경의선숲길과 홍대입구역을 모두 품은 연남동 대명아파트 33평 경매 특선

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 마포구 연남동에 위치한 트렌디한 연남동 중심부, 경의선숲길을 바로 마주하는 33평형 대명아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 저평가된 가격과 우수한 입지 조건을 갖춘 이 물건은 실거주와 투자 모두에 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

홍대 문화와 경의선숲길이 만나는 연남동의 프리미엄 주거지

물건 개요 - 2회 유찰로 20% 할인된 핵심 입지 아파트

이 경매 물건은 서울서부지방법원 2024타경2674 사건으로, 마포구 연남동 259-1 대명아파트 401호에 위치하고 있습니다. 감정가는 10억 4천만원이지만, 2회 유찰되어 최저입찰가는 감정가의 80%인 8억 3,200만원으로 진행됩니다. 매수신청보증금은 최저가의 10%인 8,320만원이 필요합니다.

도보 8분 거리 트리플 역세권과 경의선숲길이 선사하는 최고의 입지

이 아파트가 가진 가장 큰 장점은 '위치'입니다. 지하철 2호선, 경의중앙선, 공항철도가 모두 지나는 홍대입구역이 도보 8분 거리에 위치해 서울 어디로든 빠르게 이동할 수 있습니다. 특히 아파트 바로 앞에는 서울의 센트럴파크로 불리는 '경의선숲길'이 조성되어 있어, 도심 속에서도 자연을 즐길 수 있는 환경입니다.

연남동은 최근 몇 년간 서울에서 가장 핫한 동네로 자리매김했으며, 다양한 카페와 레스토랑, 문화 공간이 밀집해 있어 트렌디한 라이프스타일을 즐기기에 최적의 장소입니다. 경의선숲길을 따라 산책하며 여유를 즐기고, 걸어서 다양한 맛집과 문화 공간을 접할 수 있다는 것은 이 지역만의 특별한 매력입니다.

넓은 공간과 실용적인 구조의 33평형 아파트

3룸 2욕실의 가족친화적 구조와 관리 상태

이 아파트는 전용 84.9㎡(25.7평), 공급면적 109㎡(33평)의 3룸 2욕실 구조로, 가족이 생활하기에 충분한 공간을 제공합니다. 현관에 들어서면 넓은 거실이 펼쳐지고, 분리된 주방 및 식당 공간, 그리고 3개의 방과 2개의 욕실로 구성되어 있습니다.

1995년 준공된 건물이지만 내부는 비교적 관리가 잘 되어 있으며, 현재 소유자가 거주 중인 것으로 확인됩니다. 남동향 배치로 채광이 우수하고, 4층에 위치하여 경의선숲길의 녹음을 조망할 수 있는 장점이 있습니다.

단지 환경과 교육 여건

대명아파트는 총 128세대, 1개 동으로 구성된 아파트로 세대 수가 적어 아늑한 주거 환경을 제공합니다. 주차 공간은 117대 규모로 세대당 거의 1대의 주차가 가능한 상황입니다. 아파트 단지는 관리가 잘 되어 있으며, 경비와 청소 서비스가 제공됩니다.

교육 환경 측면에서는 경성중·고등학교와 홍익디자인고등학교가 인근에 위치해 있고, 홍익대학교, 연세대학교, 이화여자대학교 등 명문 대학들이 가까워 교육 여건이 매우 우수합니다. 이러한 교육 환경은 자녀를 둔 가정에게 큰 매력 포인트가 될 것입니다.

시세보다 2억 이상 저렴한 투자 기회

시세 대비 20% 이상 할인된 가격

현재 연남동 대명아파트 33평형의 시세는 10.5억~11억원 수준으로 형성되어 있습니다. 2024년 2월에는 같은 평형의 12층이 10억 3천만원에 실거래된 기록이 있습니다. 이번 경매의 최저입찰가는 8억 3,200만원으로, 시세 대비 약 2억원 이상 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회입니다.

전세 시세는 6억~6.5억원 수준으로, 낙찰가 대비 70~80%의 높은 전세가율을 보이고 있어 투자 관점에서도 매력적입니다. 특히 최근 '6억 이상 대출 금지' 등의 부동산 규제로 인해 10억 미만 아파트에 수요가 집중되는 현상을 고려할 때, 이 물건의 가치는 더욱 돋보입니다.

깔끔한 권리 관계와 입찰 시 유의사항

등기부등본 분석 및 임대차 현황

이 경매는 농협은행의 근저당권(채권액 3.1억원)을 근거로 한 임의경매와, 개인 채권자의 근저당권(채권액 1.8억원) 청구로 진행되는 중복 경매 사건입니다. 등기부상 다수의 압류 채권이 있으며, 총 채권액은 약 9억원 내외로 추정됩니다.

현재까지 신고된 임차인은 없으며, 소유자가 직접 거주하는 것으로 추정됩니다. 따라서 낙찰 후에는 소유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 합니다. 낙찰자에게 인수되는 권리 관계는 없어 비교적 권리 관계가 깔끔한 물건입니다.

입찰 전 확인사항 및 유의점

입찰 전에는 관리비 연체 여부, 실제 점유 상태, 그리고 명도에 필요한 비용과 시간을 고려해야 합니다. 낙찰 후 소유자가 퇴거하지 않을 경우, 법적 절차를 통한 명도 집행이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

또한 현장 방문을 통해 아파트의 실제 상태와 주변 환경, 교통 편의성 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특히 25년 이상 된 건물이므로 리모델링이 필요할 수 있으니, 이에 대한 예산도 고려해야 합니다.

투자 가치 분석: 실거주 8점, 투자 7.5점의 매력적인 기회

실거주와 투자 양면에서의 높은 가치

이 물건은 실거주와 투자 두 측면에서 모두 높은 점수를 받을 수 있습니다. 실거주의 경우, 우수한 역세권 접근성, 경의선숲길과의 근접성, 다양한 문화/상업 시설의 접근성이 큰 장점입니다. 특히 자녀 교육을 중시하는 가정이라면 주변의 우수한 교육 환경도 큰 매력 포인트가 될 것입니다.

투자 관점에서는 시세 대비 20% 이상 할인된 가격에 매입할 수 있는 점, 높은 전세가율, 그리고 연남동의 지속적인 인기와 발전 가능성이 주요 매력 요소입니다. 향후 가격 상승 여력도 충분히 있으며, 임대 수요도 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

장단점 분석

장점:

• 홍대입구역 트리플 역세권(2호선, 경의중앙선, 공항철도)으로 서울 어디든 접근성이 우수
• 경의선숲길을 마주보는 위치로 도심 속 자연 환경 향유 가능
• 트렌디한 연남동 상권과 문화 인프라를 도보로 이용 가능
• 시세 대비 2억 이상 저렴한 가격으로 매입 기회
• 우수한 교육 환경(명문 중고등학교, 대학교 인접)

단점:

• 1995년 준공으로 건물 노후화 진행 중
• 낙찰 후 소유자 대상 명도 절차 필요
• 주차 공간이 세대당 약 0.9대로 다소 부족할 수 있음
• 인기 지역이라 경쟁 입찰 가능성이 높음

최종 평가 및 추천

항목별 평가 점수

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

1. 트렌디한 도심 라이프스타일을 추구하는 3~4인 가족- 홍대, 연남동의 문화적 경험과 경의선숲길의 여유를 모두 누릴 수 있습니다.
2. 자녀 교육을 중시하는 가정- 우수한 학군과 다양한 교육 인프라를 갖춘 환경입니다.
3. 대중교통 이용이 많은 직장인- 트리플 역세권으로 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있습니다.
4. 안정적인 수익형 부동산을 찾는 투자자- 높은 전세가율과 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

입찰 전략 및 제안

이 물건은 시세 대비 크게 할인된 가격과 우수한 입지 조건으로 경쟁 입찰이 예상됩니다. 따라서 최저입찰가보다 여유 있는 금액으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다. 현재 시세와 할인율을 고려할 때, 9억원 내외의 입찰가가 적절할 것으로 판단됩니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태와 주변 환경을 직접 확인하시고, 명도 절차와 비용에 대해 사전에 계획을 세우는 것이 중요합니다. 또한 리모델링 비용을 고려한 총 투자 금액을 산정하여 예산을 세워야 합니다.

마치며: 도심 속 최적의 주거 환경, 연남동 대명아파트

이번에 소개해 드린 마포구 연남동 대명아파트는 트렌디한 연남동의 중심부에 위치하면서도 경의선숲길의 여유로움을 함께 누릴 수 있는 특별한 물건입니다. 홍대입구역 트리플 역세권의 편리한 교통, 경의선숲길의 쾌적한 환경, 다양한 상업·문화 시설의 접근성이 뛰어난 입지 조건에, 시세보다 2억 이상 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 기회입니다.

실거주와 투자 양쪽 모두에서 높은 가치를 지니는 이 물건은, 연남동의 지속적인 인기와 함께 향후 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 도심 속에서 편리함과 여유로움을 모두 누리고 싶은 분들에게 적극 추천드립니다.

경매는 복잡한 절차와 다양한 위험 요소가 있으므로, 입찰 전 충분한 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 궁금한 점이 있으시면 언제든 모두의경매로 문의해 주세요. 감사합니다.