포역 일대 도시재생사업이 진행되면서 미래 가치 상승 가능성도 높게 평가받고 있습니다. 월세 수익률 역시 5~6%로 서울 평균보다 높은 수준을 유지하고 있습니다.

임차인 관계를 고려한 실질적 투자 수익성

이 물건의 투자 가치를 평가할 때 가장 중요한 변수는 임차인 보증금 처리 문제입니다. 최저입찰가 1억 1,960만원에 낙찰받더라도 임차인 보증금 2억 7,000만원 중 상당 부분을 매수인이 부담해야 할 가능성이 높습니다.

임차인이 퇴거할 경우, 보증금 반환과 함께 새로운 임차인 유치가 필요합니다. 이 경우 현재 시세 기준으로 월세 전환 시 약 110만원~130만원의 월 임대수익을 기대할 수 있으며, 이는 연간 4.9~5.8%의 수익률에 해당합니다.

권리분석 및 법적 리스크

등기부상 권리관계 및 임차인 현황

이 물건의 가장 큰 법적 리스크는 임차인 문제입니다. 등기부상 임차인은 2021년 4월 28일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 2억 7,000만원입니다. 배당요구 종기가 지나 권리관계는 이미 확정된 상태입니다.

감정평가서에 따르면 이 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권) 내에 위치하고 있으며, 별도의 제한사항은 없는 것으로 보입니다. 건물은 2021년 준공된 신축 건물로, 구조적 하자 등의 문제는 발견되지 않았습니다.

낙찰 후 고려해야 할 법적 절차와 유의사항

낙찰 후에는 다음과 같은 절차와 유의사항을 고려해야 합니다:

1.임차인 관계 정리: 현재 임차인과의 관계를 명확히 하고, 향후 계약 연장 또는 퇴거 시 보증금 반환 계획을 수립해야 합니다.

2.대항력 확인: 임차인의 전입신고와 확정일자가 모두 2021년 4월로, 대항력이 인정될 가능성이 높습니다. 따라서 임차인 보증금 중 배당에서 변제되지 않는 부분은 매수인이 부담해야 합니다.

3.건물 관리비 확인: 체납된 관리비가 있는지 확인하고, 낙찰 후 인수해야 할 관리비 채무를 사전에 파악해야 합니다.

4.용도 제한 확인: 오피스텔의 용도 제한 사항을 확인하고, 향후 활용 계획에 문제가 없는지 검토해야 합니다.

투자 가치 종합 분석

핵심 입지와 시세 차익 가능성의 장점

이 물건의 가장 큰 장점은 역시우수한 입지 조건입니다. 영등포역과 영등포시장역 사이에 위치한 초역세권 물건으로, 교통 편의성이 뛰어납니다. 또한 2021년 준공된 신축 건물이라 시설 상태가 양호하고 관리비 부담도 합리적인 수준입니다.

현재 최저입찰가는 감정가의 41% 수준으로, 주변 시세와 비교했을 때 상당한 할인률을 보이고 있습니다. 임차인 보증금 문제를 감안하더라도, 영등포 지역의 개발 계획과 여의도 인접성을 고려할 때 장기적인 시세 상승 가능성이 높은 물건입니다.

임차인 보증금 부담과 투자금 확보 필요성의 단점

반면, 가장 큰 단점은 임차인 보증금 부담입니다. 최저입찰가는 낮지만 임차인 보증금 2억 7,000만원 중 상당 부분을 매수인이 부담해야 할 가능성이 높아, 실질적인 투자 금액은 2억 7,000만원에 가깝습니다.

또한 오피스텔 특성상 주거용보다는 업무용으로 설계되어 있어, 주거 편의성에서는 일반 아파트나 주택에 비해 다소 제한적일 수 있습니다. 소형 평수이기 때문에 가족 단위보다는 1~2인 가구에 적합한 물건입니다.

최종 평가 및 입찰 전략

투자 적합도 및 목적별 평가

추천 대상 및 활용 방안

1. 임대 수익형 투자자

- 초역세권 위치로 임대 수요가 안정적이며, 4.9~5.8%의 수익률을 기대할 수 있습니다.

- 임차인 관계 정리 후 월세 전환 시 안정적인 현금 흐름 확보 가능합니다.

2. 1~2인 가구 실거주자

- 영등포역과 영등포시장역을 이용하는 직장인에게 적합합니다.

- 혼자 살거나 신혼부부가 거주하기에 적당한 면적입니다.

3. 장기 투자자

- 영등포 지역 개발 계획과 여의도 인접성을 고려할 때, 장기적 가치 상승 가능성이 높습니다.

- 향후 3~5년간 보유 후 시세차익을 노릴 수 있는 물건입니다.

입찰 전략 및 적정 입찰가

이 물건의 적정 입찰가는 임차인 보증금 문제를 고려하여 결정해야 합니다. 최저입찰가 1억 1,960만원에서 시작하더라도, 경쟁 입찰자가 있을 경우 가격이 상승할 가능성이 있습니다.

임차인 보증금 2억 7,000만원을 감안할 때, 총 투자금액이 시세인 2억 5,000만원~2억 8,000만원을 넘지 않도록 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다. 따라서 적정 입찰 상한선은 1억 5,000만원 정도로 볼 수 있습니다.

다만 낙찰 전에 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다:

1. 임차인의 실제 거주 여부 및 보증금 계약 상황

2. 건물 관리비 체납 여부

3. 실제 물건 상태 및 하자 유무

4. 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래가

맺음말: 가능성과 리스크를 함께 고려해야 하는 투자

여의도포레스트시티 오피스텔은 영등포역 인근이라는 탁월한 입지와 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점을 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 4회 유찰로 최저입찰가가 감정가의 41% 수준까지 하락했지만, 임차인 보증금 문제로 인해 실질적인 투자 금액은 시세와 유사할 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

그럼에도 불구하고 영등포 지역의 개발 계획과 여의도 업무지구와의 접근성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 가능성이 높은 물건입니다. 특히 임대 수요가 안정적이어서 공실 리스크가 낮고, 월세 전환 시 4.9~5.8%의 수익률을 기대할 수 있습니다.

이 물건은 임차인 문제를 해결할 수 있는 자금력을 갖춘 투자자나, 영등포/여의도 지역 출퇴근이 필요한 1~2인 가구에게 적합합니다. 입찰 전에 임차인의 실제 상황과 건물 관리 상태를 철저히 확인하고, 적정 입찰가를 설정하여 접근하시기를 권장합니다.

모두의경매는 앞으로도 투자 가치가 높은 다양한 경매 물건을 분석하여 여러분의 현명한 투자 결정을 돕겠습니다. 감사합니다.