이수힐스테이트 - 강남 접근성이 뛰어난 대단지 아파트의 특별한 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 동작구 동작동에 위치한 이수힐스테이트 아파트 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 2013년에 준공된 이 준신축 아파트는 강남 접근성이 뛰어나면서도 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 기회입니다.

동작구 중심지에 위치한 준신축 대단지 이수힐스테이트 물건 소개

경매 및 물건 기본 정보

이번에 소개해드릴 물건은 서울 동작구 동작동 333 이수힐스테이트 107동 1층 102호입니다. 사건번호는 2025타경100464로, 서울중앙지방법원에서 진행되는 경매 물건입니다.

이 아파트는 총 15개동 680세대로 구성된 대단지 아파트로, 2013년 입주하여 상대적으로 신축에 가깝습니다. 세대별 주차대수는 1.22대로 충분한 주차공간을 제공하며, 방향은 동향입니다.

이수역 인근 생활권의 우수한 입지 조건

이수힐스테이트는 이수역과 총신대입구역 사이에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 지하철 4호선과 7호선을 이용할 수 있어 강남, 서초 등 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다. 특히 서리풀터널 개통으로 강남 접근성이 더욱 향상되었습니다.

단지 주변에는 동작초등학교, 동작중학교가 위치해 있어 자녀 교육 환경이 좋으며, 인근에 노선버스 정류장도 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 생활 인프라 측면에서도 대형마트, 병원, 은행 등이 도보 거리에 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

단지 내 편의시설과 쾌적한 주거환경을 갖춘 이수힐스테이트

깔끔하게 관리된 대단지 아파트의 특징

이수힐스테이트는 현대건설에서 시공한 힐스테이트 브랜드 아파트로, 외관과 내부 모두 깔끔하게 관리되고 있습니다. 지하 3층부터 지상 최고 15층 규모의 단지로, 주변과 조화를 이루는 설계가 돋보입니다.

단지 내에는 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게공간 등이 잘 조성되어 있어 입주민들의 삶의 질을 높여주고 있습니다. 또한 세대당 평균 1.22대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 문제에서 비교적 자유로운 편입니다.

3베이 구조의 실용적인 내부 설계

해당 세대는 전용면적 84.98㎡(약 25.7평)로, 3베이 구조의 실용적인 평면을 갖추고 있습니다. 3개의 침실과 2개의 화장실을 갖춘 이 세대는 가족 구성원들의 프라이버시를 충분히 확보할 수 있는 구조입니다.

현관에서 들어서면 넓은 거실이 펼쳐지고, 주방 및 식당 공간이 별도로 마련되어 있습니다. 특히 모든 방이 독립된 공간으로 설계되어 있어 가족 구성원 각각의 공간을 확보할 수 있습니다.

시세 대비 20% 할인된 가격으로 만나볼 수 있는 투자 기회

주변 실거래가 및 시장 동향

이수힐스테이트의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 5~6월 기준으로 동일 평형대가 18억 3,000만원(3층)에서 19억 4,000만원(14층) 사이에서 거래되었습니다. 현재 네이버부동산에 등록된 매물은 18억 9,000만원~19억 4,000만원 선에서 호가되고 있어, 감정가인 14억 5,500만원은 시세 대비 상당히 저평가된 수준입니다.

전세 시장의 경우, 최근 전세가는 8억 5,000만원에서 9억 6,000만원 사이에서 형성되고 있어, 전세가율이 약 47% 정도로 안정적인 수준을 보이고 있습니다. 이는 향후 임대 운용 시 안정적인 수익을 기대할 수 있음을 의미합니다.

동작구 부동산 시장의 성장 잠재력

동작구는 강남권에 인접한 입지적 장점을 가지고 있으면서도, 상대적으로 저평가되어 있어 향후 성장 잠재력이 큰 지역으로 평가받고 있습니다. 특히 이수힐스테이트가 위치한 지역은 다음과 같은 개발 호재가 있습니다:

1. 사당역 복합환승센터 개발:10년 이상 지연되었던 사당역 복합환승센터 개발 사업이 최근 서울교통공사 주도로 다시 추진되고 있어, 향후 교통 허브로서의 기능이 더욱 강화될 전망입니다.

2. 과천-이수 복합터널 착공:과천대로의 교통난을 해소하기 위한 복합터널이 착공 예정이어서, 이수 지역의 교통 흐름이 크게 개선될 것으로 예상됩니다.

3. 주변 정비사업:노량진, 흑석뉴타운 등 주변 지역의 대규모 재개발 사업이 진행 중이며, 이수역과 인접한 남성역세권 개발도 본격화되어 전반적인 주거환경이 개선될 전망입니다.

확인해야 할 권리관계와 입찰 전략

임차인 및 등기부 현황

이 물건의 가장 중요한 검토 사항은 임차인 관련 사항입니다. 현재 세대에는 임차인이 거주 중이며, 보증금은 9억 3,000만원입니다. 임차인의 전입일과 확정일자는 2016년 5월 11일로, 말소기준권리인 2022년 11월 21일 기입된 가압류등기보다 앞서므로 대항력이 있는 임차권입니다.

따라서 낙찰받을 경우 임차인의 보증금 9억 3,000만원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 실질적인 투자금액을 계산할 때 반드시 고려해야 할 사항입니다.

또한 관리비 미납금은 2025년 7월 9일 기준 약 170만원으로 확인되었습니다. 이 금액은 낙찰 후 추가로 정산해야 하는 금액이므로 참고하시기 바랍니다.

실질 투자금액 산정과 입찰 전략

이 물건의 실질적인 투자금액을 산정할 때는 낙찰가와 임차보증금을 함께 고려해야 합니다.

예를 들어, 감정가인 14억 5,500만원에 낙찰받는다고 가정하면, 여기에 임차보증금 9억 3,000만원을 포함한 총 투자금액은 약 23억 8,500만원이 됩니다. 이는 현재 시세(18억 9,000만원~19억 4,000만원)보다 높은 금액이므로, 단순 시세차익을 목적으로 한다면 신중한 접근이 필요합니다.

다만, 임차인이 퇴거할 경우 보증금 9억 3,000만원을 돌려받을 수 있으므로, 실제 투자금액은 낙찰가에 해당하는 14억 5,500만원(예상)이 됩니다. 이 경우 시세 대비 약 4억~4억 5천만원 정도의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

따라서 입찰 전략은 다음과 같이 세울 수 있습니다:

1.장기 보유 목적: 임차인과 계약을 유지하며 장기적으로 보유하는 전략입니다. 이 경우 약 4.5~5% 정도의 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

2.시세차익 목적: 임차인 퇴거 후 직접 거주하거나 새로운 임대 계약을 통해 시세차익을 실현하는 전략입니다. 이 경우 입찰가를 좀 더 높여 경쟁에서 우위를 점할 필요가 있습니다.

투자 가치와 미래 전망 분석

실거주와 투자 모두 고려할 수 있는 우수한 물건

이수힐스테이트는 실거주와 투자 모두에서 높은 가치를 지니고 있습니다. 실거주 측면에서는 강남 접근성이 뛰어나고 교육환경이 우수하며, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 특히 준신축 대단지 아파트로서 관리 상태가 양호하고 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있다는 점이 장점입니다.

투자 측면에서는 강남권과 인접한 입지적 장점과 함께 상대적으로 안정적인 전세가율을 보이고 있어 임대 운용에 유리합니다. 또한 주변 개발 호재로 인한 미래가치 상승 가능성도 높게 평가됩니다.

이수 지역 개발 호재와 미래 가치

이수 지역은 향후 다양한 개발 호재로 인해 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 사당역 복합환승센터 개발, 과천-이수 복합터널 착공, 주변 재개발 사업 등이 진행되면서 교통 인프라와 생활환경이 크게 개선될 전망입니다.

특히 서울의 주요 업무지구인 강남, 서초, 여의도 등으로의 접근성이 뛰어나 직장인들의 선호도가 높은 지역으로, 향후에도 안정적인 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

이러한 요소들을 종합해볼 때, 이수힐스테이트는 중장기적 관점에서 가치 상승이 기대되는 우량 물건이라고 평가할 수 있습니다.

최종 투자 평가 및 추천

항목별 투자 매력도 평가

적합한 투자자 유형

가장 적합한 투자자:임차보증금 규모를 감안할 수 있는 자금력을 갖춘 중장기 투자자나 실거주 목적의 구매자에게 적합합니다. 특히 1층이라는 특성을 선호하는 노년층이나 어린 자녀가 있는 가정에게 매력적인 물건입니다.

투자 방식별 추천:

• 실거주형 투자자:임차인 퇴거 후 직접 거주하면서 시세차익을 노릴 수 있습니다.
• 임대운용형 투자자:현 임차인과 계약을 유지하며 안정적인 임대수익을 추구할 수 있습니다.
• 시세차익형 투자자:중장기적으로 보유하며 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

입찰 시 고려사항 및 전략 제안

이 물건은 신건(첫 경매)으로 감정가 그대로 최저입찰가가 설정되어 있습니다. 시세 대비 상당히 저평가된 감정가를 고려할 때, 높은 경쟁률이 예상됩니다. 따라서 다음과 같은 전략을 제안합니다:

1.적정 입찰가 산정:감정가 대비 110~115% 수준인 16억~16억 7천만원 선에서 입찰하는 것이 경쟁에서 우위를 점할 수 있는 전략입니다.

2.임차보증금 고려:임차인의 보증금 9억 3,000만원을 함께 고려하여 총 투자금액이 시세를 크게 초과하지 않도록 해야 합니다.

3.사전 현장 확인:입찰 전에 주변 환경과 교통 여건 등을 직접 확인하여 실제 생활 편의성을 체크하는 것이 중요합니다.

4.권리관계 정밀 검토:법원 기록과 등기부등본을 통해 임차인의 권리관계를 정확히 파악하고, 필요시 전문가의 조언을 구하는 것이 안전합니다.

경매 성공을 위한 마무리 조언

이수힐스테이트는 강남 접근성이 뛰어나고 준신축 대단지라는 장점을 갖춘 우수한 물건입니다. 비록 임차보증금이 크다는 점은 부담 요소이지만, 시세 대비 저평가된 감정가를 고려하면 중장기적 관점에서 충분히 매력적인 투자 대상입니다.

특히 주변 지역의 개발 호재와 안정적인 전세수요를 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성이 높은 물건으로 평가됩니다. 다만, 실질 투자금액과 입찰 경쟁을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

경매는 철저한 사전 준비와 정확한 정보 분석이 성공의 열쇠입니다. 입찰 전에 충분한 시간을 들여 물건의 상태와 권리관계를 확인하고, 필요시 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정하시기 바랍니다. 모두의경매는 여러분의 성공적인 부동산 투자를 언제나 응원합니다.