남산 전망이 돋보이는 대단지 용인 상현동 진산마을성원상떼빌 32평형 1층 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 용인시 수지구 상현동에 위치한 진산마을성원상떼빌 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 1997년 성원건설이 시공한 1,744세대 대단지의 32평형 1층 세대로, 현재 2차 경매가 진행 중인 물건입니다.

초중고 도보 10분 내 학세권 진산마을성원상떼빌 1층 물건

경매 개요

본 경매물건은 용인시 수지구 상현동 30번지에 위치한 진산마을성원상떼빌 103동 102호입니다. 사건번호 2025타경1521로 수원지방법원 본원 경매12계에서 진행 중이며, 2026년 2월 20일이 매각기일입니다. 1회 유찰된 상태로 현재 2차 경매가 진행 중이며, 최저매각가격은 감정가의 70%인 4억 5,360만원으로 책정되어 있습니다.

물건 기본 정보

본 물건은 전용면적 84.96㎡(약 25.7평)의 아파트로, 대지지분은 40.187㎡(약 12.16평)입니다. 103동 1층에 위치하여 계단 이용에 따른 불편함이 없고, 엘리베이터 의존도가 낮아 실용적인 위치라고 할 수 있습니다. 내부는 방 3개와 화장실 2개로 구성되어 있으며, 통상적인 32평형 구조를 갖추고 있습니다.

진산마을성원상떼빌은 1997년 12월에 사용승인을 받아 현재 약 30년 차로 접어든 아파트로, 총 19개동 1,744세대의 대단지입니다. 지역난방(열병합) 방식을 사용하고 있으며, 최저 11층부터 최고 20층까지 다양한 층수로 구성되어 있습니다. 총 주차대수는 1,888대로 세대당 약 1.08대의 주차가 가능합니다.

학세권과 대중교통이 편리한 수지구 중심 입지

최고 수준의 교육환경과 편리한 생활 인프라 갖춘 진산마을

본 아파트는 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 이현중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

특히 교육 환경이 우수한 점이 큰 장점입니다. 이현초등학교까지 도보 9분(약 610m), 이현중학교까지 도보 7분(약 456m), 풍덕고등학교까지 도보 9분(약 540m) 거리에 위치해 있어 초·중·고등학교를 모두 도보로 등하교할 수 있는뛰어난 학세권입니다. 또한 단지 내에 유치원도 위치하고 있어 어린 자녀를 둔 가정에게 특히 유리한 입지입니다.

대중교통과 편의시설이 조화로운 주거환경

교통 환경 측면에서는 단지 앞 버스정류장이 있어 수지구청역과 성복역 방면으로 이동하기 편리합니다. 롯데·성원아파트 정류장이 단지에서 도보 2분 거리에 있으며, 11번 버스가 6~7분 간격으로 배차되어 수지구청역까지 약 5분 내외로 도착할 수 있습니다.

생활 편의시설로는 단지 상가동에 편의점, 마트, 세탁소 등이 입점해 있어 일상적인 생활 수요를 단지 내에서 해결할 수 있습니다. 또한 롯데마트, 이마트 등 대형마트가 차로 5~10분 거리에 위치하고 있으며, 상현공원, 만현공원 등 인근에 공원도 있어 쾌적한 산책 환경도 누릴 수 있습니다.

시장 시세보다 45% 이상 저렴한 투자 기회

9억 시세 대비 4억 5천만 원대로 진입 가능한 가격 메리트

현재 진산마을성원상떼빌 32평형(전용면적 84.96㎡) 아파트의 시장 시세는 네이버부동산 기준으로 8억 4천만원에서 9억원 사이에 형성되어 있습니다. 최근 실거래 내역을 살펴보면, 2025년 12월에 14층이 7억 7,700만원에 거래되었으며, 같은 달 2층이 7억 7,800만원에 거래된 바 있습니다.

주목할 점은 2025년 9월에 1층이 6억 9,500만원에 거래된 사례가 있다는 것입니다. 이번 경매 물건도 1층이라는 점을 감안하면, 최저매각가격 4억 5,360만원은최근 실거래가 대비 약 2억 4천만원 이상 저렴한 가격으로 시작할 수 있는 기회입니다.

1층이지만 매력적인 투자 포인트 다수 보유

본 물건이 1층이라는 점은 일반적으로 선호도가 낮을 수 있지만, 다음과 같은 장점도 있습니다:

1.엘리베이터 의존도가 낮아고장이나 정전 시에도 불편함이 적습니다.

2.층간소음 문제에서 자유로워윗층 소음으로 인한 스트레스가 없습니다.

3.이사나 무거운 물건 운반이 용이하여 실용적입니다.

4. 노약자나 어린아이가 있는 가정에게계단 이용에 따른 안전사고 위험이 적습니다.

또한, 본 물건은 내부 조사에서 "폐문부재"로 확인되어 정확한 내부 상태는 확인할 수 없었지만, 소유자 점유 상태로 파악되고 있어 낙찰 후 인도명령을 통한 명도 절차가 가능할 것으로 보입니다.

신뢰할 수 있는 권리관계와 명확한 권리 분석

깔끔한 등기부 상황과 말소기준권리 이후 부담 없는 구조

본 경매 물건의 등기부등본을 살펴보면, 2021년 2월 25일 설정된 우리은행의 근저당권(채권최고액 325,600,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 이후 2024년 4월 23일 국민은행의 근저당권을 포함한 모든 부동산 등기부상 권리들은 낙찰로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

즉, 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 부담이 없는깔끔한 권리구조를 가진 물건입니다. 다만, 정확한 권리분석은 경매 전문가의 도움을 받아 진행하시는 것이 안전합니다.

임차인 현황과 점유 상태 분석

현황조사서에 따르면 조사된 임차내역은 없습니다. 현황조사 시 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없었으나, 전입세대 확인서 등에 의하면 해당 주소에는 채무자 겸 소유자를 세대주로 하는 세대가 전입되어 있는 것으로 확인됩니다.

이는 소유자 본인이 실제 거주 중일 가능성이 높음을 시사하며, 낙찰 후에는 인도명령 절차를 통해 명도가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 점유 현황은 입찰 전 재확인이 필요합니다.

입찰 시 유의사항

본 경매 물건 입찰 시에는 다음 사항을 유의해야 합니다:

1. 입찰 전최신 등기부등본과 전입세대열람을 통해 권리관계 변동 여부를 확인하세요.

2. 가능하다면현장 방문을 통해 주변 환경과 실제 상태를 직접 확인하세요.

3. 낙찰 후취득세(보유주택 수와 규제지역 여부에 따라 세율 달라짐)를 계산하여 총 투자비용을 산정하세요.

4. 수지구는 현재조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되어 있어, 담보대출(LTV)은 40~50%로 제한되며 다주택자는 취득세 중과에 유의하세요.

5. 입찰 시에는입찰보증금(45,360,000원), 신분증, 도장을 준비하세요. 대리 입찰의 경우 추가 서류가 필요합니다.

실거주와 투자 모두 매력적인 가치 분석

2억 이상의 시세차익과 안정적 임대수익 기대 가능

본 물건의 투자 가치를 분석해보면, 최저매각가격 4억 5,360만원에 낙찰될 경우 최근 1층 실거래가인 6억 9,500만원과 비교하여 약 2억 4천만원의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 물론 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으며, 취득세와 명도 비용 등의 추가 비용도 고려해야 합니다.

임대 운영 측면에서도 진산마을성원상떼빌의 위치적 장점과 학세권 특성을 고려할 때 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 전세의 경우 4억원 내외로 형성되어 있어, 약 5억원대에 취득한다고 가정하면 전세가율 80% 수준으로 안정적인 임대 운영이 가능합니다.

장단점 분석

장점:

1. 초·중·고등학교가 모두 도보 10분 이내 거리에 위치한우수한 학세권

2. 시세 대비2억 이상 저렴한 가격으로 진입 가능

3.대단지 아파트로 안정적인 관리와 커뮤니티 시설 이용 가능

4.버스 노선이 다양하여 대중교통 이용이 편리함

5.임차인 없는 상태로 인도명령 절차를 통한 명도 가능성이 높음

단점:

1.1층 세대로 프라이버시와 조망권에 제한이 있을 수 있음

2. 준공 후약 30년이 경과하여 내부 리모델링 비용 발생 가능

3.역세권이 아닌버스 이용이 주요 교통수단

4.건물 노후화에 따른 관리비 상승 가능성

5.주차 공간이 세대당 1.08대로 다소 제한적

종합평가: 실거주 7점, 투자 8점의 양호한 기회

항목별 종합 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천됩니다:

1.자녀 교육을 중요시하는 실수요자: 초·중·고 학세권의 이점을 활용하고자 하는 가정

2.노약자가 있는 가정: 1층 세대의 접근성 장점을 활용할 수 있는 가구

3.시세차익을 노리는 투자자: 저평가된 가격으로 진입해 중장기적 시세차익을 기대하는 분

4.임대사업자: 학군 수요를 기반으로 안정적인 임대수익을 원하는 투자자

5.최소 자금으로 용인 수지구 입성을 원하는 분: 수지구 내에서 상대적으로 저렴한 가격에 진입하고자 하는 분

입찰 전략

본 물건의 경매 입찰 전략은 다음과 같습니다:

1.적정 입찰가 산정: 최근 1층 실거래가 6억 9,500만원의 65~70% 수준인 4억 5천만원~4억 8천만원 사이를 적정 입찰가로 고려할 수 있습니다. 다만, 경쟁 상황에 따라 5억원까지도 검토 가능합니다.

2.사전 점검: 입찰 직전에 등기부등본과 전입세대열람을 다시 확인하여 변동사항이 없는지 체크합니다.

3.자금 계획: 입찰보증금(45,360,000원)과 함께 낙찰 시 잔금 납부 계획을 미리 세워둡니다. 특히 담보대출 가능성과 한도를 사전에 금융기관과 상담하여 확인합니다.

4.낙찰 후 절차: 낙찰 즉시 명도 절차를 위한 법적 대응을 준비하고, 필요한 리모델링 계획과 예산을 검토합니다.

맺음말: 안정적인 학세권과 가격 메리트가 뛰어난 기회

용인시 수지구 상현동 진산마을성원상떼빌 32평형 아파트는 뛰어난 학세권과 시세 대비 저렴한 가격이 매력적인 경매 물건입니다. 1층이라는 특성이 있지만, 그만큼 가격 메리트가 더 크게 작용할 수 있는 기회이기도 합니다.

특히 자녀 교육을 중요시하는 가정이나 안정적인 임대수익을 원하는 투자자에게 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 최근 부동산 시장의 변동성이 커지는 상황에서도 학세권이라는 안정적인 가치를 가진 이 물건은 중장기적 관점에서 매력적인 투자처라고 할 수 있습니다.

다만, 경매 물건의 특성상 사전에 충분한 조사와 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다. 권리관계, 점유 상태, 건물 상태 등을 꼼꼼히 확인하고, 총 투자비용을 정확히 산정한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

모두의경매는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보를 지속적으로 제공하겠습니다. 감사합니다.