용산구 청파동 3가 최고 입지, 수익과 가치 모두 갖춘 상가주택 경매 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 용산구 청파동3가에 위치한 매력적인 상가주택 경매물건을 소개해드립니다. 지하1층부터 지상4층까지 구성된 이 건물은 상가와 주택이 복합된 형태로, 투자와 실거주 모두에 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 입지부터 수익성까지 면밀히 분석해보겠습니다.

효창공원과 선린중학교 인접한 용산 핵심 상권의 복합 상가주택

경매 개요 및 물건 기본정보

이번에 소개해드릴 물건은 서울서부지방법원에서 진행 중인 2024타경55630 사건의 상가주택입니다. 현재 2회 유찰 상태로 감정가의 64%인 약 20억 원대에 낙찰 가능한 기회입니다.

층별 구성 및 활용 현황

이 물건은 지하 1층부터 지상 4층까지 다양한 용도로 구성되어 있어 수익창출에 유리한 구조를 갖추고 있습니다.

공부상 용도와 실제 이용 용도가 일부 다른 점은 입찰 전 반드시 확인하고 향후 용도변경이나 적법화 가능성을 검토해야 합니다.

용산구 청파동 핵심생활권 - 효창공원과 학군, 교통 삼박자 갖춘 입지

주변환경 및 접근성 분석

이 물건은 용산구 청파동3가에 위치한 상가주택으로, 주변 환경이 매우 우수합니다. 선린중학교 바로 서측에 인접해 있으며, 효창공원도 가까워 주거 환경이 쾌적합니다. 학교, 공원, 상업시설이 고루 갖춰진 생활편의성 높은 지역입니다.

교통 측면에서도 버스 정류장이 인근에 있고, 지하철역도 도보로 접근 가능한 거리에 있어 이동이 편리합니다. 특히 1호선, 4호선, 6호선, 경의중앙선 등 다양한 노선을 이용할 수 있는 교통 요충지입니다.

도로와 지형 분석

이 물건은 남동측으로 약 8m 폭의 도로와 북서측으로 약 2-3m 폭의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 완만한 경사지에 위치한 부정형 토지로, 대체로 평탄한 편입니다. 대로변에 접한 상가주택으로 상업적 활용도가 높은 입지를 갖추고 있습니다.

토지 활용도 측면에서도 주거와 상업 기능을 동시에 수용할 수 있는 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 용산구의 지속적인 개발 계획을 고려할 때 향후 발전 가능성도 높은 지역입니다.

주변 시세 대비 35% 할인된 가격, 평당 3천만원대 투자 기회

실거래가 및 시세 분석

현재 용산구 청파동 일대의 상가주택 시세는 평당 4,500만원~5,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이번 경매물건은 2회 유찰로 최저입찰가가 2,039,956,000원(감정가의 64%)까지 하락했으며, 이는 평당 약 3,300만원 수준으로 주변 시세 대비 약 30-35% 할인된 가격입니다.

최근 청파동 상가주택 경매 낙찰사례를 살펴보면, 감정가 대비 85~100% 수준에서 낙찰되는 추세를 보이고 있습니다. 이러한 경향을 고려할 때, 이번 물건도 최저가 대비 10~15% 정도 프리미엄이 형성될 가능성이 있습니다.

임대수익과 권리관계 분석 - 월 315만원 기존 임대수익 확인

등기부 현황 및 권리관계

이 물건의 말소기준권리는 2020년 9월 17일 설정된 유에스제십삼차유동화전문유한회사(양도인: 신한은행)의 근저당권입니다. 현 소유자는 2020년 9월에 21억 4천만원에 매입한 것으로 확인되며, 2명이 공동 소유하고 있습니다.

등기부상 근저당권 설정액과 가압류 등을 합한 채권 총액은 약 41억원 수준으로, 낙찰 후 인수해야 할 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황 및 수익성 분석

법원 조사에 따르면 총 7명의 임차인이 있으며, 보증금 합계는 1억 9,300만원, 월세 수입은 315만원입니다. 그 중 1명은 선순위 사업자등록 임차인으로 500만원의 보증금과 월 80만원의 월세를 지급하고 있으나, 소유자 진술에 의하면 '모르는 사람'이라고 하여 실제 점유 여부를 확인할 필요가 있습니다.

현재의 임대조건은 시세보다 낮은 수준으로 보이며, 낙찰 후 임대료를 현 시세에 맞게 조정한다면 월 450~500만원 수준의 수익이 예상됩니다. 이는 투자금액 대비 연 2.7~3.0% 정도의 수익률로 계산됩니다.

낙찰 후 선제적 임차인 관리와 리모델링으로 자산가치 극대화

입찰 전략 및 유의사항

이 물건은 현재 2회 유찰 상태로, 감정가의 64%인 약 20억원에 낙찰받을 수 있는 기회입니다. 용산구 청파동 지역의 발전 가능성과 현재의 할인율을 고려할 때, 적극적인 입찰 전략이 필요합니다.

다만, 몇 가지 유의해야 할 사항이 있습니다:

1.선순위 사업자등록 임차인의 실제 점유 여부와 대항력을 확인해야 합니다. 소유자가 '모르는 사람'이라고 진술한 점을 고려하면 권리관계에 문제가 있을 수 있습니다.

2.공부상 용도와 실제 이용 용도의 불일치가 있어 향후 용도변경이나 적법화 절차가 필요할 수 있습니다.

3.임차인 명도와 관련된 비용과 시간을 고려해야 합니다. 일부 임차인의 경우 대항력이 인정될 수 있어 보증금을 반환해야 할 수도 있습니다.

4.건물의 노후도를 감안하여 리모델링 비용을 예상해야 합니다. 1992년에 준공된 건물로 내부 시설 개선이 필요할 수 있습니다.

투자 전략 및 활용 방안

이 물건의 가치를 극대화하기 위한 몇 가지 전략을 제시합니다:

1.상가 임대 수익 개선: 지하층과 1층 상가 부분의 임대료를 현 시세에 맞게 조정하여 수익성을 높입니다.

2.주택부 리모델링: 2~4층 주택부를 현대적으로 리모델링하여 임대료를 상향조정하거나, 직접 거주하며 일부만 임대하는 방식으로 활용할 수 있습니다.

3.용도 적법화: 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 불일치를 해소하여 자산 가치를 높이고 법적 리스크를 줄입니다.

4.장기 보유 전략: 용산구 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기 보유하면서 임대수익을 얻고 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

실거주와 임대수익 모두 가능한 용산구 핵심 입지 상가주택

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 적합합니다:

1.실거주+임대수익 병행을 원하는 분: 2~4층 중 한 층은 직접 거주하고, 나머지는 임대하여 수익을 올릴 수 있습니다.

2.장기 투자자: 용산구의 발전 가능성을 믿고 장기 보유하면서 임대수익과 자산 가치 상승을 함께 노리는 투자자에게 적합합니다.

3.상가건물주 경험이 있는 투자자: 임차인 관리와 건물 운영에 익숙한 분에게 추천합니다.

4.리모델링 후 가치 상승을 노리는 투자자: 노후된 건물을 현대적으로 개선하여 임대료 상승과 자산 가치 증대를 목표로 하는 분에게 적합합니다.

입찰 전략

이 물건의 입찰에 참여하시려면 다음과 같은 전략을 고려하세요:

1.입찰가 설정: 최저입찰가 2,039,956,000원에서 10~15% 프리미엄을 고려하여 2.2억~2.3억원 사이에서 입찰가를 설정하는 것이 적절해 보입니다.

2.사전 조사: 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 건물 상태와 임차인 현황을 직접 확인하세요. 특히 선순위 사업자등록 임차인의 실제 점유 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

3.자금 계획: 낙찰 후 리모델링 비용과 임차인 관리 비용 등을 포함한 충분한 자금 계획을 세워야 합니다. 대출 가능 금액도 사전에 확인하시는 것이 좋습니다.

4.전문가 상담: 복잡한 권리관계와 용도 불일치 문제 등을 해결하기 위해 법률 전문가와 부동산 전문가의 상담을 받는 것을 권장합니다.

맺음말 - 용산구 핵심입지에서 만나는 투자와 실거주의 균형점

이번에 소개해드린 용산구 청파동3가 상가주택은 입지, 가격, 수익성 모든 면에서 매력적인 투자 물건입니다. 특히 2회 유찰로 인해 주변 시세보다 30-35% 할인된 가격에 낙찰받을 수 있는 좋은 기회입니다.

다만, 선순위 임차인 문제와 용도 불일치 문제, 그리고 건물의 노후도를 감안한 리모델링 비용 등을 고려해야 합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 검토하고 장기적인 투자 관점에서 접근한다면, 안정적인 임대수익과 함께 자산 가치 상승을 기대할 수 있을 것입니다.

2025년 5월 20일 입찰을 앞두고 계신 분들은 철저한 사전 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시길 바랍니다. 모두의경매는 앞으로도 가치 있는 경매 물건 정보를 지속적으로 제공하겠습니다. 감사합니다.